以租代售 私家農場 旅游地產

　　三大“變種”小產權房曲線入市

　　《經濟參考報》記者日前在北京、遼寧、山東、江蘇、廣東等地采訪時發現，在中央14部委一片“清理整頓”聲中，小產權房悄然變異為“農業生態房”“養老公寓”“旅游地產“會員制農莊”等，通過“以租代售“使用權代替產權“榮譽村民”等方式換裝入市，其形式設計精巧，旨在逃避政策法規的約束。專家指出，應盡快遏制小產權房“變種”帶來新一輪農地入市潮，建議有關部門盡早出臺清理整頓方案，明確農地流轉相關制度。

　　“以租代售”：宅基地上興建會員制養老中心

　　“緊鄰小湯山，40平方米四合院，售價18萬。”這是北京市昌平區崔村鎮南莊村喜洋洋養老中心的廣告《經濟參考報》記者調查發現，這里正在“以租代售”小產權房，價格從十幾萬到幾十萬不等。“養老中心”只是個幌子，入住者不乏年輕人，已形成一個居民小區。

　　走在“養老中心”里，隨處可見“出租、出售”廣告。負責房屋銷售的養老中心劉經理說，目前正在出售的為第3期，養老中心占地是租南莊村的，與村委會簽訂了租賃合同到2052年。養老中心分3期建有平房約400間，1、2期已經全部賣出，三期也剩得不多了。

　　記者在現場看到，三期建設的“四合院”每套建筑面積70多平方米，包括三間北房、兩間南房，使用年限40年，售價60萬元。

　　購買這里的房屋后，與養老中心簽訂“入住協議”，類似長期租賃協議。記者注意到，協議中對入住人有這樣一條約定：男60歲以上、女55歲以上，不得轉租轉售。這里的住戶孫某說“這純粹是規避政策風險，買房后誰住根本沒有人管。”

　　“協議規定了入住年限和價格，還有大家最關心的拆遷問題。協議規定遇到拆遷，一是住戶可以參與拆遷，拆遷給多少錢你拿多少錢；二是養老中心按入住年頭扣除房錢后，將剩余的錢退還給住戶。”劉經理說。

　　在位于八達嶺高速水屯橋西的昌平區奤夿屯“伊舍小鎮”，打著“舊村改造”的旗號，這里建設的養老公寓已經售罄。

　　銷售人員告訴記者，“伊舍小鎮”項目是北京市第一批13個舊村改造項目的一部分。項目將舊村拆掉，給回遷農民蓋一部分回遷房，另外建設幾十棟樓房，以“入會”形式對外銷售，號稱屬于養老產業園性質，采用會員制運作，只需一次繳納所選戶型的會員費就可入住。如果發生拆遷，拆遷補償歸買房者。

　　“伊舍小鎮”在房地產網站上打的廣告顯示，這里的二手房均價已高達6500元/平方米。銷售人員稱，該項目一期已售完，約有1000多套養老房屋“如果你需要，可以留下電話號碼，待二期開盤時我們會通知你。”

　　會員協議有兩種方式：一種是無期限有效，子女可以繼承；另外一種就是五年制，五年之后可以選擇退會，會員費全額退還，實際上也就是居住五年。

　　一位會籍顧問表示，房子是在村集體土地上開發建設的，產權歸屬村里。購房者經認購后可享受當地榮譽村民待遇，給購房者頒發《奤夿屯村榮譽村民》證書及由村委會核發的房屋使用權證，大可不必擔心產權。

　　據知情者透露，目前“養老公寓”項目之所以興起，除了項目本身銷售收入外，一旦通過民政部門驗收，還可以套取補貼。

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