今年，央行先后兩次下調人民幣存貸款利率。按照慣例，對于“老房貸”的利率調整將在次年的1月1日起開始執行。也就是說，今年的兩次降息要從2013年元旦起正式“消化”。寧波銀行界多位人士稱，執行新利率后，房貸月供款將會相應減少。不過，他們也提醒已享受7折利率優惠的市民，先別急著提前還貸。

　　今年房貸利率降兩次

　　共下調0.5%

　　2012年6月8日起，5年以上貸款年利率也就是房貸所對應的利率從原來的7.05%下調至6.8%，而隨后的7月6日起，又進一步下調至6.55%。也就是說，在2012年，房貸年利率下調了0.5個百分點。

　　利率下調0.5個百分點，意味著房貸月供的變化有多大呢？記者請某銀行的理財經理做了測算：

　　以等額還款方式為例，客戶向銀行借了50萬元30年期的房貸，2012年6月8日前，當房貸年利率為7.05%時，借款人的月供為3343.32元；而在2013年元旦之后，當房貸年利率執行6.55%的標準，則借款人的月供為3176.80元，月供要比以前少166.52元。如果其他的人想要測算房貸月供的變化，銀行理財經理建議大家到銀行官方網站上去找貸款計算器，選取其中的“房貸計算器”，輸入貸款金額、貸款年限、貸款利率，就能算出每月償還本息額。當然，這也僅限等額還款方式。

　　兩類貸款不適合提前還貸

　　借款前期還款更劃算

　　一位銀行個貸部門的主管稱，每年臨近11月底、12月初，各商業銀行就會迎來一撥提前還房貸的客戶，一年中的還貸高峰在這個時候出現。“但對于已經享受7折利率優惠的市民來說，將要還的錢去存款反而更劃算，5年以上貸款年利率也就是房貸年利率為6.55%，7折后是4.585%；而對應的5年期存款年利率為4.75%，存貸款利率是倒掛的。”

　　工行理財師李先生說，有兩類人并不適合提前還房貸：一類是等額本息還款人，借款人前期還的利息多，本金相對少。如果已到還款中期，就已償還了大部分利息，提前還款部分則更多的是本金，提前還貸的意義不大。

　　還有一類是等額本金借款人，如果還款期超過1/3時，那么也沒有必要提前還房貸了。到了這個階段的還款人，即使你提前還房貸，還的更多的是本金，顯然意義也并不大。

　　總之，無論是等額本息方式還是等額本金方式，借款人還款的前一段時期里提前還款比較劃算。

　　>>等額本息法

　　每月還款額相同，在月供中“本金與利息”的分配比例中，前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉為本金比例大、利息比例小。所支出的總利息比等額本金法多，而且貸款期限越長，利息相差越大。

　　>>等額本金法

　　每月的還款額不同，它是將貸款額按還款的總月數均分（等額本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一個月還款額，所以等額本金法第一個月的還款額最多，后面逐月減少，越還越少。所支出的總利息比等額本息法少。（華商報）