截至本報發稿，香港世紀協潤12.92億元債務中，還有6.92億元沒有償還。

　　作為昔日北京CBD區域最著名的爛尾樓項目，“長安8號”曾數易其手，案名三度變更；其背后的債務糾紛也曾是盤根錯節。項目開發歷時6年，中間多次停工，至今變身豪宅項目后銷售依然不樂觀。

　　工商資料顯示，“長安8號”最初的投資商是北京耀輝置業有限公司，項目案名為“耀輝國際城”，項目用地是卡在2004年“8·31大限”之日以協議出讓方式拿下的。當時耀輝國際城項目的總投資預計為21.28億元。但作為一家凈資產不足3000萬元的小型房企，耀輝置業并沒有能力運作該項目。而以土地出資的大股東王府世紀發展有限公司，也因資金實力有限而無法撬動這一體量項目。

　　2004年9月，天鴻寶業斥資3100萬元受讓王府世紀持有的耀輝置業62%股權，王府世紀尚持有項目38%股權。天鴻寶業接手后，耀輝國際城的開發進展也并不盡如人意。“由于項目用地并非凈地出讓，因此面臨很多拆遷難題。”首開股份一高管人員對中國證券報記者表示。天鴻寶業曾公告，欲出資5.875億元用于該項目的拆遷準備。隨后幾年，耀輝置業的現金流狀況逐年惡化，負債率年年攀升，截至2007年10月31日，耀輝置業的負債率已經高達97%。

　　2008年4月，由天鴻寶業重組而來的首開股份以4.587億元將62%的股份全部轉讓給了香港世紀協潤。截至當時，世紀協潤還要負擔股東借款本息共計約11.41億元的債務。根據資料顯示，香港世紀協潤和王府世紀兩公司均系王志才所有。

　　首開股份退出后，樓盤案名改成“擎峰”向市場發售。但金融危機的到來，使這一定位超高端的豪宅銷售慘淡。而欲將項目回購的王志才也經受著資金的壓力。

　　根據首開股份和世紀協潤的約定，如果不能在2009年7月31日之前向首開股份支付全部股權轉讓款，或不能在2010年3月31日之前安排耀輝公司向首開償還全部股東借款本息，則首開股份有權解除股權轉讓合同。

　　由于世紀協潤須償還的債務為付息債務，截至2009年11月，這筆債務金額已增至12.92億元。該筆債務由廣州奧園地產與北京王府世紀提供連帶責任擔保。若不能按期還款，首開股份可以選擇解除股權轉讓合同、公開處置質押的耀輝公司股權或追究奧園地產、王府世紀的連帶擔保責任。

　　擴張過速隱憂

　　香港世紀協潤支付給首開股份的資金，主要來自于奧園地產。而奧園地產通過一連串的資本騰挪控制世紀協潤及“長安8號”項目，目的是進入北京市場。近兩年來，奧園地產一直在上演“蛇吞象”的故事。

　　2009年7月，奧園地產全資附屬公司收購泓達投資持有的世紀協潤41.33%股權，對價為人民幣3.7億元。此外，奧園同意向世紀協潤授出一筆人民幣4.6億元等值港元的固定兩年期貸款，按年利率7厘計息，該貸款將主要用作撥付世紀協潤收購耀輝國際城62%股權應付首開股份的轉讓款。

　　另外，奧園地產還須向世紀協潤提供12.92億元的償債擔保，加上股權轉讓款和換股票據款6.66億元，奧園將為長安8號項目付出近28億元現金。

　　財務數據顯示，奧園地產的規模并不大，2009年總合約銷售額約28.8億元，目前可售的項目僅為9個。2009年半年報中，奧園地產貨幣資金15.74億元，但目前已為收購“長安8號”花去一半。

　　近兩年來，奧園地產已經完成了幾筆重量級并購，包括近10億元并購廣州中信廣場旁甲A級寫字樓地塊；近8億元并購廣州白鵝潭項目；7億元并購廣東省中山市西區500畝高檔低密度豪宅項目等，總金額高達73億元。此外，奧園地產已正式宣布了收購天譽置業旗下位于廣州天河區的一地塊，代價約為3.5億元左右。與此同時，奧園銷售業績波動較大。該公司2008年營業額只有6.19億元，而2007年是25.01億元。