《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者獲悉，目前國(guó)家發(fā)改委和國(guó)土資源部正研究促進(jìn)發(fā)展城市共同交通設(shè)施的相關(guān)政策，計(jì)劃將鐵路土地進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)的政策引入到軌道交通中去，對(duì)公共交通、軌道交通的上蓋問(wèn)題，允許采取香港地鐵上蓋的發(fā)展模式，即“地鐵+物業(yè)”模式。
目前，中國(guó)獲批軌道交通建設(shè)規(guī)劃的城市已達(dá)36個(gè)，其中17個(gè)已開(kāi)通，預(yù)計(jì)到2020年，全國(guó)布局軌道交通的城市將達(dá)到50個(gè)。據(jù)國(guó)家發(fā)改委統(tǒng)計(jì)，今年我國(guó)城市軌道交通的投資將達(dá)到2200億元，比去年增加400億元。
軌道交通的成本在水漲船高，以成本最高的地鐵為例，像鄭州、南京、合肥等地的地鐵每公里造價(jià)達(dá)五、六億元，而深圳三期地鐵每公里造價(jià)高達(dá)9億元。西安目前規(guī)劃建設(shè)6條地鐵線路，總投資額將達(dá)1058億元，而其財(cái)政總收入還不足1000億元。深圳市軌道交通二、三期項(xiàng)目總投資約2096億元，政府安排投資約429億元，地鐵集團(tuán)已融資資金約807億元，后續(xù)資金需求約860億元，資金缺口十分巨大。
國(guó)家發(fā)改委基礎(chǔ)司巡視員李國(guó)勇曾表示，到2015年我國(guó)軌道交通運(yùn)營(yíng)里程將達(dá)3000多公里，“十三五”期間還要增加3000公里，也就是說(shuō)到2020年達(dá)到6000公里，這樣的話，需投資3萬(wàn)億至4萬(wàn)億元。
面對(duì)巨額投資，如何解決融資問(wèn)題成了地方政府的難題。國(guó)土資源部一位官員在內(nèi)部會(huì)議上表示，現(xiàn)在地鐵和輕軌都是政府補(bǔ)貼，政府沒(méi)有那么大力量就靠舉債，怎么解決經(jīng)濟(jì)上的問(wèn)題？由于軌道交通的修建會(huì)帶來(lái)增值效應(yīng)的外溢，國(guó)家在發(fā)展地鐵的時(shí)候考慮運(yùn)用香港地鐵模式，將軌道交通和沿線的土地開(kāi)發(fā)掛鉤，誰(shuí)修鐵路，誰(shuí)擁有鐵路外延部分的效益，這個(gè)政策在深圳有成功的先例，在江西，江蘇也有雛形，亟需進(jìn)一步的政策支持。
作為全球唯一的盈利地鐵，香港地鐵模式的操作方法是，政府授予香港地鐵一定的沿線物業(yè)開(kāi)發(fā)權(quán)，在物業(yè)開(kāi)始建設(shè)時(shí)，香港地鐵公司按地鐵建成以前的地價(jià)水平向政府繳付地款，當(dāng)?shù)罔F建成后，香港地鐵公司利用沿線的物業(yè)升值這一部分的收益再去建設(shè)新的地鐵項(xiàng)目。香港地鐵九龍站的上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)就是“地鐵+物業(yè)”的成功案例，九龍站上蓋綜合物業(yè)開(kāi)發(fā)總建筑面積150萬(wàn)平方米，該項(xiàng)目分為七個(gè)項(xiàng)目組合，分期推出招標(biāo)、每個(gè)項(xiàng)目組合力求規(guī)模適中，因此造就了一個(gè)新的CBD領(lǐng)域，同時(shí)使港鐵獲得利潤(rùn)約131億港元。
專(zhuān)家表示，“地鐵+物業(yè)”模式是從傳統(tǒng)的政府出資主導(dǎo)的負(fù)債型投融資模式，過(guò)渡為政府以土地、上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)等資源作為地鐵建設(shè)資金來(lái)源，推動(dòng)地鐵再融資的社會(huì)多元化投融資模式。
雖然深圳、西安、武漢、南京等地都已出臺(tái)了土地融資模式的相關(guān)政策。但是，能否見(jiàn)效還面臨挑戰(zhàn)。
“最大的問(wèn)題還是土地政策問(wèn)題，原來(lái)是劃撥用地，不能改變用途，現(xiàn)在要進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)，那么土地如何出讓?zhuān)欠褚哒信膾?？”消息人士表示，?duì)于這些問(wèn)題需要國(guó)家層面出臺(tái)相關(guān)支持政策。
我國(guó)土地出讓有嚴(yán)格的招拍掛政策，目前大多數(shù)引入香港模式的城市，并不能承諾將地鐵周邊土地交給地鐵投資人開(kāi)發(fā)。正因?yàn)槿绱耍愀鄣罔F長(zhǎng)期未能獲得深圳地鐵4號(hào)線沿線土地的開(kāi)發(fā)權(quán)，使得香港地鐵模式不能完整落地。
日前，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于發(fā)布首批基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域鼓勵(lì)社會(huì)投資項(xiàng)目的通知》，決定在基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域首批推出80個(gè)鼓勵(lì)社會(huì)資本參與建設(shè)營(yíng)運(yùn)的示范項(xiàng)目，包括總投資額達(dá)500億元的北京地鐵16號(hào)線和總投資額達(dá)238億元的深圳地鐵6號(hào)線。隨著支持政策的出臺(tái)，這兩個(gè)項(xiàng)目有望對(duì)沿線土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，走香港地鐵“地鐵+物業(yè)”模式。