2014年，樓市告別了高歌猛進的“黃金時代”，房企賣房子輕松賺錢的日子一去不復返，控制成本、加速去化，是一年中大多數房企求得生存的關鍵問題。房價回落、市場分化、互聯網沖擊迫使房企、中介不得不做出變革……隨著新年的到來，各地樓市都處于收官階段。我們不禁想問，2015年的太原樓市將何去何從？

　　A　新房：入市項目減少房價有望維穩

　　近期，一則《一分鐘看懂2015年房價走勢》的消息在網絡中轉發率極高，部分地產集團大咖們預測了2015年的樓市走勢——“全年的主題是去庫存”“‘買了就能賺錢’的階段已經過去了”“中國房地產不會崩盤，城鎮化發展是最大利好因素”……2015年，太原樓市是否將順應大勢，由“賣方市場”轉向“買方市場”？

　　山西省房地產業協會副秘書長李峰認為，“2015年將會是市場與購房者‘博弈’的一年。太原各知名房企現有項目十分有限，因此在今年入市的商品住宅會同比減少。對于各房企來說，以前是多項目核算，到了2015年部分房企轉為單項目核算，因此在集團銷售量和利潤指標要求下，部分房企會提高利潤率，可能導致部分樓盤房價小幅上漲。”

　　上述人士認為，這類樓盤不僅不會降價，相反還會努力追求高利潤率來減緩銷售壓力。與此同時，本土房企在嚴格的市場規范政策下增加了成本，入市項目價格必然會有所提升。隨著很多項目手續補辦齊全后開售和新項目面市，價格有很強的上升欲望。

　　李峰坦言：“太原市樓面地價已經全面進入‘2000’時代，2000元/平方米的土地成本，加上建安成本、配套成本、相關稅費，成本直接攀升至5500元/平方米到6000元/平方米，同時還要考慮到企業管理成本及利潤，平均售價也到了7000元/平方米左右，房價自然不會降。”

　　山西財經大學教授馬培生則介紹，“在經歷了2014年的平靜后，2015年的房地產市場，將在中央明確的經濟發展新常態下，變得更加理性。房價既不會下跌，也不會明顯上漲。雖然有部分城市的數據顯示房價指數下跌，但只是量的變化，還沒發生性質的轉變，不能稱之為房價全面下跌。”

　　據悉，2014年房地產市場形勢錯綜復雜，政策方面，中央提出將建立房地產調控長效機制；市場方面，三四線城市房地產出現過剩現象，與大城市房價走勢開始分化；宏觀經濟方面，經濟形勢也并不樂觀。2015年，住房投資、投機行為將繼續全面退潮，住房市場進入自發調整階段。

　　B　戶型：小戶型受歡迎 純剛需占主流

　　不少業內人士認為，如果說剛性需求是房地產市場當前的主流需求支撐，那么2015年是名副其實的剛需年。

　　李峰預測，“由于受到各方面的壓力和限制，過去曾經以投資不動產作為盈利增值的資深買家，如今也逐步開始把家庭資產配置到其他投資品當中，不僅規避了樓市調控可能帶來的風險，還將獲得更多元化的收益。畢竟，樓市環境日益規范和理性，快速暴漲的可能性幾乎為零。因此，現階段購房者只留下了剛性需求和剛性改善型置業者。從需求角度來講，有能力購買此房價的人逐步退出房產市場，剩余的純剛需人群又很難承擔起如此房價，所以2015年受歡迎的戶型依舊會是小戶型、低總價。”李峰說。

　　因此，目前太原房地產市場上，中小戶型仍是主力戶型。從去年商品住宅成交結果看，中小戶型占絕對上風。從太原市市場上主推的戶型來看，房源多以80平方米-130平方米為主。“其中以80平方米、90平方米、100平方米戶型居多。”山西世紀朗潤經紀有限公司市場專員劉偉娜說，“兩居產品中有75平方米-85平方米、85平方米-95平方米的更為搶手，而三居產品中，105平方米左右的小三居也成為開發商熱衷推出的產品。”

　　劉偉娜認為，“隨著太原的快速發展，會有更多的外來人口來并創業或工作，這部分人群與本地的年輕人更看重的是房子的性價比，因此更偏向于中小戶型。”

　　C　二手房：租賃市場將活躍

　　2014年，雖然放松限貸、放寬限貸、降息等樓市利好政策不斷，但對二手房市場的促進作用卻甚微。“從歷年來樓市政策調控效果分析，太原商品房市場的反應應該會有一段時間的滯后期，這個滯后期或許將會延續到羊年春節過后。”太原市搜房網二手房集團總經理鐘前軍說，“對二手房市場的影響將會更慢一點。”

　　此外，對于坊間熱議的“不動產登記”，可能會對二手房造成影響。“可能會對房價產生影響，但不會在短期內立刻顯現出來。”鐘前軍說，“部分持觀望態度的剛需購房者，會通過租房過渡。”

　　馬培生分析，受眾多因素影響，購房者購房意愿有進一步下降的趨勢。同時，周邊區域中，租賃市場的需求一直無法滿足，加上房東又不愿意接受降價售房的現狀。因此，2015年選擇撤牌轉售為租的房東人數有所提升，而租賃市場將維持活躍度。

　　D　商業地產：有價無市在所難免

　　早在2013年年中，就有本土機構對太原市商業體進行過預測：2014年將有近千萬方體量商業樓盤大量入市，開發商寄厚望。

　　據業內人士表示，不完全統計近兩年太原出讓土地中有超過40%的土地為商業用地，這些商業用地將于2015年開始陸續入市。如此大規模的商業用地，被開發商寄予獲取高利潤的厚望。

　　上述人士表示，“但其供應量近兩年來很難消化，有價無市在所難免。例如下元一帶，雖然商業體很多，但目前很多都是無證樓盤，很多處于半停工狀態；而以南中環街為例，從南站到濱河路，一到晚上兩邊漆黑，空置率高，庫存消化艱難。”

　　鑒于計劃落成的巨大供應量，預計2015年將會出現空置率的攀升及租金表現的疲軟。

　　E　保障房：多渠道籌集房源

　　記者從太原市房管局獲悉，2014年全年太原新開工建設保障性住房48270套，其中城市棚戶區改造占比最大，占到44965套；工況棚戶區改造次之，共1584套；經濟適用住房達到753套；公(廉)租住房967套，棚戶區改造1套。相關人士表示，基本建成25375套，完成投資104.61億元。

　　2015年，太原將在科學推進城鎮化、著力改善民生發揮表率作用，加快推進棚戶區改造工作，切實改善困難群眾住房條件，促進民生保障和城市人居環境的改善，提升城市品位，構建住房保障體系，建設美麗太原。“2015年是太原市保障性住房建管并重的一年，太原將根據實際情況，通過加大政府實施項目規模、多渠道籌集房源、加強溝通協調，加大督導力度等措施來推進保障房建設，確保目標任務的順利完成。”相關人士表示。

　　F　土地市場：不會有大幅波動

　　就記者從太原市國土局獲悉的數據看，過去兩年出讓土地中小店區和晉源區土地在六城區土地出讓中占比最大，且土地流拍現象也有出現。記者在采訪中獲悉，出讓土地大多處于配套、交通等條件不十分完備區域，開發商果斷拿地有風險，因此土地價格沒有大幅波動，成交也沒有明顯起伏。

　　雖然進入太原的各知名房企時下已進入土地儲備階段，但目前仍未見相關企業拿地動向。因此，馬培生推測：“2015年太原土地市場不會有太大波動，具體將根據2015年太原城建工作的進行而調整，如城中村改造推進力度將和土地供應量及價格有緊密聯系。”

　　G　本土項目：或將有一番表現

　　“在各大知名房企儲備項目稀缺的同時，本土項目或將有一番作為。”李峰認為，“辰興、智誠，以及府東街上眾多本土企業項目，都會在2015年陸續達到銷售條件，各類證件齊備。”

　　知名房企給太原本土房企帶來強大的競爭壓力將繼續加速優勝劣汰。馬培生說：“在行業洗牌加速的時代，固步自封只能被市場淘汰。如果此時房企推出填補市場空白或彌補市場短缺的產品，將會在2015年市場中有不錯的表現。但這仍不是市場主流，開發企業將逐步洗牌。”

　　太原市本土房企唯有改變原有的單一銷售模式，向外拓張、多元發展，通過更加準確的產品定位、精確的市場把握、適時的調整銷售定位和營銷策略，不斷為購房者著想，服務購房者，才能贏得最大的市場。

　　房企之間的競爭也更加殘酷，2015年將是房企以及相關行業創新突破的一年。未來，重產品品質和服務的房產公司將獲得更大的舞臺；在土地價格一再攀升的情況下，房地產價格走勢將穩步回升，并將獲得更大的市場化運作空間。

　　延伸閱讀

　　房地產在國民經濟中的地位和作用沒有變

　　住房和城鄉建設部部長陳政高近日表示，2015年要準確把握房地產市場運行中出現的新情況、新問題，積極應對，促進房地產市場平穩運行。

　　今年，房地產市場供求狀況發生了一些變化，但房地產在國民經濟中的地位和作用沒有變，即：一方面，房地產業的走勢，受到宏觀經濟形勢的影響；另一方面，房地產的變化，在一定程度上也影響著整個經濟運行。

　　陳政高說：“隨著新型城鎮化的推進，相當數量的新市民的住房問題還沒有解決，相當數量的城市居民對改善住房條件還有新的期待。這就要求我們準確把握市場運行中出現的新情況、新問題，注意地區間的差異，跟蹤市場走勢，積極應對，主動作為，促進房地產市場平穩健康發展。”