業(yè)主、專家、媒體曾多次質(zhì)疑，維修資金“交錢時(shí)沒(méi)商量、用錢時(shí)說(shuō)不清”。在畢文強(qiáng)看來(lái)，這一方面是由于相關(guān)業(yè)主對(duì)政策宣傳、相關(guān)規(guī)定了解不夠，另一方面，在執(zhí)行中也確實(shí)存在著許多現(xiàn)實(shí)困難。
曾經(jīng)算出諸多“糊涂賬”
北京市是所有城市中對(duì)維修資金使用情況公布得最詳細(xì)及時(shí)的。最新數(shù)據(jù)顯示，目前北京市累計(jì)歸集維修資金314.93億元，共有796個(gè)小區(qū)使用維修資金2.84億元，涉及電梯、屋面防水等2783個(gè)項(xiàng)目。人們想知道，這兩億多元具體花到哪些和項(xiàng)目上，能否公示？但記者就這一問(wèn)題約訪相關(guān)部門，對(duì)方拒絕接受采訪。
從已公布的情況來(lái)看，截至去年年底，西安市歸集了55億元維修資金，使用僅1386萬(wàn)元；截至去年8月，武漢市歸集近50億元資金，使用約5000多萬(wàn)元；截至去年8月，浙江省麗水市歸集總額超過(guò)1億元，使用僅20多萬(wàn)元，截至今年1月，天津市歸集145.4億元，使用僅7753.5萬(wàn)元……國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市已使用的維修資金只占?xì)w集總額的不到1%。
數(shù)以億計(jì)的資金沉淀、閑置在政府的賬戶里，對(duì)業(yè)主意味著什么？
2006年，北京市開始試點(diǎn)：如果小區(qū)業(yè)主同意，可將這筆錢劃轉(zhuǎn)至小區(qū)分賬戶。新天第小區(qū)就是試點(diǎn)中第一個(gè)劃轉(zhuǎn)出來(lái)的小區(qū)。張大憲說(shuō)，在劃轉(zhuǎn)之前，全市維修資金都存在政府指定的光大銀行，利率按活期計(jì)算，約為0.72。小區(qū)把這筆錢劃轉(zhuǎn)出來(lái)后，可以改變?cè)鲋捣绞剑?ldquo;這700多萬(wàn)元不可能短期用完，我們?cè)O(shè)定一筆錢用于應(yīng)急，其余的有些存成一年定期存款，有些存成三年定期存款，利息就是原來(lái)的數(shù)倍。”到去年年底，新天第小區(qū)的維修資金由700多萬(wàn)元，變成近1000萬(wàn)元。
當(dāng)時(shí)北京海淀區(qū)太月園小區(qū)業(yè)委會(huì)主任王嘉吾也算了筆賬，該小區(qū)維修資金總額超過(guò)3000萬(wàn)元，按活期利率計(jì)算，一年下來(lái)利息收益20萬(wàn)元左右。如果把總額的10%存為一年定期存款，20%存為三年定期存款，70%存為五年定期款，每年利息超過(guò)150萬(wàn)元。為此，太月園小區(qū)也將資金劃轉(zhuǎn)出來(lái)。
全國(guó)多年來(lái)數(shù)以億計(jì)的維修資金存在政府賬戶里，為何不“理財(cái)”？2006年9月以后，在北京市人大代表、政協(xié)委員和大量業(yè)主的質(zhì)疑聲中，北京市將維修資金年息從0.72%調(diào)整到3%。
圍繞著維修資金，還有許多“糊涂賬”。
2006年，廣州市12個(gè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)聯(lián)合維權(quán)稱，開發(fā)商或物業(yè)公司挪用維修資金。此后公布的廣州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1999年至2006年6月，廣州市該項(xiàng)資金歸集額應(yīng)為37.8億元，實(shí)收14.13億元。此后，福州、深圳等多地也陸續(xù)出現(xiàn)維修資金被侵吞的案例。
畢文強(qiáng)律師認(rèn)為，目前專項(xiàng)維修資金主要面臨的問(wèn)題有：第一，開發(fā)商侵占維修資金的情況突出。這筆錢本不該由房地產(chǎn)商管理，但現(xiàn)實(shí)中不少房地產(chǎn)商將其與房款捆綁收取，延時(shí)上繳，將部分資金挪作他用。第二，專項(xiàng)維修資金歸集到政府部門后，在使用的具體程序上需要進(jìn)一步規(guī)范。國(guó)內(nèi)很多地方對(duì)這筆資金的收益如何使用還是一筆糊涂賬。第三，目前申請(qǐng)使用這筆資金的程序和審批極為復(fù)雜，政府方面比較謹(jǐn)慎；而在業(yè)主共同決定時(shí)也會(huì)出現(xiàn)不一致的地方，從而導(dǎo)致實(shí)際上較難動(dòng)用。
還有一些地方，出現(xiàn)了另一種“糊涂賬”：據(jù)新華社2010年報(bào)道，國(guó)家已明確規(guī)定小區(qū)電梯更新費(fèi)由維修資金支出，但安徽淮南出臺(tái)了一條地方法規(guī)，要求當(dāng)?shù)厮蟹慨a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房前必須繳納每部25萬(wàn)元的“首次電梯更新費(fèi)”，不交錢不發(fā)房屋預(yù)售許可證。
中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海認(rèn)為，目前維修資金存在種種問(wèn)題，關(guān)鍵在于“不透明”：“維修資金涉及使用的過(guò)程中可能出現(xiàn)各種問(wèn)題，業(yè)主少繳了、開發(fā)商少繳了、使用不規(guī)范了，但歸結(jié)起來(lái)還是要透明，只有完全透明，政策才能到位。”