“二手房差價(jià)的20%上繳，還不包括約5%購(gòu)房成本(滿五年)和期間的貸款利息，一套房子至少要漲40%賣出才能保本。”盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)依然火爆，職業(yè)炒房人王劍卻略感“高處不勝寒”，準(zhǔn)備在細(xì)則出臺(tái)前拋出最后一套房產(chǎn)。
在此之前，王劍曾考察了有“首都第二機(jī)場(chǎng)”概念的河北固安，但最終放棄了。“你看當(dāng)?shù)氐亩址啃畔?，大都是轉(zhuǎn)手賣房的，盡管可能還會(huì)有幾千元的升值空間，但到時(shí)能否出手還不好說。最賺錢的時(shí)候一去不復(fù)返了！”
對(duì)此，上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授潘英麗解釋稱，過去市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)政策不敏感，主要是因?yàn)槌钟谐杀颈容^低。在沒征稅之前，每年房?jī)r(jià)或許要漲10%才可以保本，而未來征收20%的所得稅，投機(jī)的利潤(rùn)空間肯定就縮小了。
香港著名投資人周顯在其新書《炒樓密碼》中，對(duì)香港過去半個(gè)世紀(jì)樓市漲跌的分析，對(duì)內(nèi)地樓市或許有參考意義。他認(rèn)為，樓市完成一個(gè)升跌周期可能長(zhǎng)達(dá)20年，而在其中只有5至6年適合買樓，一旦錯(cuò)過就要等下一個(gè)適合的入市時(shí)間，這往往會(huì)慢長(zhǎng)到超過一般投資者的忍耐力。
“不少人都知道買樓最重要的是位置(location)，其實(shí)要戰(zhàn)勝市場(chǎng)，能夠掌握時(shí)機(jī)(timing)同樣重要，甚至可能更重要。”周顯判斷，香港樓市可能升至2015年才真正見頂，但目前已過了入市的黃金期，只有當(dāng)樓價(jià)跌了一半，或升了周期底部的三分之一，才是入市的適當(dāng)時(shí)機(jī)。
房地產(chǎn)投資人士分析，盡管不如直接征收高額房產(chǎn)稅更有效，但此次“國(guó)五條”亦大大壓縮了炒房人“囤房”的套利空間——一是通過高過戶稅擠出存量閑置房資源，增加供應(yīng)；二是讓投資人在買房前需要仔細(xì)盤算，漲多少才能賺錢？這自然會(huì)壓縮房產(chǎn)的增量需求。供求關(guān)系的此長(zhǎng)彼消，未來樓價(jià)不跌才怪。
資金分流：理財(cái)機(jī)構(gòu)虎視眈眈
信托、銀行理財(cái)、私募、券商、基金、第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)等財(cái)富管理機(jī)構(gòu)，都盯上了從房地產(chǎn)市場(chǎng)撤出部分資金的客戶。而從房地產(chǎn)撤出的資金中，的確有部分資金流向股市，但并非屬于主流。相比而言，流向銀行理財(cái)、信托、債券等固定收益類產(chǎn)品仍是主渠道
“關(guān)上一扇門，開啟一扇窗！”3月4日一早，海通證券策略高級(jí)分析師荀玉根在向其機(jī)構(gòu)客戶發(fā)出定期研究報(bào)告中亮明觀點(diǎn)——從資產(chǎn)配置角度理解，地產(chǎn)調(diào)控關(guān)閉實(shí)物投資的門，金融改革開啟金融投資的窗。
荀玉根判斷的邏輯是，與歷次調(diào)控最大的不同是，此次調(diào)控貨幣未收縮，地產(chǎn)投資客將轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他市場(chǎng)，而自去年以來的資本市場(chǎng)不斷改革，股市的吸引力上升，而“國(guó)五條”恰如導(dǎo)火索，將強(qiáng)化投資人大類資產(chǎn)配置從實(shí)物轉(zhuǎn)向金融。
盡管“國(guó)五條”問世的首個(gè)交易日，上證指數(shù)重挫3.65%，地產(chǎn)指數(shù)更以9.25%的跌幅和40多只跌停，令“看多者”大跌眼鏡。但荀玉根判斷的邏輯仍得到了部分市場(chǎng)人士認(rèn)同。
私募人士煜融投資董事長(zhǎng)吳國(guó)平判斷，在最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策下，一旦房地產(chǎn)的資金被迫徹底轉(zhuǎn)向的話，對(duì)股市必然是帶來極大推動(dòng)作用，這對(duì)股市不是利空，絕對(duì)是利好，從房市轉(zhuǎn)戰(zhàn)參與股市的資金可能超過很多人的想象。
而一直對(duì)市場(chǎng)看空的民族證券財(cái)富中心總經(jīng)理徐一釘，今年也徹底扭轉(zhuǎn)了他的空頭邏輯。他認(rèn)為，資金持續(xù)流出是A股市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷的直接原因——股市缺乏賺錢效應(yīng)，“理財(cái)產(chǎn)品”年化8%-12%年的收益率太有吸引力了。
不過，這些年化8%以上的收益預(yù)期并非沒有風(fēng)險(xiǎn)，最大的風(fēng)險(xiǎn)是違約。一旦違約，別說預(yù)期收益，連本金都可能無法收回?；谶@一判斷，徐一釘認(rèn)為2013年將是各類資金重新回流A股市場(chǎng)的一年。