■部分存在巨額應繳未繳土地增值稅的上市

    房企名單　　?。〝祿刂?012年12月31日）

    據央視《每周質量報告》昨天報道，長期關注我國房地產業發展的北京執業律師李勁松，根據國家統計局、財政部及國家稅務總局公布的房地產相關數據，對沒有征收到位的土地增值稅做出分析測算，結果發現，自2005年1月1日至2012年12月31日，全國各類房地產企業應該繳納的土地增值稅超過4.6萬億元，而實際上，這8年間國家征收到的土地增值稅僅為0.8萬億元。這意味著，全國房地產開發企業應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億。

    ■算賬 房企8年欠稅3.8萬億

    據專家介紹，土地增值稅實際上就是反房地產暴利稅。據測算，房地產項目毛利率只要達到34.63%以上，都需要繳納土地增值稅。按照目前房地產商通常的操作模式，土地增值稅已經被列入開發成本，也就是說，房地產商應向國家繳納的土地增值稅，早已包含在消費者的購房款中。按照現行規定，在房地產開發項目銷售超過85%，或者獲得商品房預售許可證滿3年等條件下，稅務部門就應當按規定對該開發項目土地增值稅進行清算征繳。

    央視報道稱，李勁松在對國內知名的40多家上市房地產公司的企業年報進行分析后發現，這些公司無一例外都有巨額應繳未繳的土地增值稅。截至2012年12月31日，其中28家房地產上市公司應繳未繳土地增值稅總額高達640億元。應繳未繳土地增值稅金額排名前十的企業分別是：雅居樂（83億元）、SOHO中國（64億元）、富力地產（58億元）、萬科（58億元）、華僑城（49億元）、招商局地產（44億元）、合生創展（42億港元）、融創中國（27億元）、金地集團（26億元）、新世界中國地產（24億港元）。

    李勁松根據國家統計局、財政部和國家稅務總局公布的房地產相關數據，對全國范圍內沒有征收到位的土地增值稅做了分析測算：自2005年1月1日至2012年12月31日，這8年間全國商品房銷售總額超過31.2萬億元；而中國社科院2011住房綠皮書披露，2009年全國房地產行業平均毛利率為55.72%，這幾年房地產市場非常火爆，其中沒有達到土地增值稅清算條件的項目收入幾乎可以忽略。照此測算，全國各類房地產企業應該繳納的土地增值稅超過4.6萬億元。而實際上，這8年間國家征收到的土地增值稅僅為0.8萬億元。這就意味著，全國房地產開發企業應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。

    ■分析 欠稅房企從中獲利不菲

    截至2012年12月31日，廣州富力地產有58億元應繳未繳土地增值稅，記者就此問題致電富力地產，該公司一名負責人表示，這些土地增值稅“沒到繳的條件”，滿足繳稅條件后，就會“有一筆就繳一筆”。該負責人表示，“不是（企業年報）上面掛多少，就要繳多少。”

    記者注意到，富力地產等房企雖然聲稱在年報中所列出的土地增值稅不是現時義務，并不需要全部立即上繳，卻將這部分土地增值稅算成公司已經支出的經營成本，也就是說，這些上市公司向股民公布的年報中，所計算的企業利潤已經減掉了這部分他們并沒有足額上繳的土地增值稅。記者追問富力地產為何采取這種完全不合理的計算方式，相關負責人卻避而不答。

    對于富力地產聲稱上述土地增值稅“還沒達到清算征繳條件”的說法，專家稱這種解釋站不住腳。“應付稅金就是你應該繳的稅，比如說你算出來應繳1000萬元稅金，如果你沒繳，那就欠稅了。”財政部財政科學研究所副所長劉尚希說。