學區房：非典型剛需推高房價？

　　盡管學區房是否屬于剛需仍然存在爭議，但不可否認的是，在樓市降溫、各大城市房價掉頭向下的大趨勢下，學區房卻依然需求旺盛，一房難求。“當代孟母”們為了孩子不輸在起跑線上豪擲千金，無意間推高了房價。從每平方米10萬元到13平方米報價近300萬元，“天價學區房”的概念不斷被刷新。更有甚者，有的城市甚至被質疑“地方政府用學區房救市”。如此現象的根源仍然在于教育資源的分配失衡，正如一位經濟學者所言，“如果學校之間的差距依然存在，學區房就會有市場”。

　　“天價學區房”一房難求

　　8月的北京，暑熱仍盛，白領劉儀(化名)卻時常奔波在烈日下。

　　一旦電話響起，二手房中介告訴她“姐，你想要的那個學區出了套房，來看看吧。”這話語如同發令槍，驅使劉儀告別辦公室的冷氣，跟隨中介穿過大街小巷，上樓、看房、下樓，興奮、失望、焦慮諸般情緒，總是和她一路同行。

　　“很累，也很煩，但是沒辦法。”劉儀說，“我們要給孩子買學區房，為他上小學做準備。”

　　中國許多城市的優質教育資源都集中在早期發展的內城，周邊新區教育資源較為薄弱，北京也是如此。劉儀夫婦都是外地人，大學畢業后留京工作，已在近郊置辦了房產。隨著兒子長大，讓兒子上個好小學，成了他們的心頭大事。

　　記者采訪發現購買學區房的主力群體是有一定經濟實力的中青年夫婦，他們大學畢業后留在城市工作，有體面的職業、收入不錯，基于自身的經歷非常認可“知識改變命運”，重視子女教育。

　　但即使家長下定了買房的決心，買房之路也并非一帆風順。劉儀很慶幸趕上了今年樓市低迷，成交冷清，房源也比較多。最近三四個月，中介帶著她看了二三十套房子，但結合戶型、交通和價格等多重因素，能夠滿足家庭要求的房子卻少之又少。

　　“只遇到過一套各方面都比較合適的，但被別人先買了。”劉儀有些懊惱地說，“市道是不好，但條件好的房子還是好賣。”

　　在看房過程中，劉儀也有憂慮。內城的學區房多數修建于上世紀80、90年代甚至更早，房子老舊，設計理念落后，缺乏小區環境和物業服務。但由于位于好地段，加上學區房的光環加持，房價昂貴。

　　安居客的數據顯示，上海學區房均價逼近4萬元/平方米，過去一年的漲幅約為20%，高于上海全城房價16%的平均漲幅，而北京學區房去年一年的漲幅更高達35%，均價已超過4.5萬元/平方米。被戲稱為“宇宙中心”的北京五道口附近曾出現報價每平方米超10萬元的學區房，沒幾天就迅速被實驗二小附近僅有13平方米卻報價近300萬元的胡同平房甩開好幾條街。

　　位于北京市西城區新文化街實驗二小附近的一家房地產經紀公司高級經紀人李文勇告訴記者，目前該小學附近的學區房10多平方米的平房每平方米價格要達到二十五六萬元，樓房也達到每平方米10萬元左右，而且數量有限，一般只要掛出來很快就有家長來詢問。記者看到，該經紀公司掛出的一套32平方米的奮斗小學的學區房，售價高達385萬元。

　　據房產網站的數據顯示，在北京，東城、西城、海淀、朝陽的學區房價格最高。上海學區房中，靜安、徐匯、長寧等區域最貴。學校等級的不同也帶來房價的差異，升學率與房價呈現正相關性，其中初中學區房差異最為明顯。

　　看好學區房的增值保值潛力，也是一些家長購買學區房的重要原因之一。寧夏銀川市民張海川的兒子今年9月將上小學，他早在2011年就在當地最好的小學之一銀川市實驗小學附近買了一套學區房，并將戶口落在這套房子上，以便兒子順利入學。“學區房房源有限而需求無限，一般不會貶值。”張海川說，2011年他買房的價格就比那一片的非學區房貴大約20%。

　　由于購買學區房的目的明確，很多家庭購買完學區房實現上學目標后，大多再次將學區房轉手，因此學區房轉讓頻繁。深圳家家順住房中介工作人員李女士告訴記者，深圳學區房流轉頻率很高，一般購入三到五年就會有人提出轉賣，有的買了兩三年買了就賣掉，光自己經手的深圳藍天大廈等有些學區房就能轉手了四次，一般是小孩學業結束后就轉手賣給別的學生家長，也算是一筆不小的投資。

　　房價下跌學區房“救市”

　　在樓市一片慘淡的今年，教改“新政”的出臺卻意外讓學區房更加火爆。

　　據義務教育免試就近入學方案要求，到2015年19個城市將實行100%的小學劃片就近入學，90%以上的初中實現劃片入學政策，本來就炙手可熱的學區房價格再次掀起小高潮，漲聲一片。

　　小學就近入學、小升初多校劃片入學、取消“共建生”……各地一系列意圖促進教育公平的政策利好看似杜絕了“遞條子”“送票子”，卻讓“拼房子”愈發猛烈：老牌學區房價格依然堅挺，新晉學區房也在“蹭蹭”上漲。

　　“名校”對口學區房的漲勢尤其驚人。例如，上海福山外國語小學的福山、花園、瑞華三個校區，對口小區的均價均已超過5萬元/平方米，相比去年同期分別上漲35%、24%、35%，雖然該校證大校區學區房單價略低，不到4萬元/平方米，但同比漲幅也達到32%。

　　在北京，與樓市整體低迷形成鮮明反差的是，個別區域的量價卻“逆市上揚”。究其原因，是這些地方掛上了“學區房”的金字招牌。

　　今年4月底，北京西城區出臺多項教改措施，其中一項重要內容是在12所普通小學試點按比例直升優質初中。明年開始，西城區已確定直升優質初中的小學畢業生可按自愿原則升學，入學比例逐年遞增，6年后不低于80%。

　　受政策“刺激”，不少家長開始提前“布局”，這些小學附近的學區房熱度迅速提升，不少中介網站上的房源迅速貼上了學區房“標簽”。

　　“高家寨小區是上世紀80年代末的老房子，最低時每平方米4.5萬元左右。所屬學區的福州館小學因為能直升北京八中，成交價迅速漲到5萬元以上。”北京西城虎坊路附近一家房產中介經紀人程先生說：“政策出臺兩周內，我們店就賣了5套，原先賣不動的老房子成了搶手貨。”

　　原本是北京市西城區一所普通小學的涭水河小學因擬納入“名校”實驗二小吸引了不少家長關注。“政策一出，房價就已‘提前到位’，單價同比漲個一萬多并不稀奇。”該小學附近一家中介公司的經紀人趙先生說：“由于這里是實驗二小的新學區房，每平方米的價格還在8萬元左右，比起每平方米30萬元的老學區房有不小價差，未來肯定還會漲。已經有越來越多的家長到這里尋求房源。”

　　不僅如此，傳統學區房的價格依然“穩步上漲”。記者走訪了解到，北京市東城區的培新小學附近，近30年的六層老樓價格已被炒到每平方米6.5萬元以上。在中關村等傳統學區，一些學區房已經漲到了每平方米10萬元以上。

　　北京一名家長表示，自己孩子學習很好，過去還可通過小學推優等形式到一所不錯的初中就讀。現在要求初中就近入學，自己家附近的初中不太好，為讓孩子上好初中只能買學區房。

　　“以前單位和實驗二小有共建名額，本以為上名校已經板上釘釘，政策一改讓我們措手不及。”在北京西城區一家事業單位工作的袁先生對記者說，“共建取消后孩子上實驗二小的唯一辦法就是買學區房，但聽說已達到每平方米30萬元的‘天價’！”

　　在安徽合肥，8月份二手房的成交量明顯上漲，據房產中介工作人員介紹，學區房成為主要銷量拉動力量。而在安徽黃山市，近日一則“為救樓市遷百年名校”的消息引發網絡熱議，黃山市的兩所名校一“進城”一“出城”，對于搬遷原因，當地解釋異口同聲如出一轍：“為了教育均衡發展，解決校舍擁擠”，但卻被市民質疑地方政府利用名校搬遷拉動黃山市新城區房地產發展，是在“救樓市”。

　　據房地產業內專家估算，學區房，不管是新房還是換房，都有至少15%的溢價優勢。專家同時指出，盡管名校對房地產肯定有刺激作用，但僅靠搬遷名校資源來拯救房地產刺激樓市，注定是短視行為，是不現實的。

　　學區房是否剛需引爭議

　　“想讓孩子念好大學，就要念好中學，以及好小學。”基于這個倒推的邏輯，在北京一家大型IT企業工作的王昌莉(化名)夫婦給女兒準備了學區房，他們的想法就是為孩子提供“盡可能好的環境”。

　　“人生的路很長，家長能為孩子做的其實非常有限，所以我們還是想竭盡全力。”仍然在看房路上的劉儀如是說。

　　這代表了很大一部分家長的想法。上海某知名媒體近期聯合“市民信箱”開展的一項調查顯示，52.17%的市民為了孩子上“好學校”會買學區房，在考慮的重要因素中，學校名氣以76.09%高居第一位。

　　在全國首個省級救市文件“新閩八條”中，首次以公文形式把改善型購房者定義為剛需，并給予首套房政策待遇。其中，學區房也包含在改善型商品房之內，能享受政策優惠。

　　鏈家地產市場研究部張旭表示，學區房是另類“剛需”，尤其是在市場行情不好的時候，其成交量與普通住宅相比更具有穩定性，這也是今年其成交占比上漲的原因；價格方面也更能表現出抗跌保值性能，具體表現為價格跌幅更小以及與非重點學區的價格差拉大。

　　然而，也有一種觀點認為，學區房并非剛需，而是已經脫離了自住的屬性，成了一種“金融產品”。就像其他金融產品一樣，購買學區房也存在風險。

　　“說學區房只漲不跌肯定不對。”水木學區房版版主Aion表示，學區房價也會隨信貸松緊、稅收和教育政策波動，領漲抗跌比只漲不跌更準確。

　　此外，學區的階段性調整、教育改革的推廣使名校光環褪色等因素，都有可能讓家長的投入“竹籃打水一場空”。事實上，部分開發商抓住了家長們“望子成龍”的心理，宣傳時大打學區名頭，卻使得家長被宣傳誤導，買了所謂學區房，孩子上學卻遙遙無期。而有的學區房名額有限制，購買名不符實學區房的家長并不知道，買了之后導致無法入學的現象時有發生。

　　廣州不少家長在孩子一出生就趕著買學區房，但是卻并未充分考量政策變化風險。位于廣州市番禺區南村鎮的樓盤萬科歐泊于2012年12月正式開盤，并廣而告之：“將引入區域內唯一一所省一級公辦小學———市橋中心小學萬科紅郡分校”，該樓盤以高出周邊房價2倍的價格賣出2000多套。但前不久，住在廣州市番禺區“萬科歐泊”樓盤內的上百位業主，以靜坐、拉橫幅、上訪等方式進行維權，因為開發商賣房時大肆宣傳的“省一級”學位，等到今年交房入住時發現已降級為“鎮級”。

　　廣西南寧市民張先生在南寧市鳳嶺北買了一套80平方米的房子，當時看中的就是開發商打出的廣告稱臨近某重點中學上學方便，結果購買后才發現，雖然只有一條馬路之隔，但真正的重點校學區房是馬路對面的另一個小區，而自己所購買的房子并不在重點校學區內。

　　一方面是政策出臺力圖扭轉教育資源分配不公的現狀，另一方面卻是隨之而來的舊學區房不降，新學區房反升的尷尬。經濟學者馬光遠認為，如此悖論的根源仍然在于教育資源的分配失衡。“如果學校之間的差距依然存在，學區房就會有市場。”

　　行業人士指出，購買純粹為上學名額、居住價值很低的房子，比如面積很小的“落戶房”，甚至平房；或者那種押寶教育新政會大力扶持學校的投機式學區房，一旦政策有變化，風險較高。“這不是理性的購買行為，如同擊鼓傳花。”一位中介告訴記者。