目前樓市調控政策依然持續，但調控導向仍然傾向“剛需”，鼓勵廣大消費者為“自住”選擇心屬樓盤。政策壓力下的樓市，首次置業者持續放量之后，為樓市帶來了暖意，隨著打折促銷力度的加強，大力實行“以價換量”策略。因此，2012年將成為“剛需購房年”，剛需是今年樓市的購房主力軍。一般情況下，我們理解的剛需就是“首次置業”，主要以中小戶型為主，而“改善型置業”也屬剛需，他們的原則則是偏大戶型、舒適房源。

　　業內人士指出，2012年火爆的春季住博會之后，“紅五月”仍會加大推盤，加強打折促銷活動，開發商會在中小戶型之后漸漸推出大戶型房源，或將瞄準改善需求出擊。繼首次剛性需求之后，改善需求或將入市有望帶領樓市進入又見“暖意”，或將接下短期剛需主導市場上行的接力棒。

　　據了解，“2012年4月西安房地產市場形勢預警分析研討會”顯示，目前住宅市場“以價換量”依然是房企首選，銷售市場呈現兩極分化狀態。市場讓利促銷力度急劇加大，首次置業者以中小戶型為優選，頻頻出手，同時，品牌房企推出中高端房源，以偏大戶型入市，讓改善型置業者在選住宅之時，已享受生活為目標，選擇舒適，環境好的樓盤。下一個接替首次置業短期內保溫樓市的將以改善型置業者為主要客群。

　　改善人群也開始抄底入市

　　自樓市政策調控至今，投資、投機人群已被迫離開住宅市場，隨著首套房利率降低等利好條件，使樓市剛需逐漸松動，首次置業人群積極出手的同時，改善型置業也有入市抄底現象。據了解，4月樓市除了適合剛需的高性價比中端房源集中成交之外，品質化的高端住宅也呈現放量之勢。

　　價格表明改善置業集中入市

　　據4月數據統計，3500-4000元/㎡成交環比上漲2.8%，同時，7000-7500元/㎡以及大于10000元/㎡的成交比重也呈現了較為明顯的上升之勢。住宅市場呈現出保障房、低價房、高端房的價格差異，由此可見不光是首次置業集中放量，同時改善型需求也逐漸加入到市場中。

　　改善型客群比例逐漸增多

　　據了解4月份購房客群有所變化，25-30歲購房人群仍然最多，占23.31%。而隨著本月開發商優惠力度的不斷加大，35歲以上的購房者比例上漲顯著，其中50-60歲年齡段比例漲幅最大，環比上月上漲2.7個百分比；另外，35-40歲較上月有近1個百分點的增長。從本月西安住宅購房人群平均年齡走勢來看，2012年4月，西安住宅購房平均年齡為36.4歲，較上月下滑0.1個百分點，但在改善型人群的積極入市下，與去年同期相比卻上漲了0.4個百分點。

　　由此可見，在樓市促銷不斷加大的情況下，首次置業者集中放量之后，即將迎來改善型人群的加入，成為市場持續保溫的關鍵。

　　偏大戶型銷售量走上漲趨勢

　　據4月數據顯示，70-90㎡、90-110㎡、110-130㎡、144-180㎡房源繼續處于供不應求的狀態，其中，90-110㎡的戶型供銷差距最大，達8.6%。在房企大力促銷的推動下，4月普通住宅銷售戶型偏大，住宅平均面積呈上漲之勢。據西安房地產信息網數據研究中心數據顯示，2012年4月西安普通住宅市場月均面積為103.98㎡，較上月上漲了9個百分點。

　　因此，目前普通住宅市場偏大戶型銷售走上漲趨勢，消費者在選擇偏大戶型的同時也會為生活的舒適、方便考慮，寬敞的大戶型才能體現出平日生活的優越，舒暢的心情才能為每天的工作加分。

　　品牌房企發力改善型剛需

　　由于市場各大房企的促銷優惠策略逐漸加大，首次置業者按耐不住，逐步出手，帶來了樓市的“喜氣洋洋”。隨著打折促銷力度的加強，越來越多的改善型房源也漸漸加入優惠行列，中高端企業、高性價比房源，成為改善型置業者首選。