近期，有媒體報道稱，一款名為“國開城市發展基金集合資金信托”的產品在民生銀行[5.86 -0.17% 股吧 研報]發售，預期年化收益率達到20%~37%，被稱為“最牛地產信托”。

　　記者走訪了廣州市的民生銀行，發現其雖然沒有代售上述產品，但也有一款國開行旗下的房地產信托在售，名為“開元城市發展基金集合資金信托”，預期收益率也高達15%~30%。

　　特點：主攻土地一級開發

　　記者從民生銀行廣州分行了解到，該款信托投資門檻為300萬元，投資時間為8年，其中6年為投資期，2年為退出期。

　　理財經理推介稱，該信托主要做土地一級開發，“就是從政府拿地，做三通一平之類的基本開發后，把土地拍賣，拿中間的差價。”

　　據介紹，基金總規模100億，首期信托募集規模32億元，完全為浮動收益，預期年化收益率達到15%~30%，上不封頂。而最大的安全保障在于國開金融(國家開發銀行全資子公司)以自有資金49.95億元參與該信托，并且后于投資者退出本金。這也就意味著，萬一出現地價下跌，可以有信托公司和國開行的資金作為后盾。

　　“這個產品做了保本設置，保本應該相對有希望，但是也要看市場和運作情況。”用益信托工作室廖鶴凱表示。

　　而普益財富信托分析師趙楊也認為，雖然推介資料稱“提供最低收益保證”，但除非合同明確標明，否則不代表設定保底條款。

　　風險：企業拿地趨冷

　　根據產品介紹書，該基金選擇的都是各地的核心城市和優先發展區域，最終持有原始成本的土地，沒有價格泡沫。其在全國各地擁有數十個種子項目，包括廣州南沙新區開發項目、北京市小城鎮發展基金項目等。

　　據理財經理表示，該產品主要是靠國開行和各地政府的關系，可以以相當低的價格拿地，保守收益甚至可以達到40%。“我們已經考慮到市場風險，因此目前公布的預期收益率僅為15%~30%”。

　　“這個實際上是地方政府沒錢，所以籌集基金進行一級開發。”北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，因此，這個升值收益是有可能的。

　　既然和政府掛鉤，那是不是意味著風險不大？“不一定。”張大偉表示，主要原因還是因為土地市場不景氣。統計顯示，11月，全國主要35個熱點城市流標地塊達到了117宗，環比10月份上漲了432%，流標面積達1580萬平方米。

　　實質：用時間賭反彈

　　“從目前趨勢來看，2012年特別是上半年，房價繼續下探的趨勢是肯定能夠確立的，土地價格也難以避免會下行，投資收益上漲不能夠保證。”張大偉表示。

　　廖鶴凱指出，“這個信托產品拼的就是時間。”他認為，該項目設計時間長達八年，就是賭調控周期過后，地價和房價會大幅反彈。

　　趙楊表示：“這款產品有可能面臨項目開發失敗、本金虧損的情況。”但是，他也坦言，這款產品分散投資，可以降低區域性市場風險，同時大型投資機構及規模資金易于以較低的價格獲得土地，并在開發過程中獲得政府政策扶持，有利于項目運作，適合具有一定風險承受能力的投資者認購。（中新網）