提要：隨著新政的逐步落實(shí)，市場(chǎng)的預(yù)期發(fā)生變化，瘋狂的需求受到控制。更主要的是，今年下半年的供求關(guān)系也將發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

　　本刊記者 張學(xué)慶

　　對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策預(yù)計(jì)還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)。近日，中國政府網(wǎng)發(fā)布《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知》，通知確立2010年10項(xiàng)重點(diǎn)改革任務(wù)，其中第4條指出，要深化財(cái)稅體制改革，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。

　　這也是繼今年“兩會(huì)”政府工作報(bào)告“加大稅收政策執(zhí)行力度”、以及“國十條”要求“發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用”之后，國務(wù)院第3次重申關(guān)于房地產(chǎn)稅收改革。市場(chǎng)預(yù)計(jì)，房產(chǎn)稅出臺(tái)箭在弦上。

　　“異常”增長導(dǎo)致新政“糾偏”

　　政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控為何會(huì)“一浪高過一浪”？住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心一位研究員給出的解讀是，政府要抑制房價(jià)的決心是十分堅(jiān)定的，密集出臺(tái)新政是為了把房地產(chǎn)業(yè)中不健康泡沫擠出市場(chǎng)。

　　這位研究員告訴記者，今年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)“淡季不淡”，全國商品房銷售面積同比增長 35.8%，以往這一指標(biāo)都是個(gè)位數(shù)，東部絕大多數(shù)地區(qū)的銷售面積增長速度都在兩位數(shù)以上。

　　銷售量的“異常”增長，直接導(dǎo)致了市場(chǎng)供求關(guān)系的失衡。成交量的放大帶動(dòng)了價(jià)格大幅上漲。市場(chǎng)一致預(yù)期房價(jià)要漲，又進(jìn)一步刺激了市場(chǎng)不理性情緒的蔓延，部分地區(qū)出現(xiàn)了恐慌性購房。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況引起了政府的高度關(guān)注，國務(wù)院出臺(tái)了“國十條”就是重在“糾偏”，力度前所未有。從現(xiàn)有政策看，國家遏制部分城市房價(jià)上漲過快的決心是非常大的。如果還達(dá)不到目的，對(duì)投資性需求征收房產(chǎn)稅也是非常有可能出臺(tái)的。

　　供求或發(fā)生扭轉(zhuǎn)

　　新政出臺(tái)后，市場(chǎng)又發(fā)生了哪些變化呢？這位政策研究者稱，隨著新政的逐步落實(shí)，市場(chǎng)的預(yù)期發(fā)生變化，瘋狂的需求控制住了。更主要的是，今年下半年的供求關(guān)系也將發(fā)生逆轉(zhuǎn)。一方面，需求大規(guī)模收縮；另一方面，今年供給出現(xiàn)了前低后高的特點(diǎn)，這樣下半年就會(huì)出現(xiàn)供過于求的情況。

　　應(yīng)該說，今年的前低后高和去年有關(guān)系。去年12個(gè)月，土地的購置面積全部是負(fù)增長，今年1月份由負(fù)轉(zhuǎn)正。2009年房市先回暖，地市后回暖，3月份之后買房子的人開始多了，到了第四季度，開發(fā)企業(yè)的投資才開始真正起來。去年12個(gè)月中，新開工面積8個(gè)月負(fù)增長，到了后4個(gè)月才由負(fù)轉(zhuǎn)正。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)的前期指標(biāo)全部在歷史最高位，土地購置面積增長速度30%，新開工面積增長速度60%，在建的施工面積的增長速度達(dá)到了35.5%。這意味著這些正在建的、已經(jīng)開工的項(xiàng)目，絕大部分到下半年將具備銷售條件，也就是在下半年將供應(yīng)市場(chǎng)。因此市場(chǎng)供求關(guān)系與上半年相比一定會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。

　　“現(xiàn)在的政策力度很大，如果嚴(yán)格執(zhí)行的話，短期內(nèi)預(yù)期會(huì)發(fā)生變化。今年房價(jià)肯定會(huì)下跌的，市場(chǎng)一定會(huì)有反應(yīng)的。”這位研究人士表示，“市場(chǎng)一定是先有量的調(diào)整，才會(huì)有價(jià)格的下降。但在售樓盤價(jià)格大幅下調(diào)的可能性不大。市中心的樓盤由于資源的稀缺性，價(jià)格調(diào)整的幅度不會(huì)很大，房價(jià)的下降更多的是出現(xiàn)在市中心外圍的新樓盤上。”

　　馮侖：房價(jià)要跌20%

　　房價(jià)的下跌不僅是政策研究者的預(yù)期，連房地產(chǎn)大佬也看淡房價(jià)。萬通地產(chǎn)董事長馮侖5月30日在上海表示，他仍維持本輪調(diào)控出臺(tái)后房價(jià)將下跌20%以上的看法。他認(rèn)為房價(jià)跌下來后會(huì)有一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定期。中長期的走勢(shì)則主要取決于兩年后的國家房地產(chǎn)政策的變化。在他看來，兩年后政府換屆，房地產(chǎn)政策走向可能會(huì)隨之發(fā)生改變。

　　馮侖是在參加中歐國際工商學(xué)院主辦的“第五屆中歐企業(yè)社會(huì)責(zé)任全球論壇”后接受記者采訪時(shí)作上述表示的。他說，目前市場(chǎng)投資性的購買幾乎歸零了，奢侈性消費(fèi)也減少了七成。從北京來看，這兩類非自住必需類消費(fèi)需求占到購買數(shù)量的15%左右，價(jià)值量大概在一半左右。本輪調(diào)控重點(diǎn)是抑制奢侈性消費(fèi)和投資性的購房，可以說，新政已經(jīng)見到政策效果了。

　　關(guān)鍵要治本

　　馮侖還把高房價(jià)問題比作青春期人們臉上的痘痘，他說，現(xiàn)在我們想的是如何擠掉痘痘，但是實(shí)際上我們要解決的是調(diào)理好內(nèi)分泌，而不是簡(jiǎn)單地解決痘痘，不然以后臉上會(huì)出現(xiàn)坑。而這些都需要在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整上下功夫，處理好中央政府與地方政府的關(guān)系。

　　馮侖認(rèn)為，本輪調(diào)控使房地產(chǎn)的功能發(fā)生了根本性變化。房地產(chǎn)的功能將轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)保障、福利、公平，其定位為基本生活必需品。

　　房地產(chǎn)行業(yè)一直被視為暴利行業(yè)，開發(fā)商不斷推高房價(jià)成為一大社會(huì)問題，馮侖坦言，房地產(chǎn)行業(yè)在中國的確是高利潤行業(yè)，不過，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有拿到利潤的大頭。

　　“你可以去看規(guī)模排前10的上市房地產(chǎn)公司的兩個(gè)指標(biāo)，一個(gè)是利潤，一個(gè)是稅收。萬科去年的利潤是50多億元，但稅收繳納了100多億元，這還不包括向政府購買土地的錢。賺來的錢多數(shù)都繳了稅和用于購買土地了，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股東獲得的利潤并不高。”馮侖為房地產(chǎn)企業(yè)辯解。

　　目前全國有6萬家開發(fā)商，開發(fā)商的情況良莠不齊，開發(fā)商的社會(huì)形象民間認(rèn)同度不高。對(duì)此，馮侖表示，部分開發(fā)商的確存在野蠻拆遷、倒樓塌樓等情況，但不能因?yàn)椴糠珠_發(fā)商的短期行為或者不良形象就否定中國整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。“去年中國全社會(huì)捐款最多的行業(yè)就是房地產(chǎn)。很多中國房地產(chǎn)企業(yè)都在走向規(guī)范化專業(yè)化，并開始擔(dān)負(fù)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任。”馮侖強(qiáng)調(diào)。

　　央企退出不簡(jiǎn)單

　　對(duì)于房地產(chǎn)非主營業(yè)務(wù)的央企退出對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，馮侖表示，不管是央企還是民企，都應(yīng)該有平等進(jìn)入和退出的權(quán)利。央企在房地產(chǎn)上經(jīng)營得好可以不退出，其他企業(yè)沒做好該退出也不能比央企多一些不退出理由。

　　另外，央企退出牽涉國有資產(chǎn)流失的問題，現(xiàn)在規(guī)定國有資產(chǎn)流失50萬元就可以追究刑事責(zé)任，調(diào)控后房價(jià)下跌導(dǎo)致央企投資的房地產(chǎn)價(jià)值縮水，退出并不那么簡(jiǎn)單。他認(rèn)為，應(yīng)該尊重市場(chǎng)化改革的既定方向，盡可能以市場(chǎng)原則來解決問題，而非用文件來“治痘痘”。

　　對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，馮侖說，企業(yè)有紅帽子、黃帽子和綠帽子，而面對(duì)房地產(chǎn)新政，房地產(chǎn)企業(yè)只有戴“綠帽子”才有可能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，走環(huán)保節(jié)能、綠色建筑之路是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)未來挑戰(zhàn)的法寶。

　　相關(guān)觀點(diǎn)

　　房產(chǎn)稅利空房地產(chǎn)股

　　國信證券發(fā)表最新研究報(bào)告認(rèn)為，在推出物業(yè)稅不成熟的情況下，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革是現(xiàn)實(shí)之舉。

　　在西方發(fā)達(dá)國家，物業(yè)稅是地方政府稅收來源主要稅種之一，如美國物業(yè)稅的征收額度是房產(chǎn)總價(jià)值的1%~1.5%，每年對(duì)房屋價(jià)值評(píng)估后征收一次，主要由地方政府征收，用來支付治安、消防等公共產(chǎn)品的支出。

　　1986年我國就出臺(tái)了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》國發(fā)[1986]90號(hào)文，條例明確規(guī)定“……房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%……個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅；房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%”。2010年5月31日，國務(wù)院同意發(fā)展改革委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》第5條指出，“出臺(tái)資源稅改革方案，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。”

　　逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革將削弱房地產(chǎn)“投資品”屬性，有利于平抑房價(jià)、改變?nèi)藗冃睦眍A(yù)期。另外，房地產(chǎn)具有“投資品”屬性，保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)過低，投資性或投機(jī)性需求必然猖獗，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革、增加保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)將直接影響人們的投資行為，有利于合理引導(dǎo)住房消費(fèi)。

　　逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革短期對(duì)人們心理產(chǎn)生影響，長期看將改變房地產(chǎn)運(yùn)行軌跡。雖然房產(chǎn)稅短期難真正推出來，但從國務(wù)院層面發(fā)文要求逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革來看，高層態(tài)度有了重大轉(zhuǎn)變，這與前幾年專家學(xué)者建議在中國開征物業(yè)稅完全不同，這次是真的“狼來了”。

　　研究報(bào)告維持房地產(chǎn)行業(yè)“謹(jǐn)慎推薦”的投資評(píng)級(jí)，建議低配。選股時(shí)注重業(yè)績鎖定性和成長性，可關(guān)注三類品種：①全國及區(qū)域龍頭：如保利、濱江、華業(yè)、中天城投；②城投類股：云南城投、黑牡丹；③資產(chǎn)注入：廣宇發(fā)展、沙河股份。