界面新聞記者 | 袁穎琪
君亭酒店（301073.SZ）近日一則控制權(quán)變更公告攪動酒店業(yè)與資本市場的雙重池水。
湖北省屬國企湖北文化旅游集團（下稱“湖北文旅”）將以18億元現(xiàn)金完成對君亭酒店的控股。具體來看，湖北文旅將先以協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式受讓君亭酒店創(chuàng)始人團隊29.99%股份，再通過部分要約收購拿下6.01%股份，最終合計持有36%股份，成為控股股東與實際控制人。這意味著，湖北省國資委將正式接管這家民營高端酒店上市公司。
目前，君亭酒店市值51億元左右，對應市盈率（PE）達304倍。此次交易對價遵循市價，對應市盈率接近300倍，而當前酒店行業(yè)龍頭企業(yè)市盈率普遍處于20-50倍區(qū)間。在酒店業(yè)仍處調(diào)整期、君亭酒店自身凈利潤同比大幅下滑的背景下，如此懸殊的估值令不少人直呼：“湖北文旅買貴了？”
一份精心設計的控制權(quán)移交方案
這份精心設計的控制權(quán)移交方案，遠非一次簡單的股權(quán)買賣，而是通過一系列環(huán)環(huán)相扣的安排，確保了控制權(quán)能夠平穩(wěn)且徹底地轉(zhuǎn)移。
核心環(huán)節(jié)為協(xié)議轉(zhuǎn)讓。湖北文旅以每股25.71元的價格，受讓創(chuàng)始人吳啟元、股東從波和施晨寧合計持有的5831.59萬股股份，占總股本的29.99%，轉(zhuǎn)讓總價款約15億元。其中，吳啟元轉(zhuǎn)讓14.42%、從波轉(zhuǎn)讓13.17%、施晨寧轉(zhuǎn)讓2.4%，湖北文旅由此成為上市公司最大單一股東。轉(zhuǎn)讓完成后，從波所持股份降至4.9%，退出主要股東行列；吳啟元和施晨寧仍分別持有19.51%和7.2%股份。
圖片來源：Wind
界面新聞記者發(fā)現(xiàn)，表決權(quán)放棄條款成為鞏固控制權(quán)的關鍵安排。股份過戶后，君亭酒店創(chuàng)始人吳啟元將無條件放棄其所持剩余10%股份對應的表決權(quán)。這一設計旨在徹底消除創(chuàng)始團隊未來可能對公司決策產(chǎn)生的潛在干擾，從根本上鞏固湖北文旅的控股地位。
要約收購則進一步優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)。湖北文旅將以相同的每股25.71元價格，向除自身外的全體股東發(fā)起部分要約收購，計劃收購1168.65萬股，占總股本的6.01%，所需最高資金約3億元。值得注意的是，吳啟元已承諾以其持有的部分股份接受此次要約。
交易全部完成后，湖北文旅的持股比例將提升至約36%，并取得相應的表決權(quán)，君亭酒店控股股東及實際控制人將正式變更為湖北文旅及湖北省國資委。在治理層面，新的董事會席位安排也將從組織架構(gòu)上確保新控股股東對公司的實際掌控。
估值爭議
從行業(yè)常規(guī)估值邏輯看，此次交易溢價令人矚目。
Wind顯示，截至12月9日，君亭酒店滾動市盈率達304倍，而錦江酒店、華住集團、首旅酒店等酒店業(yè)龍頭公司市盈率普遍在20-52倍區(qū)間，君亭酒店估值水平是行業(yè)巨頭的6倍以上。對比歷史案例，首旅收購如家的市盈率為21.48倍、錦江股份收購盧浮為24.78倍、收購鉑濤為36.68倍，均遠低于此次交易的估值水平。
多位酒店旅游相關業(yè)內(nèi)人士對界面新聞記者表示，這筆收購的核心價值在于君亭酒店的稀缺上市平臺屬性。
梳理A股酒店業(yè)上市公司，錦江酒店、首旅酒店規(guī)模龐大已是行業(yè)龍頭，金陵飯店規(guī)模較小為國資控股，君亭酒店成為民營高端酒店領域幾乎唯一的可選殼資源。
君亭酒店的估值自上市以來便呈現(xiàn)“虛高”。公司收購君瀾、景瀾后門店數(shù)瞬間翻倍，市場幻想“蛇吞象”帶來的協(xié)同效應，但標的核心資產(chǎn)存在虧損問題，評估增值超20倍，合并后EPS增厚有限，卻享受著遠高于同行的估值。作為A股唯一民營高端酒店標的，其流通市值不足30億元，疊加疫后復蘇、國資入主、輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型等多重概念，資金和短期情緒將君亭酒店的稀缺性溢價推向極端。
旅游酒店行業(yè)資深高級經(jīng)濟師李寶春接受界面新聞記者采訪時表示：“君亭的高估值并非由穩(wěn)定現(xiàn)金流或高成長兌現(xiàn)支撐，而是‘小盤+稀缺故事+并購預期’共同吹大的情緒泡沫。”從君亭自身情況看，總市值低且股權(quán)分散，前五大股東均為自然人創(chuàng)始團隊，疊加81歲創(chuàng)始人吳啟元面臨的企業(yè)傳承難題，也為此次控制權(quán)易手提供了客觀條件。李寶春認為，當前酒店行業(yè)正處于下行時期，君亭酒店及創(chuàng)始人吳啟元在此時套現(xiàn)離場是個明智的選擇。
對湖北文旅而言，此次出手時機頗具考量。目前酒店行業(yè)深陷價格戰(zhàn)泥潭，2024年底全國酒店總量突破37萬家，凈增長近3萬家，但需求端復蘇不及預期，高端酒店被迫降價競爭，甚至有奢華品牌推出百元套餐的現(xiàn)象。
在行業(yè)低谷期進行并購，不僅成本相對較低，更易獲得標的公司控制權(quán)。君亭酒店當前股價較上市后的高點（87元/股）已經(jīng)接近“膝蓋斬”。
湖北文旅主營業(yè)務涵蓋文化旅游、商業(yè)貿(mào)易、體育康養(yǎng)等領域，旗下?lián)碛?4家景區(qū)、46家賓館酒店，資產(chǎn)規(guī)模超千億元，信用評級為AAA。截至2024年底資產(chǎn)總額1004.55億元，凈利潤14.49億元，資產(chǎn)負債率68.57%。
“作為資產(chǎn)規(guī)模過千億的省級國資平臺，獲取一個干凈的、可控的A股上市資本平臺具有非凡意義。盡管以靜態(tài)市盈率看此次收購估值不菲，但以約18億元的總價鎖定一個上市公司的控制權(quán)，可能仍在其戰(zhàn)略考量范圍內(nèi)。”李寶春對界面新聞記者表示。
湖北文旅也明確承諾，將協(xié)調(diào)集團優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、場景生態(tài)、資金等資源賦能君亭酒店，并在5年內(nèi)解決同業(yè)競爭（可能涉及資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或委托管理）。這為市場描繪了巨大的協(xié)同想象空間。
市場猜測，湖北文旅旗下的46家賓館酒店（包括2家五星級）或會交由君亭酒店進行專業(yè)化管理、提升效益，后續(xù)44家景區(qū)的資本化路徑也可能以君亭酒店為重要整合平臺。
模式瓶頸與盈利失速的雙重拷問
湖北文旅的入主，某種程度上也被視為君亭酒店破解自身發(fā)展困境的重要契機。長期以來，君亭酒店堅持的高比例直營模式，是其品質(zhì)和品牌溢價的保障，但在行業(yè)下行周期中，重資產(chǎn)模式的弊端盡顯，嚴重拖累了擴張速度與利潤水平。
財務數(shù)據(jù)清晰地反映了這種困境：2025年前三季度，君亭酒店營收微增0.58%，歸母凈利潤0.10億元，同比大幅下滑45.92%，陷入“增收不增利”的窘境。核心經(jīng)營指標同樣不容樂觀，平均房價（ADR）和單房收入（RevPAR）自2024年起出現(xiàn)下滑，截至今年三季度，直營店RevPAR同比下降3.32%，呈現(xiàn)“量升價跌”特征——平均房價下降至434.54元，出租率雖提升至69.90%，但未能扭轉(zhuǎn)收入端的壓力。2025年第三季度更顯嚴峻，公司直營酒店平均房價同比下降10%，但RevPAR仍同比下降3%至303.74元。
圖片來源：公告、界面新聞研究部制圖
“直營店意味著高昂的初始資本開支和持續(xù)的剛性成本，在需求疲軟時，它們不再是利潤源泉，反而成為‘出血點’和擴張的‘剎車片’。”酒店職業(yè)經(jīng)理人吳俊對界面新聞記者分析稱。
君亭酒店在上市時曾計劃使用募集資金建設15家直營店，但最終有4家宣布延期兩年，正是重資產(chǎn)模式難以為繼的直觀體現(xiàn)。
為突破瓶頸，君亭酒店從2025年初開始嘗試轉(zhuǎn)向開放加盟，并先后與希爾頓、精選國際等集團合作，試圖走輕資產(chǎn)擴張道路，但轉(zhuǎn)型效果尚不明顯。吳俊對界面新聞記者表示：“由于自身薄弱的會員體系和品牌號召力，君亭酒店在吸引加盟商上無法與頭部集團抗衡。”
截至2025年三季度末，君亭酒店簽約的加盟店僅25家，其中開業(yè)8家，無法與行業(yè)巨頭動輒上千家的加盟規(guī)模相比。更為關鍵的是，其核心運營指標如每間可售房收入（RevPAR）在激烈的價格戰(zhàn)中缺乏足夠吸引力，導致其對加盟商的號召力有限，陷入了“品牌力不足-加盟商觀望-規(guī)模效應難成”的負向循環(huán)。
財報顯示，君亭酒店的毛利率從2023年的39.74%降至2025年三季度的28.84%。與同行相比，錦江酒店和首旅酒店作為行業(yè)龍頭，品牌力和會員體系更完善，毛利率仍在接近40%的水平。金陵飯店和君亭酒店的毛利率則普遍較頭部企業(yè)低了約10個百分點。
“主要是自己的訂房系統(tǒng)流量不足，主要靠OTA等引流，這些平臺費擠壓了毛利率。”分析師吳俊表示。
另外值得注意的是，其他同行在2023年以后毛利率雖然下滑但趨勢有所收窄，且首旅酒店和金陵飯店今年毛利率出現(xiàn)了回升。君亭酒店在這一時期毛利率下滑卻呈現(xiàn)加速趨勢。
這背后是新開門店帶來的銷售、管理等費用剛性上升，行業(yè)價格戰(zhàn)又侵蝕了收入，導致君亭酒店陷入“增收不增利”，甚至“量價齊殺”的窘境。
圖片來源：Wind、界面新聞研究部制圖
湖北文旅入主給君亭酒店帶來機遇的背后，挑戰(zhàn)同樣不容忽視。有市場分析指出，若要匹配當前市值，君亭酒店未來五年需維持近60%的年復合增長率。除了高估值帶來的業(yè)績匹配壓力，君亭酒店深耕長三角的精致酒店管理模式，能否與湖北的景區(qū)資源有效嫁接實現(xiàn)跨區(qū)域協(xié)同，仍需時間檢驗。