界面新聞記者 | 李香才

　　12月5日，華潤置地在北京順義中央別墅區打造的北京潤園正式開盤，官宣首開銷售35億元。

　　北京的豪宅市場早已告別“賣圖紙”的時代，進入“拼實景”新階段。界面新聞從華潤置地了解到，11月14日，北京潤園發布了七維全域迭新的四代墅產品標準；次日，超2萬平方米實景示范區正式對外開放。三周以來，累計到訪客戶突破2000組。

　　華潤置地相關人士告訴界面新聞，北京潤園主要有院墅、空墅和平墅三種產品。其中，院墅產品地上面積約340-490平方米，整體面積約700-990平方米，為毛坯交付；空墅產品約329平方米；平墅產品為大平層，面積有約271平方米和328平方米兩種戶型。開盤當天，建面約329平方米的空墅售罄。

　　“幾種產品都開盤了，當前總計銷售額已經超過了35億。”該人士表示。

　　北京市住建委信息顯示，北京潤園于11月15日和27日先后取得兩個預售證。截至12月9日，11月15日取證的樓棟已簽約4套，簽約面積合計1770.66平方米，成交均價9.21萬元/平方米。11月27日取證的樓棟已簽約45套，簽約面積合計13770.25平方米，成交均價6.67萬元/平方米。

　　時間回溯到今年2月27日，華潤置地60.24億元底價競得北京順義區后沙峪鎮溫榆河生態走廊周邊用地土地一級開發項目SY00-2101-2007、2008地塊R2二類居住用地，樓面價約3.5萬元/平方米。該地塊容積率僅為1.01，限高24米，局部不超過27米，是北京“限墅令”后出讓的容積率最低的住宅用地之一。

　　??中指研究院高級分析師范詒杰對界面新聞分析了北京潤園受到市場關注的幾個因素。

　　“首先，地段具備稀缺性，北京潤園是中央別墅區核心區最后一塊住宅用地，容積率也是近十年新低。其次，項目具備稀缺的生態資源，北京潤園享有中央別墅區穩定的高端圈層與完備的國際配套，同時占據溫榆河首排。”

　　“從產品層面來看，北京潤園推出了平墅、空墅、院墅三種產品，圈層定位純粹。同時全新升級頂配四代墅產品，戶型設計創新，超高得房率、庭院平權、三聯全景艙與IMAX無柱轉角窗等，增強了產品力。”范詒杰表示，華潤置地潤系產品線較高的市場認可度，也促進了北京潤園的銷售。

　　合碩機構首席分析師郭毅也持有類似觀點，她告訴界面新聞：“關鍵要素的疊加，讓北京潤園具備了不可替代的稀缺性。”

　　“從產品的打造上，華潤置地沒有追求低總價，而是更多的去研判區域購房人群的核心需求，所以打造的都是契合地緣改善需求的大平層和別墅類產品。產品力的提升和圈層的定位，也會吸引購房者更多的關注。”郭毅表示。

　　值得注意的是，在中央別墅區還有懋源璟橒、懋源云紀、懋源驪橒臺等項目，三者均為懋源地產旗下項目。

　　懋源璟橒2023年開盤，懋源云紀今年6月開盤。與此同時，懋源驪橒臺已于11月27日取證，備案名“瑯橒園”。懋源驪橒臺共10棟樓202套住宅，預售均價8.78萬元/平方米。無疑，北京潤園與這些項目形成競爭態勢。

　　華潤置地人士告訴界面新聞：“與這些項目最根本的差異其實還是位置。北京潤園處于中央別墅區最核心的位置，在優山美地和龍灣這兩個中央別墅區最有代表性的別墅區之間，南側就是溫榆河，所以項目主打中央別墅區之心、溫榆河首排。包括中央別墅區的國際學校、商業和生活配套等都是圍繞這個區域展開。”

　　放眼北京市場來看，臨近年末，北京的豪宅市場分外熱鬧。

　　11月28日，位于北京海淀西四環寶山“雙子”項目海宸元境和北京隅·海岄同一天開盤，前者為中建壹品旗下項目，后者為金隅集團開發，兩個項目只有一路之隔，擬售價格均超過9萬元/平方米。隨后，兩項目發布開盤業績海報，北京隅·海岄并未公布銷售數據，海宸元境稱首開當日熱銷183套。

　　此外，中海樹村項目和建國門9號?項目近期取得預售證。

　　11月25日，中海樹村項目取得預售證，備案名為“安和雅苑”。首批準售15棟樓，共268套，預售均價16.55萬元/平方米。其中6#樓預售均價最高，接近18萬元/平方米。據中海地產方面透露，樹村項目預計會在本月開盤。

　　該項目位于北京海淀區上地街道，這是北京首個樓面價10萬+的住宅地塊，從拿地之初就備受關注。今年3月，中海地產以總價75.02億元、樓面價約10.23萬元/平方米的價格競得該地塊，溢價率為27.93%，創下當時北京土地市場的單價紀錄。

　　12月4日，建國門9號?項目取得預售證，備案名為“菁瀾嘉苑”?。該項目包括3棟住宅樓、2棟商業和1棟寫字樓。其中，住宅房源總計97戶，均價15萬+。從單套預售價來看，最高達到21萬元/平方米。

　　??建國門9號?項目位于北京市長安街與東二環交匯處東南角，堪稱該區域“最后一塊拼圖”。該項目由北京東銀燕華置業有限公司開發。企查查信息顯示，首開股份（維權）旗下的北京燕華置業有限公司和北京首開億信置業股份有限公司分別持有北京東銀燕華置業有限公司40%和11%股權，旺泰地產（北京）集團有限公司持股49%。

　　范詒杰對界面新聞分析指出，多個高端項目集中亮相，一方面是供應端的釋放，此前積累的土地供應，特別是樹村、建國門等熱門板塊，在時間節點上達到了預售條件，形成了“扎堆”效應。

　　“另外一方面也體現出市場需求的分化。當前市場整體熱度較低，需求分化，剛需去化壓力較大，但高端市場顯示出較強的韌性；此外企業年底銷售及回款訴求，也帶動了項目在年底前集中入市。”范詒杰表示。

　　郭毅認為，豪宅供應增加的核心是在于滿足需求。從北京新房市場來看，改善性需求已經成為一個不可或缺的力量，也是各主城區的核心需求點之一，滿足需求的產品才能突破當下市場困局。

　　需要看到，今年北京拍賣的幾個地塊，比如保利半壁店項目、中建智地太陽宮項目、北京城建祈年大街項目等，均有開發豪宅的潛質。這也意味著，未來隨著這些項目的入市，北京的豪宅市場競爭也會更加激烈。