從美聯物業全國研究中心在全國幾大城市的研究來看，普通住宅是最為保值和具有投資價值的產品，我們不提倡購買豪宅尤其是別墅產品，因為和普通住宅相比它們的投資價值差得比較多。

　　一個物業，在目前的市場行情下，短期以投機為目的的獲利很難，這就需要考慮其長期的持有投資回報，對于住宅來講就是租金。以上海為例，2007年普通住宅的租金標準是20元/平方米，而現在是50元/平方米；而高檔住宅，2007年的租金標準是100元/平方米，現在仍是100元/平方米，前者的投資收益明顯高于后者。

　　市場上一直有豪宅保值的說法，誠然在市場行情好的時候，豪宅可以獲得更大的升值空間，而部分普通住宅則有降價貶值的案例，但需注意的是普通住宅的樣本量大，豪宅的市場份額少，從整體比較普通住宅投資價值高于高檔住宅。

　　“特大豪宅和小公寓比較保值”

　　蘇春皓：關鍵還是地段。地段的位置、交通、吃住方便程度都直接影響到物業保值。現在有很多開發商在降價，大家都明白，要緊緊抓住剛需購房者，因為這些人是買一個少一個。所以很多開發商都打著降價的旗號，讓人感覺整個市場在下跌，但是實際上購房者實地一看就會發現，降了的都是龍崗、寶安、龍華等比較偏遠的項目。而市區內的項目價格都比較穩定，每平方米2.5萬至2.8萬左右，我們看好的是后市。

　　現在有兩種物業比較保值，一種是特大的豪宅，這類低容積率、少數人享受較多資源的物業會保值，另一種就是有地段優勢的小戶型公寓，這類物業門檻低，出租方便，周邊的配套好的話，租金回報會很高。

　　“投資趨勢從住宅轉向綜合體”

　　宋丁：目前深圳的房地產市場已經朝向相對綜合的方向發展。房地產市場經歷了持續10年的住宅價格飆升，到目前已經不斷地向其他業態轉移。我們可以看到商業地產是僅次于住宅的，尤其是在此輪調控中，住宅相對低迷的同時商業地產反倒持續升溫。

　　商業物業到今年下半年有所降溫，這個階段雖無任何針對商業物業的政策限制，但其物業價格依然有所回落，這說明持續的升溫后，市場本身已經意識到其存在的不平衡，市場嗅到了其潛在的風險，從而做出了反應。

　　在物業形態上，未來房地產的開發投資趨勢是從單一住宅走向復合，走向綜合體。綜合體在規模上形成了產業互補，同時不少城市更新項目也都是改造成為綜合體。并且，在這種有政策扶植綜合體的背景下，其開發投資的風險也將被降低，這代表了房地產開發的方向。

　　議題4

　　2011年最有升值空間和最有降價趨勢片區

　　“看空價格被透支的區域”

　　徐楓：簡單來說，深圳房地產市場哪里是價格洼地，哪里的收益就會比較大，哪里的升值空間就會比較大。如果說周邊項目的均價是2萬元，那洼地內項目1萬元的均價就會吸引很多投資者抄底。在以往的市場里，很多片區的均價就是由于非理性的盲從而被抬高的，在2009年寶安中心區每新開一個樓盤，一定比前一個樓盤貴2000元/平方米。當時大家可以閉著眼睛買房，而現在做不到了。

　　寶安西鄉、龍華、龍崗中心城這些片區都出現了房價下行的跡象，除了這些片區新建商品房比較多、新增供應比較多以外，這些片區在我們看來都是價格被高估了的區域，或者是價格被拔起來了的，比如前海、坪山新區、光明新區，可以說價格是被有形的手拔起來的，未來會有比較大的一個調整。

　　傳統意義上說，原關外的區域都不是經濟特區，開發、發展、配套都遠遠不能和關內相比，但現在關外的新房房價卻比肩關內新房。服務、配套方面的差別是特區一體化、地鐵開通這些利好短時間內都無法改善的。