“后期價(jià)格不得高于前期”的條款雖非北京首創(chuàng)，但對(duì)于習(xí)慣了“低開(kāi)高走”開(kāi)盤(pán)節(jié)奏的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，面對(duì)這一強(qiáng)制性條款，仍會(huì)感到相當(dāng)不適應(yīng)。
“先開(kāi)高價(jià)盤(pán)不就行了！”京城某代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向中國(guó)證券報(bào)記者表示，房地產(chǎn)項(xiàng)目在申報(bào)預(yù)售許可證時(shí)，只要按照價(jià)格順序，由高到低進(jìn)行申報(bào)，就可避免“后期價(jià)格高于前期”的情況。他還透露，近期正在為一些房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃方案，其中就包含了上述對(duì)策，且有不少房企對(duì)此頗感興趣。
按照正常的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售節(jié)奏，首期開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目往往單價(jià)最低，隨著配套的逐漸完善，后期項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)也逐漸提高，即“低開(kāi)高走”。這種銷(xiāo)售策略符合購(gòu)房者“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理，并能起到一定的蓄客效果，為開(kāi)發(fā)商所常用。
為規(guī)避政策，該代理機(jī)構(gòu)提出的策略是“反其道而行之”。即按照項(xiàng)目品質(zhì)的不同，率先為“樓王”項(xiàng)目申報(bào)預(yù)售證，其次再申報(bào)戶(hù)型較為一般的房屋，最后為條件相對(duì)較差的“尾房”申報(bào)。這樣一來(lái)，后期項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)價(jià)格就不會(huì)高于前期。
該負(fù)責(zé)人表示，這種策略的好處在于，一旦首期的“樓王”項(xiàng)目獲批預(yù)售資格，后期項(xiàng)目便可順利出貨。從而在嚴(yán)控價(jià)格的情況下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷(xiāo)售的“金蟬脫殼”。
按照北京市的規(guī)定，只要后期項(xiàng)目的預(yù)售價(jià)格不會(huì)明顯高于前期，項(xiàng)目便可獲批預(yù)售資格。因此，這種銷(xiāo)售策略還將使得品質(zhì)相對(duì)不佳的后期項(xiàng)目在定價(jià)時(shí)，可向前期的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目看齊，從而保證利潤(rùn)。
業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前北京嚴(yán)控高端住宅價(jià)格，這種策略的風(fēng)險(xiǎn)在于，首期項(xiàng)目或因報(bào)價(jià)過(guò)高而無(wú)法通過(guò)審批。“首期‘樓王’項(xiàng)目申報(bào)時(shí)的價(jià)格不宜過(guò)高，從而在一定程度上犧牲利潤(rùn)，并為后期項(xiàng)目的出貨預(yù)留空間。”該負(fù)責(zé)人表示。
事實(shí)上，2010年以來(lái)，有不少項(xiàng)目采用了上述策略。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若政府部門(mén)加強(qiáng)對(duì)預(yù)售價(jià)格的管制，就可能造成項(xiàng)目推遲開(kāi)盤(pán)的情況，并影響市場(chǎng)供應(yīng)。
走為上計(jì)
避開(kāi)高壓 捂盤(pán)惜售
走為上計(jì)，多指遇到形勢(shì)不利的情況就選擇避開(kāi)，從而保存實(shí)力。
與“迎難而上”的做法相比，面對(duì)嚴(yán)苛的房地產(chǎn)調(diào)控政策，更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇避開(kāi)政策，即“能躲則躲、能不賣(mài)就不賣(mài)”。
小王和女朋友最近在北京大興區(qū)和房山區(qū)看了多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，他們計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)一套新房作為婚房。但除少數(shù)項(xiàng)目外，很多計(jì)劃在本月開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目都未能如期開(kāi)盤(pán)。對(duì)于具體的開(kāi)盤(pán)時(shí)間和價(jià)格，銷(xiāo)售人員均不能給出確切答復(fù)。
“不僅如此，這些項(xiàng)目特牛，看房的人不多，但我們?nèi)チ诉€是沒(méi)人接待。好不容易問(wèn)到一個(gè)銷(xiāo)售員，還給報(bào)了一個(gè)很高的價(jià)格，一副‘愛(ài)買(mǎi)不買(mǎi)’的樣子。”小王說(shuō)，他們好像根本不著急賣(mài)房。
北京大興區(qū)的某項(xiàng)目，原計(jì)劃于今年3月開(kāi)盤(pán)。為此，項(xiàng)目從去年底就開(kāi)始蓄客。如今，供應(yīng)規(guī)模僅有600套左右的項(xiàng)目，已經(jīng)排到4000多號(hào)。購(gòu)房者多次收到“延期開(kāi)盤(pán)”的通知，但具體的開(kāi)盤(pán)日期仍遲遲不能確定。
問(wèn)題出現(xiàn)在預(yù)售環(huán)節(jié)。“一萬(wàn)八是我們的成本價(jià)，不可能低于這個(gè)價(jià)格來(lái)賣(mài)。”該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人向中國(guó)證券報(bào)記者表示，北京住建委給項(xiàng)目批的價(jià)格上限，恰恰定在了這個(gè)水平。
事實(shí)上，即便按照18000元/平方米的“保底價(jià)”來(lái)銷(xiāo)售，仍比前期項(xiàng)目均價(jià)高出4000元/平方米左右，顯然有悖于“后期項(xiàng)目報(bào)價(jià)不得明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格”的調(diào)控規(guī)定。但與周邊的二手房相比，這樣的價(jià)格水平并不算高。