有傳言稱(chēng)，中國(guó)很快就會(huì)開(kāi)征房產(chǎn)稅。我懷疑會(huì)不會(huì)有這么快。但我相信這一天終將到來(lái)，因?yàn)檎枰@筆錢(qián)。
突然之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈又成為共識(shí)。這個(gè)市場(chǎng)在去年秋天出現(xiàn)回調(diào)，到今年5月和6月又開(kāi)始反彈，到7月，幾乎每個(gè)人都相信泡沫又重新出現(xiàn)了。
令人驚訝的是，這個(gè)共識(shí)產(chǎn)生的同時(shí)，人們還在爭(zhēng)論經(jīng)濟(jì)會(huì)硬著陸還是軟著陸、股市也達(dá)到多年以來(lái)的低點(diǎn)、資本每年以占GDP7%的規(guī)模流出，同時(shí)人們對(duì)經(jīng)濟(jì)的樂(lè)觀情緒也達(dá)到20年以來(lái)的低谷。既然如此，為什么房地產(chǎn)市場(chǎng)還能獨(dú)自維持這樣火熱的狀態(tài)？這聽(tīng)上去很荒謬，而且也確實(shí)如此。我認(rèn)為，夏天結(jié)束前，市場(chǎng)的復(fù)蘇就將堅(jiān)持不下去了，很快，人們就會(huì)為沒(méi)有利用夏天的機(jī)會(huì)賣(mài)出他們空置的公寓而懊悔。我相信中國(guó)有超過(guò)2000萬(wàn)套空置的房產(chǎn)。
我去年的時(shí)候就預(yù)測(cè)了這樣的“死貓反彈”（dead cat bounce）。現(xiàn)在來(lái)澄清一下我曾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下的結(jié)論，我預(yù)計(jì)這個(gè)市場(chǎng)將在2012年開(kāi)始下滑并且持續(xù)多年，同時(shí)伴有一些死貓式的反彈。我2006年開(kāi)始表示擔(dān)心全國(guó)范圍內(nèi)的房產(chǎn)泡沫，但從沒(méi)說(shuō)過(guò)這個(gè)市場(chǎng)會(huì)在短期內(nèi)下滑。我反復(fù)地撰文來(lái)區(qū)分討論泡沫和預(yù)測(cè)拐點(diǎn)這兩件事。兩年前，我傾向于認(rèn)為2013年會(huì)成為拐點(diǎn)。我去年改變了主意，并預(yù)測(cè)市場(chǎng)將在2012年開(kāi)始下滑。
在談?wù)撊珖?guó)性的泡沫之前，我在2004年先討論了上海的房地產(chǎn)泡沫。2004年10月，我曾在鳳凰衛(wèi)視上預(yù)測(cè)上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)將在6個(gè)月之內(nèi)下跌。上海的市場(chǎng)在2005年5月達(dá)到頂峰，到2006年年底，它下滑了近40%，當(dāng)然，這并沒(méi)有表現(xiàn)在官方的數(shù)據(jù)里。我這樣預(yù)測(cè)，是因?yàn)樯虾Ｊ袌?chǎng)很依賴美元流動(dòng)性。美聯(lián)儲(chǔ)當(dāng)時(shí)正準(zhǔn)備提高利率，而這會(huì)刺破泡沫。上海從2007年開(kāi)始恢復(fù)，成為了全國(guó)趨勢(shì)的一部分，即上海像其他城市一樣被國(guó)內(nèi)的流動(dòng)性所刺激。
很多人捏造了我多年前就曾預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)下跌的說(shuō)法。這是完全錯(cuò)誤的。值得慶幸的是，我所有的預(yù)測(cè)都寫(xiě)在公開(kāi)發(fā)表的文章里了。
中國(guó)大多數(shù)反常的經(jīng)濟(jì)行為都是由政府急切地尋求財(cái)政收入所推動(dòng)的。迅速增加的政府收入刺激政府?dāng)U張，而這又反過(guò)來(lái)要求政府獲得更多的收入來(lái)維持其運(yùn)行。
房產(chǎn)稅的問(wèn)題，還是取決于它是會(huì)增加還是減少政府的總收入。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆時(shí)，加在開(kāi)發(fā)商身上的土地出讓稅費(fèi)、房地產(chǎn)交易稅以及所得稅都是可觀的。這些稅收收入占到許多地方政府收入的一半以上。在這種情況下，引入房產(chǎn)稅可能會(huì)殺死這只下金蛋的鵝。房產(chǎn)稅的到來(lái)，意味著泡沫已經(jīng)消失而且人們也不再期待它重新出現(xiàn)。
過(guò)去三個(gè)月出現(xiàn)的死貓反彈肯定給了很多人泡沫又重新生成的希望。因此，相關(guān)的政府機(jī)構(gòu)不希望因?yàn)檎務(wù)摲慨a(chǎn)稅而打擊市場(chǎng)的樂(lè)觀情緒。只有當(dāng)這種希望也最終破滅時(shí)，房產(chǎn)稅才會(huì)被正式推出。
去年，土地出讓收入占GDP的6%，而新建商品房的銷(xiāo)售收入占GDP的15%。房屋的建筑成本大約是銷(xiāo)售價(jià)格的四分之一。剩下的，最終以稅收或土地出讓所得的形式進(jìn)入了政府的腰包。因此，政府從房地產(chǎn)行業(yè)所獲得的全部收入約占GDP的12%。在泡沫被刺破之后，讓我們就認(rèn)為這個(gè)數(shù)值下降了三分之二。這三分之二可能就被轉(zhuǎn)移到房產(chǎn)稅上。在目前的價(jià)格上，住宅存量相當(dāng)于GDP的250%。這意味著房產(chǎn)稅可能占到GDP的3.2%。
但是，由于泡沫被刺破，價(jià)格將下降，這些住宅的價(jià)值可能下降三分之一到二分之一。這可能意味著政府將征收更高的房產(chǎn)稅稅率。目前房屋的租金回報(bào)率約為3%。引入房產(chǎn)稅可能導(dǎo)致價(jià)格的進(jìn)一步下降，這就需要用更多的房產(chǎn)稅來(lái)保證財(cái)政收入。從本質(zhì)上講，這是一個(gè)惡性循環(huán)。要維持政府收入，必要的房產(chǎn)稅稅率可能達(dá)到7%。
推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)政策出臺(tái)的主要力量是如何將政府的收入最大化，但這個(gè)力量正在將自己燃盡。只有當(dāng)來(lái)自社會(huì)的回推力足夠強(qiáng)大時(shí)，才能帶來(lái)改變。在這個(gè)拐點(diǎn)到來(lái)之前，經(jīng)濟(jì)很難恢復(fù)。