受今年以來二手房成交萎縮以及北京產(chǎn)業(yè)外遷等多重因素的影響，今年北京租賃市場的供需關(guān)系得到明顯緩解，即使租賃旺季，租金上漲的幅度也可以忽略不計，而近日北京市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月份住房租金環(huán)比下調(diào)了0.1%。業(yè)內(nèi)稱，二手買賣市場整體低迷，賣轉(zhuǎn)租房源增多，租金議價現(xiàn)象依然較多，租金下行壓力較大。

    租金走低

    即使租金和去年保持一致，分文未漲，張小姐（化名）手中兩居室的主臥始終沒有租出去，從上個租戶離開至今已經(jīng)過去了一個半月有余，張小姐心里直打鼓，“二手房不好賣，房子也這么難租嗎？我這可是三環(huán)內(nèi)的房子呀，緊鄰地鐵，去年我租出去房子的時候，不能說幾個人搶著住，但至少一天好幾撥想看房的人，到最后是我挑對方，現(xiàn)在倒好，一周能來個看房的我都謝天謝地，現(xiàn)在心都涼了，網(wǎng)上的帖子都懶得更新了，房子就更難租出去了。”

    持續(xù)走低的市場行情讓張小姐抓狂，但對于剛租上通州某樓盤的王先生（化名）來說，現(xiàn)在真是租房的好時機。據(jù)王先生介紹，他在臨河里地鐵站附近租了一套96平米的兩居室，跟業(yè)主討價還價之后租金才2400元，王先生非常滿意，他告訴記者：“2400租個80多平米的兩居在去年都很困難，我沒想到我居然能用這個價錢租了96平米的房子。”

    通州某中介的經(jīng)紀人告訴記者，不僅二手房買賣不好做了，租賃市場也萎縮了，“沒想到租賃市場也會受到牽連，現(xiàn)在我們門店清理下來不少高價的房源，業(yè)主不愿降價就直接跟我們說讓我們代理租出去，房源挺多了，基本上能隨便挑，幾居室都有，議價空間也大，都能談價格。”

    需求或繼續(xù)下探

    雖然租賃市場的房源增多，但需求并沒有同步跟進，而且還隨著北京諸多產(chǎn)業(yè)的外遷，北京的需求還將繼續(xù)下探。

    5月8日，北京豐臺大紅門地區(qū)與河北保定白溝商貿(mào)產(chǎn)業(yè)對接推介會在北京舉行，雙方簽訂了一系列戰(zhàn)略合作協(xié)議，此為北京市豐臺區(qū)疏解非首都核心功能的又一次大動作，意味著大紅門地區(qū)的物流、批發(fā)等功能疏解邁出了實質(zhì)性一步。記者在附近調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，目前的租賃市場還沒有明顯的變化，但門店的經(jīng)紀人均表示，明后年肯定會受到需求減少的影響。“大紅門的人多，需求量大，所以租金水平和同位置的區(qū)域相比是比較高的，但大紅門的服裝市場遷走之后，租金可能得調(diào)整。”

    另外，5月13日，來自北京新發(fā)地高碑店農(nóng)副產(chǎn)品有限公司的消息稱，今年十一，河北高碑店新發(fā)地物流園區(qū)開始試運營，部分商戶將遷至新址，初步預(yù)計可疏解北京30萬人口。

    人口的外移遠不止此，可以預(yù)見未來北京的需求會繼續(xù)分流。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，4月租賃市場的供需比為6.7：1，而去年同期僅為5.7：1。

    供需關(guān)系明顯緩和

    在供應(yīng)增加，人口外移的情況下，今年北京租賃市場的供需關(guān)系明顯緩和，從而帶動了成交量和租金的下滑。

    據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，4月通過我愛我家達成的租賃交易量比3月減少了18.1%。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，從成交量環(huán)比近兩成的萎縮量來看，4月租賃市場進入淡季的特征明顯，而成交均價也表明淡季租金價格上漲乏力。胡景暉表示，綜合2014年前四個月整體的租賃市場情況來看，多方因素作用下促使市場租賃房源供應(yīng)越來越多，北京房屋租賃市場目前的供需情況更加趨于平衡，有效緩和了過去數(shù)年間因城市人口逐年遞增而導(dǎo)致的城市核心區(qū)域租賃市場日趨嚴重的供需矛盾，租賃價格日趨穩(wěn)定，同比和環(huán)比漲幅收窄、維持平穩(wěn)。

    事實上，受二手房成交量持續(xù)走低的影響，由售轉(zhuǎn)租的房源增多，與此同時，城市軌道交通、公共交通的不斷建設(shè)和延伸，促使沿線大量遠郊區(qū)縣的房源進入市場，由于此類房屋距離城市核心區(qū)較遠，租價整體較低且交通便捷，此類房源的大量入市有效分流了城市核心區(qū)的租房人群，緩解了城市核心區(qū)的租金上漲壓力，對平抑租金上漲起到了重要作用。而在需求方面，受北京低端產(chǎn)業(yè)外遷政策的影響，部分勞動力人口也隨之外遷，市區(qū)范圍部分地區(qū)供需壓力有所緩解，也有效緩和了城市核心區(qū)的租金上漲壓力。

    對于未來的租賃市場，張大偉稱，進入5月，住宅租賃需求繼續(xù)回落，二手買賣市場整體低迷，賣轉(zhuǎn)租房源或增多，租金議價現(xiàn)象依然較多，租金下行壓力較大。

    胡景暉表示，4、5月通常為租賃淡季，6月隨著高校畢業(yè)季的來臨，會轉(zhuǎn)入市場成交旺季，租賃價格也將出現(xiàn)一定程度的上漲。基于以往經(jīng)驗，從4月租賃價格的保持平穩(wěn)來看，未來5月租賃市場價格將保持整體穩(wěn)定或微有下跌，變動幅度預(yù)計在2%以內(nèi)。

    京華時報記者桂瑰

    京華時報制圖何將