近年來連續房地產調控后，自住買家成為樓市購買主力。2月28日，記者在上海浦東“萬科海上傳奇”售樓處內看到，盡管目前尚無房源可售，后期開盤時間預計在3月中下旬，但仍有七八組剛性需求和改善性需求客戶前來看房。

　　售樓處工作人員告訴記者，新開房源戶型為85平方米的兩房、105平方米的小三房，145平方米的四房，均價約為30000元至35000元每平方米，由于樓盤總價較高，八成左右的買房者是改善性需求，大多是在浦東生活或工作的市民。

　　此外，根據相關統計機構的預判，2012年全國新增商品房住宅需求為10億平方米，預計2011年至2020年十年間全國全部新增商品住宅需求約120億平方米。在結構上，該機構認為，前五年首次置業的剛需客戶仍是主力，后五年改善型需求占比將超過剛需客戶。

　　根據聯合國人口署預測數據，2010年至2020年我國新增城鎮人口前20名的城市中，北上廣深均位列其中，同時另有10個城市位于其周邊可輻射范圍內，上述14個城市共計將新增約3990萬人，按人均35平方米計算，新增住房需求共計14.0億平方米，約占十年間全國新建住房總需求的9%，占全國新增人口帶來的首置需求的23%。

　　“扎堆熱”制造局部樓市非理性繁榮

　　“北京2012年全年商品房成交面積比2011年上漲60%。”中國房地產學會副會長陳國強在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，由于北京、上海等特大型城市擁有眾多優質資源，因此，高級人才、高管、懷揣夢想的年輕人便不斷涌入。

　　陳國強說，除非北京將其資源慢慢分散出去，或者很多人認為北京生存成本過高，生活壓力過大，才會出現許多人離開北京的情況。但是，需要對自己的工作、職業重新做選擇，重新再去適應，很多人難以做到這點。因此，類似于北京等特大城市的吸引力仍然會有增無減。“而房價高企也正是因為它具有如此大的吸引力。但這樣的城市在中國并不多，這也是造成我國房地產市場分布不均的根本原因。”

　　業內人士分析認為，正是由于“人扎堆”和購房資金聚集的不均衡，制造了部分城市樓市的非理性繁榮。

　　“事實上，在全國范圍內，雖然有600多個城市，但房地產市場活躍度較高的城市大約僅有70個。”萬科集團執行副總裁毛大慶在接受《經濟參考報》記者專訪時表示，我國一些城市人口多年不增長或者負增長，成交量、價低，而且幾乎不會換手，價格長時間段內也不會有較大波動，因此這些城市并不能看作真正的完整的房地產市場。

　　毛大慶表示，這70個城市的特征在于人均G D P大都超過了4000美元，比較有活力，城市自有人口、導入人口較多，移民、消費均較為活躍。

　　“從市場表現來看，70個城市大體能分為三類。”毛大慶說。一類是像北上廣深和一些非常明顯的全國性、地區性的核心地區，例如：青島、杭州、成都等地，雖然均屬二線城市，但其地域性、資源性優勢使其房地產市場展現著一線城市的狀態。雖然屬于重點調控地區，但由于需求較大，住房消費持續、明顯較為強勁。

　　第二種情況的城市多處黃河以北。在過去兩年中，這些城市并不是調控重點城市，因此，在供地與住房供應量均大幅上升的背景下，需求卻跟不上，因此整體市場顯得較為遲緩。

　　第三種情況多屬南方城市，如東莞、佛山等地，呈現供需穩定狀態。一方面由于經濟結構的不同，居民收入較高，民營經濟較北方活躍發達很多，典型的藏富于民，這些城市與北方同規模城市比，房地產市場活躍度高很多、自我修復能力強。

　　“通過近兩次普查數據可以看出，人口的移動趨勢這十年主要是人口急劇向沿海發達城市、資源集中型城市集聚。”廈門大學宏觀經濟研究中心主任、經濟學院副院長李文溥指出，福建、廣東等地由于多為勞動密集型企業，是我國流動人口較多的省份。以福建為例，過去十年，福州與廈門兩大城市是人口增長最快的地區，這兩地的人口的絕對數量和相對比重都出現了迅速上漲，這說明人口向百萬人尤其是向數百萬人的地方集聚。而福州的五區八縣之中，五區上漲88萬，八縣反而下降8萬，這說明了在大城市之中也是向城市中心區集聚。“這也能說明供需不平衡的原因所在，因為人們的流向是一樣的，而地方就那么大。”