中糧深圳地王項目高價入市 因地價太高可能虧本

　　相比各地土地市場的火熱，由于政府有限供應，深圳樓市可謂進入了“無地稱王”的時期。在這種情況下，之前出讓的地王項目入市就格外引人注目。

　　10月14日，深圳坪山新區首個地王項目--中糧一品瀾山正式開盤。

　　據開發商透露，此次開盤共推出一百余套88-148平米的三至五房產品，當日銷售率達到8成，成交均價為13500元/平方米。

　　高價入市

　　對于開盤當日的銷售情況，一品瀾山相關負責人對觀點地產新媒體表示，雖然去化近8成，但實際銷售情況并不理想。

　　或許在外界看來，項目開盤當日去化能達到8成，銷售情況亦屬不易，但對于一品瀾山而言則不然。因為該項目當日總計推出的產品也不過一百余套，就算以去化8成計算，銷售套數也不及100套，這對于總量較大的一品瀾山來說實在不算好成績。

　　根據資料，中糧一品瀾山位于龍崗區坪山新區坑梓街道丹梓中路與蘭景路交匯處，總建筑面積約16萬平方米，其中住宅面積近11萬平方米包括，共包括7棟塔樓、4棟洋房、21棟雙拼別墅，另外還有約7000平方米的商業面積。

　　此外，在中糧一品瀾山開盤前一天，深圳另一項目的入市卻實現了熱銷。

　　10月13日，位于羅湖中心區的合正榮悅開盤。據該項目負責人透露，開盤當日共推出3、4、5棟共604套單位，現場成交近8成，成交均價為3.5萬元/平米，實現銷售超10億元。

　　如此對比，中糧一品瀾山的銷售情況確實不佳，盡管其價格更低，也更接近剛需。

　　對于一品瀾山和合正榮悅兩個項目截然不同的銷售情況，深圳今鷹地產營銷總經理林曉華認為，主要是兩個項目所處的區位不同，合正榮悅位于羅湖中心區，地段好、周邊配套成熟、交通方便，而中糧一品瀾山則位于坪山新區的坑梓附近，靠近惠東，其周邊配套、交通均不方便。

　　林曉華還提到，中糧一品瀾山13500元/平米的均價在坪山新區坑子區域實屬高價，因為其周邊樓盤如萬科金域緹香、深業東城國際的均價都在1萬元/平米左右，稍遠一點的深業東城御園均價在7000元/平米左右，而位于惠東的龍光城均價更是在5000元/平米。

　　“坑梓那個區域由于綜合配套和區位，很難吸引投資客，對于附近自住需求的購房者而言，13500元/平米的均價可以去惠東許多項目住別墅了，因此從自住和投資角度來看，中糧一品瀾山目前的均價都不會是購房者最好的選擇。”林曉華稱。

　　深圳另一業內人士也指出，目前深圳市場好賣的房子集中在龍華和前海，這些區域能夠吸引到原關內的置業者，而一品瀾山的位置在坪山看來都不屬中心，規劃中的地鐵都不經過該項目，如此一來，對于市區客戶的吸引力基本不存在。

　　尷尬的地王

　　其實，一品瀾山的定價對中糧地產而言也是一個難題，而讓中糧地產為難的原因，則是出于成本考慮，因為一品瀾山是曾經的地王項目。

　　2010年10月16日，中糧地產在經過173輪的舉牌之后，力壓萬科、金地、佳兆業等，以總價7.42億元，樓面地價6074元/平方米拿下該項目地塊，創造了深圳坪山新區的新地王。

　　至此，就有不少業內人士對該項目表現出極大關注，關于其何時推出、定價幾何都引來各種猜測。

　　在多數業內人士看來，由于坪山新區內的住宅項目受到區位、配套等要素的限制，價格很難有顯著上漲，預計一品瀾山的定價在1萬元/平方米上下，因為寄望一品瀾山憑借“地王”身份托舉起坑梓周邊房價并不實際。

　　同時，還有業內人士直言，兩年前高價落子坪山，導致中糧現在是騎虎難下，不知道當年中糧怎么會那么大膽。而即便不算利潤，地價加建安成本再加上財務成本，項目的成本就已遠超1萬。