“保障房的覆蓋面具體到各個地方不應(yīng)‘一刀切’，不宜以行政命令形式要求各地的保障房比例必須達到多少。”中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌說，“比如在北京、上海等大城市，也將是未來人口的流入地，保障房的覆蓋面約為30%至40%，但是在一些小縣城保障房說不定5%至10%就夠了。”同時，保障房建設(shè)規(guī)劃應(yīng)按照需求制定，防止出現(xiàn)財政收入高的地方保障房建設(shè)任務(wù)就多，相反其他城市因為政府缺錢，就少建設(shè)保障房，否則就偏離了保障房的意義。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心市場所房地產(chǎn)研究室副主任劉衛(wèi)民說，今后新增保障房的需求主要來自非戶籍的常住人口，包括農(nóng)民工、新就業(yè)大學(xué)生。預(yù)計到“十二五”末，非戶籍人口占總體保障需求將達到一半以上。而有戶籍的新增住房保障需求只有60多萬戶。這些群體的特點是單人戶或者兩人人較多，家庭財富較少，流動性較強，信用管理更難。在年齡結(jié)構(gòu)上，以家庭成員在20歲至39歲的需求最多，基本是適婚適育年齡。因此保障房建設(shè)宜充分考慮到非戶籍人口的保障需求，制定與年齡結(jié)構(gòu)、地域特點相適應(yīng)的保障計劃。

　　建立保障房長效融資機制

　　中央補貼和地方預(yù)算之外，保障房建設(shè)仍存在較大的資金缺口。記者采訪發(fā)現(xiàn)，短期看，各地通過追加投入、銀行貸款、金融創(chuàng)新等方式，保證了民心工程的順利實施。但從長期看，保障房建設(shè)缺乏吸引力，法規(guī)建設(shè)相對滯后，長期穩(wěn)定的融資渠道尚未形成。

　　從各地實踐來看，緩解保障房建設(shè)中的資金難題，主要有以下渠道：

　　一是追加地方財政投入。2011年，全國保障性安居工程建設(shè)完成投資近1.3萬億元，中央財政補貼陸續(xù)到位后，各級地方政府也在預(yù)算中加大保障房建設(shè)資金。如，北京市2011年在安排專項財政資金131億元的基礎(chǔ)上，成立北京市保障性住房建設(shè)投資中心，市財政一次性注資100億元；山東省濟南市今年安排22.6億元用于保障性住房，比去年增加4.5億元。

　　二是引導(dǎo)開發(fā)商參與建設(shè)。為緩解政府資金壓力，各地積極引導(dǎo)國有房地產(chǎn)企業(yè)參與保障房建設(shè)，并逐步向民營企業(yè)敞開大門。以天津住宅集團為例，2011年，集團新開工項目全都是保障房，總規(guī)模達到550萬平方米，占了天津市保障房建設(shè)總量的一半以上。

　　三是爭取銀行貸款支持。很多地區(qū)設(shè)立了政府主導(dǎo)、市場運作、非營利性的融資平臺，遵照商業(yè)模式，爭取獲得銀行貸款的支持。

　　四是積極探索金融創(chuàng)新。2011年以來，全國社保基金已先后通過信托貸款方式，投資保障房超過160億元；日前，保險公司也已獲準投資公共租賃住房和廉租住房項目，并得到了保監(jiān)會等部門的鼓勵。

　　但保障房獲取長期穩(wěn)定資金仍面臨制約，體現(xiàn)在：財政資金遠不能滿足需求，地方政府自籌資金難度大。租賃型保障房資金回收周期長，商業(yè)銀行缺乏積極性；多領(lǐng)域資金流入保障房存在制度障礙，可操作性較差。北京、天津等地，已試點公積金貸款支持保障房建設(shè)。但業(yè)內(nèi)反映，公積金由各地住建部門統(tǒng)一管理，而貸款業(yè)務(wù)則參照商業(yè)銀行的運作模式。實踐中無路可尋、無法可依，雙方合作只能在摸索中前行。

　　面對保障房融資領(lǐng)域的制約因素，業(yè)內(nèi)呼吁，在我國現(xiàn)有財政金融體系下，地方尋求突破創(chuàng)新比較困難，應(yīng)自上而下完善保障性金融體系。

　　第一，完善財政預(yù)算體系，保證建設(shè)資金供給。專家建議，根據(jù)各地財政差異和保障房實際需求，有區(qū)別地加大財政資金投入，并形成長期制度。中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌說，現(xiàn)在各地政府保障房投入，參照土地出讓金凈收益10%、公積金增值等一系列指標，是動態(tài)變化的。一旦房地產(chǎn)市場有了變化，保障房資金就會減少。未來，政府對保障房的投入應(yīng)固定下來。