2012年已經(jīng)過半，下半年北京樓市將會是什么樣？政策是否會調(diào)整？房價走勢又將如何？開發(fā)商會推出什么樣的新產(chǎn)品？哪些新板塊會大放異彩？《樓宇周刊》分別采訪了經(jīng)濟學(xué)家、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和開發(fā)商代表，且聽他們怎樣預(yù)測下半年的樓市變化，或許對購房人是否出手有所啟發(fā)。

　　開發(fā)商

　　堅持按“百姓價”賣房

　　萬科集團執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理 毛大慶

　　2012年調(diào)控仍不會放松，主要的置業(yè)人群仍集中在首次置業(yè)與首套改善人群。針對于今年上半年調(diào)控所帶來的客觀影響，切實貼近剛需市場是房企重中之重。北京萬科能保持穩(wěn)定，主要措施就是“堅持”和“調(diào)整”。

　　所謂的“堅持”措施，是堅持開發(fā)普通住宅的定位，發(fā)掘首次置業(yè)剛需類客戶的核心需求和價值。其中在主推產(chǎn)品方面以地鐵交通、完善配套、戶型優(yōu)化、小區(qū)服務(wù)等作為提升點，以此贏得市場。

　　而在“調(diào)整”方面，一方面是整合片區(qū)營銷模式，以片區(qū)為單位，采取多項目聯(lián)動的營銷，也為客戶提供了多方位的置業(yè)選擇；另一方面也會加大非住宅類產(chǎn)品的研究和推廣產(chǎn)品創(chuàng)新力度，并作為培育新的業(yè)績增長點和主流住宅產(chǎn)品的補充。

　　下半年，萬科在京南市場將有多個項目開盤，對此萬科仍會堅持符合購房人需求的價格策略。從長遠(yuǎn)來看，京南是北京市最主要的人口導(dǎo)入地區(qū)之一，而萬科的項目也全部針對這一特點，在產(chǎn)品定位方面以首次置業(yè)以及首次改善類產(chǎn)品為主，加強生活配套的完善和片區(qū)環(huán)境的改善。

　　改善型住宅已經(jīng)成為萬科在下半年的主力項目，這也是基于萬科對于下半年推盤片區(qū)價值和市場主力置業(yè)人群的判斷。

　　對于下半年的銷售策略，萬科企業(yè)仍會堅持“不囤地、不捂盤、不惜售”的經(jīng)營策略，堅持按購房者愿意接受的價格售出房屋。同時，在法律許可的范圍內(nèi)，萬科也會積極嘗試各種新型營銷渠道，萬科通過電商渠道進(jìn)行的銷售在上半年取得一定效果，下半年也會繼續(xù)嘗試。

　　本報記者 甘放

　　剛需產(chǎn)品進(jìn)一步優(yōu)化

　　路勁地產(chǎn)營銷總監(jiān) 溫立偉

　　下半年整體市場進(jìn)一步趨于平穩(wěn)，如果政策面不出現(xiàn)大的變動，就不會出現(xiàn)房價的暴漲和暴跌。

　　對于剛需和首套改善型產(chǎn)品的需求是否被釋放完這一問題。我的看法有三：其一，剛需還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有釋放完，因為購房資格和工作年限掛鉤緊密，許多27歲到35歲之間剛需客群的購房資格是逐年獲得的，因此剛需不可能在短期內(nèi)釋放完；其二，僅僅靠剛需是無法支撐起整個市場的，因為剛需產(chǎn)品的類型和價格都有嚴(yán)格的區(qū)間，而房地產(chǎn)市場本身應(yīng)該是多樣化、多層次的，所以僅靠剛需是不夠的。目前許多房地產(chǎn)商都把目光放在首套改善型需求的用戶身上，但目前限購政策讓這部分需求釋放的很不充分；其三，改善型產(chǎn)品的需求釋放需要政策面的適度松綁。

　　對于下半年市場的產(chǎn)品趨勢，首先是剛需產(chǎn)品的進(jìn)一步優(yōu)化、細(xì)化。我眼中的剛需產(chǎn)品，應(yīng)該是地處五環(huán)到六環(huán)之間，面積在90平方米到100平方米之間的二到三居室，總價在200萬元以內(nèi)。

　　現(xiàn)在有一種現(xiàn)象就是把高端物業(yè)的局部熱賣和改善型產(chǎn)品需求釋放進(jìn)行概念上的偷換。其實，真正的改善型產(chǎn)品，應(yīng)該針對35歲到45歲的群體，地理位置在五環(huán)邊或五環(huán)內(nèi)，面積120平方米或略高，總價在400萬元以內(nèi)。超過這個標(biāo)準(zhǔn)的，和主流的改善型需求就不太匹配了。對下半年市場走勢的預(yù)測，與其看短期的市場數(shù)據(jù)，不如看更多的宏觀經(jīng)濟指數(shù)；與其看個別人的觀點，不如看具體企業(yè)、特別是大型企業(yè)的運營情況。目前我們很難得出一個宏觀而準(zhǔn)確的通論。這其中的核心原因是，大家都在各自為戰(zhàn)，根據(jù)自己的經(jīng)營情況謀求生存和發(fā)展。