3．措施不得力。

　　限貸：限制個人買房的貸款，這對低收入人員購房會起一些作用，可對有錢人購房起不到作用，所以限貸主要限制了剛性需求購房人的貸款，對投資性購房、改善性購房的作用有限。

　　限購：因信息不對稱和其他配套措施不到位，對購房的老實人能起一些作用，對各種關系戶來講則限購不了。

　　限價：商品房價已在高位，限價也只能限房屋價格增長的比例，對穩定和降低房價也起不到作用。

　　加稅：任何稅收最終都由消費者繳納，俗話說“羊毛出在羊身上”，加稅只能加重消費者的稅收負擔，對房價降低的作用甚微。

　　4.降價空間大。

　　從收入、支出情況上看，除土地價格有較大可降空間外，稅費利也均有可降空間。該項目房屋出售總收入23億元，扣除土地價109800萬元、工程價73000萬元（每平方米3800元）、利息10500萬元、稅金20000萬元、其他費用10800萬元之外，企業利潤為5900萬元。

　　從上述數字分析可以看出：土地價格太高，大有下降的空間；各種費用也較高，可以較多地壓縮；對建安行業應盡快實行“營改增”，減少重復征稅，減輕企業負擔；加強企業財務資金管理，減少貸款比例，增加企業收入，以進一步做到讓利降價。

　　幾條建議

　　房地產在我國國民經濟建設中，是一個重要的產業，隨著城鎮化的發展和就業人員的不斷增加，以及人民群眾生活的不斷改善，房地產業的發展不應停滯更不應倒退，應該引導房地產市場穩定發展，保持房價的整體相對穩定。如何控制商品房價格的不正常增長，筆者認為在房地產業的發展上應堅持兩條腿走路的方針，即：一是加大政府對廉租房和保障住房的投入，用較低的價格出售，解決中低收入居民的廉租房和保障住房的需求；二是商品房價格要符合市場規律，需求旺盛時，房價就高，需求不足時，房價就低，以解決富裕居民改善住房的需要。具體建議是：

　　1.地方政府要大力投資廉租房和保障房建設。目前是雷聲大、雨點小，“兩房”建設速度太慢、政府投入太少。“兩房”建設資金來源除政府日常投入外，要把每年土地出讓金的50%以上部分（目前只有10%）用于“兩房”建設，并對其實行減免稅費照顧，貸款從優，以解決好中低收入人群的住房需求。

　　2．商品房價格除繼續采取一些行之有效的行政管理辦法外，不限購，不限價，按市場規律辦事，以滿足富裕人群的住房需求。

　　3．改進土地出讓金管理辦法，明確土地出讓金使用范圍和比例。土地出讓金實行差別投標管理，即廉租房和保障房從低，商品房從高。廉租房和保障房的投標采取土地出讓金低標底加房屋限價的中標管理辦法，商品房仍按現行的投標采取最高中標的辦法。

　　4．為積累建設資金和適當調節個人收入，對個人住宅恢復征收房產稅（1986年10月1日前對個人住宅一直征收房地產稅，之后才停征的）。可采取第一套住宅免稅，擁有第二套以上住宅的按人均面積計算，人均50平方米以內的免征，對超過面積進行征稅。農村個人住宅免征房產稅，但對出租的或營業性質住宅可從低征收。對城市居民購買的別墅一律征收。

　　5.對住宅開發建設的一些配套工程，區別不同情況制定不同規定，制止一切費用全攤入商品房的做法。如：對道路、綠化、管線等可列入住宅開發計劃內統籌解決；廉價房和保障房保本或微利；商業用房建設應由縣市規劃部門列入計劃，采取有償服務辦法解決；幼兒園、學校規劃應由縣市規劃部門列入計劃，由地方財政解決等。(第一財經日報)