2013年，中國房地產業迎來了它的發展關鍵時期。基于其在國民經濟增長和社會發展中的重要地位，各方對中國房地產業今后的走向十分關注。我們在此給出一些思考，以供大家參考。

　　高使用率的功能地產是房地產的正能量

　　近年來，國內功能地產發展方興未艾。

　　從目前國內房地產市場的發展態勢來看，短期內針對住宅地產市場進行的限購政策不會改變，同時隨著房地產市場的細分，整個產業將趨于進一步轉型升級。

　　從2012年底土地出讓情況看，不少城市多數出讓地塊為商住地塊，這樣將在一定程度上為功能地產創造了良好的條件。

　　因此，未來更多發展機會將來自泛功能地產，即改善性住宅、剛性需求住宅、使用率高的商業、旅游、教育、文化、養老等具有使用價值和附加價值的地產。努力挖掘其使用價值，提高其使用效率，將使國內功能地產成為房地產市場的正能量。所有開發商和消費者都要考慮二率：使用率和滿意率。

　　土地制度頂層設計與改革將深刻影響中國房地產業

　　土地是制約房地產業發展的基本要素。從目前情況來看，決定房地產業命脈的土地供應依然遭受事實的壟斷。這種土地壟斷供應制度產生了許多嚴重問題，如高地價引發的高房價、土地財政依賴癥、經濟結構扭曲、地方發展轉型動力嚴重不足等等，這些問題不但對房地產業的消極影響相當深遠，而且短期內很難解決。

　　土地制度的頂層設計顯然已經十分緊迫。未來應該針對當前的土地一級市場的供應壟斷問題進行系統的改革，這不但是國內房地產市場良性發展的需要，也是中國經濟結構調整的戰略需要。

　　深圳先期開始的集體用地轉化為工業用地的分配制度改革已經開始嘗試了新型的土地增長方式，降低工業用地在現有用地指標里的比率，增加住宅用地的指標能緩解供不應求的住宅需求現狀。當然，不同區域的公共資源換取飛地用地指標也是可以思考的話題。

　　房產稅和資源稅都將對市場產生巨大沖擊

　　近年來，關于房產稅和資源稅的消息有很多傳言，但保有環節的稅收將肯定會繼續增加試點城市，探討更多的模式和經驗。

　　雖然存在著重復征稅需要增減配合問題、短期推進困難問題等因素，但是從長遠來看，國內房產稅的全面推進還是一個大的發展方向。預計今年將在6-8個城市試點和推進。

　　資源稅以各種應稅自然資源為課稅對象，它能夠調節資源級差收入并體現國有資源有償使用。作為國有的一種重要資源，理所當然是基本的課稅對象。資源稅一旦開征，將深深影響當地的盲動奢侈消費模式，重視資源價格和環境價格，通過供需角度也會影響土地市場的價格，且這種效應會迅速傳導到房地產市場和高端非理性消費市場。

　　資源稅的開征，將會有效平抑資源的過度開采，抑制各種沖動，從而盡可能避免更多的類似鄂爾多斯、營口等資源型城市的發展速度和需求背離現象的出現。

　　增加收入是中國人住有所居的希望所在

　　就當前的收入水平而言，中國絕大多數城市的房價可謂非常高企，一線特大城市尤其如此。許多人覺得這樣的房價需要大幅下調，普通城市居民才能夠有能力購買。

　　但是，房價問題早已不再是房地產本身的問題，它涉及到方方面面的利益，牽一發而動全身，指望房價全面大幅下調是很不現實的。

　　因此，中國人買房的希望不在于房價降低，而在于收入的增加。中共“十八大”提出了中國版的收入倍增計劃，可望將來在大力關注民生的政府努力之下，普通百姓的收入增長速度不但能夠超過CPI，而且能夠超越高房價。

　　屆時，相對高速的收入增長將會有效消化高房價帶來的房地產市場泡沫，辛勤勞動帶來的收入增加速度需要超過基本居住住房房價增長速度，這是政府未來需要給消費者的承諾。