在樓市繼續(xù)陷于相持之際，廣東佛山11日出臺(tái)放寬限購(gòu)的政策，雖然同一天晚間即聲明“暫緩執(zhí)行”，但已引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注。隨著近期一些地方樓市交易持續(xù)走低，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出從“止?jié)q”向“下跌”轉(zhuǎn)化的苗頭，但調(diào)控面臨的不確定性也在增多。如何打好樓市調(diào)控的“持久戰(zhàn)”？
市場(chǎng)“冰封”：秋季能否成為“分水嶺”？
進(jìn)入10月，上海樓市已創(chuàng)下兩個(gè)記錄：一是觀者之多。比如“黃金周”期間的房展會(huì)，四天之內(nèi)迎客13萬(wàn)人，接近2009年樓市旺季“人氣”之峰值。二是成交之少。房展會(huì)上僅成交203套、整個(gè)國(guó)慶長(zhǎng)假期間全市一手住宅成交不到400套，為5年來(lái)最“慘淡”。
嘉華(中國(guó))投資有限公司副董事谷文勝說(shuō)，銷(xiāo)售人員在房展會(huì)上發(fā)出去一兩千份廣告，有意向看房的“很零星”。嘉華在上海中心城區(qū)的慧芝湖花園三期今年9月6日新推180余套房源，至今銷(xiāo)量不到10%。
中國(guó)指數(shù)研究院9月份監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，有七成城市商品住宅的成交量下跌。中原集團(tuán)研究中心近期針對(duì)30個(gè)城市的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，僅有4個(gè)城市有超過(guò)50%的購(gòu)房者“準(zhǔn)備入市”，其比例低于歷次調(diào)查結(jié)果。
價(jià)格現(xiàn)“穩(wěn)中有降”態(tài)勢(shì)。中國(guó)指數(shù)研究院針對(duì)100個(gè)城市全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年9月100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為每平方米8877元，環(huán)比下降0.03%，這是去年9月以來(lái)的首次下降。
市場(chǎng)的“洗牌”加速。上海城開(kāi)集團(tuán)合肥置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)及2.39億元債權(quán)，長(zhǎng)沙廣悅置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓39%股權(quán)……上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月份在上海聯(lián)交所公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目同比增長(zhǎng)93.02%，掛牌金額同比增長(zhǎng)83.94%。
市場(chǎng)普遍認(rèn)為，今年以來(lái)的樓市始終處在嚴(yán)厲調(diào)控之下。各級(jí)政府明確給出了房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，限購(gòu)、限貸乃至限價(jià)等一系列“組合拳”密集打出，其成效也可圈可點(diǎn)。但另一方面，調(diào)控之下成交銳減、“降溫”帶來(lái)的房地產(chǎn)稅收和土地出讓金收入大幅下降，對(duì)地方政府帶來(lái)嚴(yán)峻考驗(yàn)。
調(diào)控“中盤(pán)”：莫讓浮云遮望眼
從近日廣東佛山實(shí)施未果的放寬限購(gòu)之舉，不難發(fā)現(xiàn)一些地方面對(duì)調(diào)控的微妙心態(tài)。“樓市將被‘管死’”、“房地產(chǎn)拐點(diǎn)已經(jīng)確立”……近期，一些擔(dān)心調(diào)控帶來(lái)“副作用”等聲音不斷在市場(chǎng)上傳出。真相究竟如何？
投資客開(kāi)始拋售了嗎？以溫州投資客為例，上海中原地產(chǎn)的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，目前新增掛牌的業(yè)主里面，確實(shí)有溫州投資客放盤(pán)的身影，但大多數(shù)掛牌價(jià)格與其他房源相比并沒(méi)有體現(xiàn)出明顯優(yōu)勢(shì)。上海中原研究咨詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，這是由于這些投資客其他領(lǐng)域資金周轉(zhuǎn)困頓、選擇賣(mài)房救急。
“降價(jià)潮”有無(wú)來(lái)臨？以此次國(guó)慶長(zhǎng)假期間的上海房展會(huì)為例，上海白領(lǐng)梁艷說(shuō)：“一套350萬(wàn)元的房子，優(yōu)惠2萬(wàn)元，能算是降價(jià)嗎？”記者在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，所謂“八折”、“立降10萬(wàn)”等誘人的促銷(xiāo)，只是一個(gè)樓盤(pán)中一兩套房的“特惠”而已。市場(chǎng)觀望氣氛濃重，原因是購(gòu)房者并沒(méi)有感受到房?jī)r(jià)的明顯下降。
開(kāi)發(fā)商資金鏈快斷了嗎？隨著融資渠道的全面收緊，房企負(fù)債率有所上升，但這其中各房企感受有異。
永慶房屋(上海)有限公司總經(jīng)理陳史翎說(shuō)：“房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易的活躍表明，一些開(kāi)發(fā)商選擇通過(guò)‘批發(fā)’將項(xiàng)目出售給同行，而不愿通過(guò)降價(jià)‘零售’給買(mǎi)房者，這說(shuō)明沒(méi)有到‘非降價(jià)不可’的地步。”
由于限購(gòu)沒(méi)有覆蓋全部二三線城市，不少開(kāi)發(fā)商有“騰挪”空間，二三線城市的銷(xiāo)售可以填補(bǔ)熱點(diǎn)地區(qū)滯銷(xiāo)形成的資金缺口。比如，萬(wàn)科10日的公告顯示，今年9月份的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額環(huán)比8月分別上升12.5%和19.4%，至10月份全年銷(xiāo)售破千億元已無(wú)懸念。
警惕“變相松綁”：打好調(diào)控“持久戰(zhàn)”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期隨著一些地方“放寬限購(gòu)”政策的試探表明，樓市面臨的不確定性也將進(jìn)一步凸顯。
其一，地方政府可能實(shí)施“變相松綁”。調(diào)控之下，來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易的稅費(fèi)和土地出讓的收入均將受明顯影響。中國(guó)住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌提醒：“不排除一些城市從地方政府利益出發(fā)，修訂之前的限購(gòu)政策。”
其二，外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變數(shù)影響樓市調(diào)控環(huán)境。當(dāng)前，世界經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定和不確定性加大，無(wú)論發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體還是新興經(jīng)濟(jì)體，經(jīng)濟(jì)增速都出現(xiàn)回落；一些國(guó)家主權(quán)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大，新興經(jīng)濟(jì)體通脹壓力上升。在此形勢(shì)下，如何把握樓市調(diào)控政策的前瞻性、針對(duì)性和靈活性，考驗(yàn)著政府的智慧。
其三，信貸“定向?qū)捤?rdquo;對(duì)樓市的影響值得關(guān)注。近年來(lái)，有越來(lái)越多不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)把重心轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)，各類(lèi)資金能通過(guò)各種渠道流入樓市。近日，中央已決定加大對(duì)小型微型企業(yè)的信貸支持。對(duì)此，專(zhuān)家提出，應(yīng)同時(shí)采取嚴(yán)格措施確保貸款用于企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，防止其間接流入房地產(chǎn)等領(lǐng)域。
專(zhuān)家建議，各地政府應(yīng)統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，提高對(duì)樓市在一段時(shí)期內(nèi)“遇冷”的耐受力，嚴(yán)格執(zhí)行信貸、稅收、土地供應(yīng)等“治本之策”，做好房地產(chǎn)調(diào)控“持久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備。與此同時(shí)，不折不扣地推進(jìn)保障性住房建設(shè)，盡快使其形成規(guī)模性供應(yīng)，優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。(新華社記者 葉鋒)