今年以來(lái)二手住宅價(jià)格松動(dòng)的跡象已較為明顯，且呈逐漸擴(kuò)大的趨勢(shì)供圖/CFP

    自去年四季度信貸政策收緊以來(lái)，北京市二手住宅市場(chǎng)又接連受到自住型商品房等一系列因素的影響，導(dǎo)致需求觀望情緒濃重，二手住宅成交量水平較低。從價(jià)格方面來(lái)看，自2013年9月起至今，北京市二手住宅成交均價(jià)一直維持在3萬(wàn)元左右小幅震蕩，未發(fā)生明顯趨勢(shì)性變化。但從近期在售房源掛牌價(jià)格的調(diào)整情況以及成交房源的議價(jià)空間變化情況來(lái)看，二手住宅價(jià)格松動(dòng)的趨勢(shì)已較為明顯，但也并非如市場(chǎng)傳言般動(dòng)輒降價(jià)百萬(wàn)。那么目前房?jī)r(jià)下降了多少？幅度如何？哪些區(qū)域什么類(lèi)型的房源降價(jià)幅度較大？

    4月掛牌價(jià)下調(diào)比例擴(kuò)大

    據(jù)第三方中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年4月成交的二手住宅議價(jià)空間為3.4%，為2013年以來(lái)的最高值。而從在售房源掛牌價(jià)的情況來(lái)看，4月新增房源掛牌價(jià)環(huán)比下降2.5%，成為近9個(gè)月以來(lái)的最低值。此外，今年以來(lái)掛牌價(jià)下調(diào)比例和下調(diào)幅度均呈現(xiàn)出逐月擴(kuò)大的趨勢(shì)，至今年4月，掛牌價(jià)下調(diào)比例和下調(diào)幅度分別達(dá)到87.1%和2.2%。

    鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，去年四季度以來(lái)復(fù)雜的市場(chǎng)形勢(shì)導(dǎo)致市場(chǎng)持續(xù)冷淡，尤其是剛需陷入濃重的觀望情緒致使近郊區(qū)二手住宅成交占比有所下降。如果從在售房源的掛牌價(jià)調(diào)整情況和已售房源的議價(jià)空間走勢(shì)情況來(lái)看，今年以來(lái)二手住宅價(jià)格松動(dòng)的跡象已較為明顯，且呈逐漸擴(kuò)大的趨勢(shì)，價(jià)格下降的趨勢(shì)已基本確立。

    北青報(bào)記者從中原、鏈家、我愛(ài)我家等門(mén)店了解到，今年業(yè)主多次調(diào)低掛牌價(jià)比例較高。從鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部對(duì)于掛牌房源調(diào)價(jià)情況的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，今年以來(lái)，有過(guò)調(diào)價(jià)記錄的房源中，價(jià)格下調(diào)過(guò)2次及以上的房源占到36%，而價(jià)格下調(diào)超過(guò)3次（包含3次）的房源占到17%。

    郊區(qū)房小戶型價(jià)格抗跌

    地產(chǎn)中介告訴北青報(bào)記者，從去年底到今年，基本上業(yè)主報(bào)價(jià)經(jīng)歷了這樣的過(guò)程，報(bào)價(jià)虛高，與購(gòu)房者僵持博弈，到小幅試探性調(diào)低價(jià)格，最終多次下調(diào)價(jià)格降價(jià)成交。從現(xiàn)在真實(shí)的成交來(lái)看，當(dāng)前房?jī)r(jià)在擠出虛高的水分后，確實(shí)已出現(xiàn)了一定程度的實(shí)質(zhì)性下調(diào)。

    根據(jù)北青報(bào)記者走訪了解，4月北京各區(qū)域房源掛牌價(jià)下調(diào)幅度和議價(jià)空間均達(dá)到年內(nèi)最大值。而其中近郊區(qū)無(wú)論是議價(jià)空間還是房源掛牌價(jià)下調(diào)幅度，比中心城區(qū)和外城四區(qū)都要更小一些（中心城區(qū)指東城、西城；外城四區(qū)指朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山；近郊區(qū)指通州、大興、順義、昌平）。另外，從各面積檔位房源的議價(jià)空間情況來(lái)看，在近郊區(qū)占比較高的90-120平方米房源的議價(jià)空間最小，而140平方米以上的大戶型成交房源的議價(jià)空間最大，今年以來(lái)，其議價(jià)空間一直保持在4%以上。

    房產(chǎn)中介告訴北青報(bào)記者，城區(qū)和大戶型高端房源的議價(jià)空間要更大一些，這主要是由于此類(lèi)房源一般報(bào)價(jià)虛高現(xiàn)象較為明顯，在市場(chǎng)遇冷以后，其價(jià)格下調(diào)的空間也更大。而近郊區(qū)房源，一方面相較于城區(qū)房源，其報(bào)價(jià)更為合理一些，總價(jià)也較低，價(jià)格下調(diào)空間有限；另一方面，近郊區(qū)急售業(yè)主與城區(qū)相比更少一些，賣(mài)房業(yè)主主要為改善換房需求，在當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)下并不急于入市，因此議價(jià)難度也更大一些。

    公務(wù)人員拋售房產(chǎn)現(xiàn)象存在但屬個(gè)別

    而關(guān)于目前社會(huì)上討論較多的反腐導(dǎo)致的房屋拋售現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士表示，在反腐壓力的作用下，一些公務(wù)人員急于拋售房產(chǎn)的現(xiàn)象確實(shí)存在，但相對(duì)于北京市龐大的二手房市場(chǎng)，拋售現(xiàn)象僅為個(gè)別區(qū)域的個(gè)別現(xiàn)象，并不足以對(duì)整體市場(chǎng)造成明顯影響。

    影響

    51家房企遭基金清倉(cāng)

    樓市降價(jià)風(fēng)勁不止，一路從二、三線城市蔓延到了北京等一線城市。受此影響資本市場(chǎng)上最為敏感的公募基金開(kāi)始大幅減持地產(chǎn)股。一季報(bào)顯示，有51家上市房企遭公募基金清倉(cāng)，均為百億規(guī)模以下房企。

    據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，今年一季度51家上市房企遭公募基金清倉(cāng)，包括中糧地產(chǎn)、陽(yáng)光城、浦東金橋、陸家嘴等，均為百億規(guī)模以下的中小型房企。值得注意的是，今年一季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)6703萬(wàn)元的中糧地產(chǎn)也面臨了被“清倉(cāng)”的困境。一季報(bào)顯示，中糧地產(chǎn)共遭到了32只基金產(chǎn)品拋棄，甚至不乏去年年末前十大流通股東，包括建信優(yōu)選、諾安中小盤(pán)和大成價(jià)值成長(zhǎng)，分別減持680萬(wàn)股、577萬(wàn)股和538萬(wàn)股。

    從基金一季度持股比例環(huán)比變動(dòng)幅度來(lái)看，招商地產(chǎn)、華僑城和金地集團(tuán)降幅名列前三。其中，持有招商地產(chǎn)的基金持股比例從去年年末的39.2%驟降至今年一季度末的10.7%，降幅接近30%。據(jù)悉，招商地產(chǎn)自去年9月公布65億元定增計(jì)劃以來(lái)，股價(jià)在公布方案次日跌停，6個(gè)月內(nèi)下滑20%，與定增發(fā)行價(jià)格差距越來(lái)越大。

    今年一季度景順長(zhǎng)城和銀華基金直接清空旗下招商地產(chǎn)股份共4689萬(wàn)股。而2013年年末進(jìn)入前十大流通股東名單的廣發(fā)小盤(pán)成長(zhǎng)基金和廣發(fā)聚富開(kāi)發(fā)基金，一季度也退出前十大流通股東名單，僅剩1只基金堅(jiān)守，持股比例為1.54%。

    此外，華僑城和金地集團(tuán)也遭到“拋棄”，其基金持股比例降幅分別達(dá)到18.7%和13.4%。保利地產(chǎn)的基金持股比例從10.9%降至1.9%。行業(yè)龍頭萬(wàn)科也遭到基金減持，但減持比例較小，僅下降5個(gè)百分點(diǎn)。

    觀察

    房?jī)r(jià)止?jié)q或下滑格局確定

    對(duì)于房?jī)r(jià)跌還是漲，業(yè)內(nèi)總是爭(zhēng)論不休。最近萬(wàn)科副總裁毛大慶的一篇發(fā)言稿引起行業(yè)內(nèi)強(qiáng)烈關(guān)注，雖然毛大慶解釋為風(fēng)險(xiǎn)提示，但是還是有很多人將此理解為國(guó)內(nèi)最大房地產(chǎn)公司看空房地產(chǎn)。

    據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)，22個(gè)大中城市新建住宅銷(xiāo)售均價(jià)從2012年初開(kāi)始波動(dòng)上揚(yáng)，上漲走勢(shì)明顯，2013年9月達(dá)到高點(diǎn)，之后均價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)下滑，雖然今年3月有所反彈，但恐難以維續(xù)。

    從去年第四季度開(kāi)始，各地逐漸收緊個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，首套房貸款利率提高，貸款審批周期拉長(zhǎng)，使得置業(yè)成本升高；春節(jié)過(guò)后，一些城市陸續(xù)爆出新房降價(jià)促銷(xiāo)的消息，致使樓市價(jià)格預(yù)期逐漸扭轉(zhuǎn)，市場(chǎng)上的觀望情緒抬頭，成交活躍度下降，買(mǎi)方的議價(jià)能力增強(qiáng)。

    一些開(kāi)發(fā)商為緩解庫(kù)存壓力，加快資金回流，不得不降價(jià)促銷(xiāo)，因此多數(shù)城市房?jī)r(jià)止?jié)q或現(xiàn)下跌，樓市出現(xiàn)觸頂跡象。中原地產(chǎn)認(rèn)為，當(dāng)下政府對(duì)樓市現(xiàn)狀的容忍度較高，在整體經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，似乎可以接受樓市的降溫，為保持政策的連貫性，后期出臺(tái)大范圍救市政策的可能性不大。預(yù)計(jì)未來(lái)數(shù)月，大中城市房?jī)r(jià)止?jié)q或下滑的格局不會(huì)改變。

    本版文/本報(bào)記者 范輝