文、表/廣州日報全媒體記者 林曉麗 王楚涵

　　一日售罄，公眾發(fā)售部分配售比例0.84%刷新了公募基金產(chǎn)品配售比例的歷史最低紀(jì)錄！近日火爆發(fā)行的華夏中國交建REIT引發(fā)市場高度關(guān)注。記者觀察到，今年以來，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs被投資人競相追捧。業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，隨著擴募細則的出臺，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場規(guī)模將進一步壯大。廣東證監(jiān)局近日啟動基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資者教育專項活動，對基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資提示風(fēng)險。那么，普通投資者該如何參與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資？如何應(yīng)對6月即將到來的專業(yè)投資者解禁期價格波動呢？

　　基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs成投資新寵

　　REITs，即不動產(chǎn)投資信托基金，簡單來說，REITs通過募集眾多投資者的資金，用于投資不動產(chǎn)資產(chǎn)來獲得收益。2021年6月21日，首批九只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs成功上市。

　　今年以來，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs繼續(xù)成為投資市場的新寵。作為今年首單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，4月7日華夏中國交建REIT受到了市場資金的青睞。該產(chǎn)品不僅一日售罄，而且認(rèn)購規(guī)模超過840億元。華夏基金發(fā)布的公告顯示，華夏中國交建REIT公眾發(fā)售部分配售比例為0.84%，刷新了公募基金產(chǎn)品配售比例的歷史最低紀(jì)錄。另外，網(wǎng)下發(fā)售部分配售比例為2.69%。按照9.399元/份的發(fā)售價格計算，華夏中國交建REIT此次發(fā)售按比例配售前的募集規(guī)模高達1524.12億元。

　　此前發(fā)售的11只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，在二級市場上也是投資者爭搶的“香餑餑”。東方財富choice數(shù)據(jù)顯示，截至4月18日，目前已上市11只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs自上市以來，有10只呈正收益，其中，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT漲幅最高，達51.76%，紅土鹽田港REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、中金普洛斯REIT漲幅均超20%。

　　值得期待的是，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴募“箭在弦上”。4月15日晚，滬深交易所分別就基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴募規(guī)則公開征求意見。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，年內(nèi)仍有多只產(chǎn)品有望發(fā)行。

　　廣發(fā)基金REITs業(yè)務(wù)華南負責(zé)人馬驥指出，目前已發(fā)行上市的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品主要可以分為產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、生態(tài)環(huán)保、高速公路四大類底層資產(chǎn)，而軌道交通、保障性租賃住房、風(fēng)電光伏等行業(yè)同樣存在一次性投入較大、回收周期較長、存量資產(chǎn)規(guī)模可觀的情況，期待這些領(lǐng)域能有基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市發(fā)行。“市場上越來越多的企業(yè)有意愿發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，越來越多的投資者關(guān)注并參與到基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中，在供需兩端，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs已經(jīng)成為資本市場非常重要的一個領(lǐng)域。”馬驥介紹說。

　　風(fēng)險收益介于股票債券之間 100元起購適合長期投資

　　那么，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與公募基金、股票或者債券相比，有何不同？對于普通投資者來說，投資基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs要注意什么？

　　業(yè)內(nèi)人士表示，與股票和債券相比，公募REITs具有中等風(fēng)險、中等收益的特征。

　　馬驥介紹道，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs本質(zhì)上是一種封閉式公募基金，但與傳統(tǒng)的公募基金又不盡相同。在投資標(biāo)的上，普通公募基金的標(biāo)的是上市公司的股票、債券，而基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的底層資產(chǎn)為高速公路、產(chǎn)業(yè)園等基礎(chǔ)設(shè)施。在收益來源上，普通公募基金的收益來自于股票或債券等證券的投資收益、股息、利息，而基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的收益主要來源于項目本身的經(jīng)營收益和資產(chǎn)增值。在分紅比例上，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs規(guī)定，每年都要將不低于可分配金額的90%以分紅的形式分配給投資者，這種強制分紅的屬性有別于股票的分紅，雖然限制了收益再投資的空間，但也提升了當(dāng)期收益落袋為安的確定性，降低了再投資的風(fēng)險。

　　基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為公募基金，降低了投資門檻，最低申購金額可低至100元，讓公眾投資者可以分享國內(nèi)優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的收益，并參與到新的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中。

　　不過，值得注意的是，公募REITs也存在投資風(fēng)險。“基礎(chǔ)設(shè)施項目產(chǎn)生的現(xiàn)金流通常會因為經(jīng)濟環(huán)境、運營情況、疫情、外部政治環(huán)境等因素影響而產(chǎn)生波動，進而對投資者收益造成不確定性。”馬驥指出，基礎(chǔ)設(shè)施項目運營期限通常較長，現(xiàn)金流和收益率比較穩(wěn)定，適合投資期限較長的投資者。

　　廣東證監(jiān)局表示，投資者應(yīng)理性看待基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與公募基金、股票等其他品種的差異，正確理解基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs長期持有、穩(wěn)定經(jīng)營基礎(chǔ)設(shè)施項目的投資邏輯。

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　　不能僅通過二級市場價格來判斷

　　那么，投資基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品的正確姿勢如何呢？近日，廣東證監(jiān)局啟動基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資者教育專項活動，提示風(fēng)險，引導(dǎo)投資者理性參與。

　　廣東證監(jiān)局相關(guān)負責(zé)人提示，境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場剛剛起步，市場對于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品及其投資邏輯尚不熟悉。投資者應(yīng)警惕部分產(chǎn)品交易價格可能存在非理性上漲，切勿跟風(fēng)炒作，避免高溢價買入相關(guān)REITs份額造成投資損失。“建議投資者基于理性分析判斷，根據(jù)未來分紅預(yù)期，合理評估REITs投資價值，樹立理性投資理念。”該負責(zé)人表示。

　　值得注意的是，距離6月下旬首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs限售份額解禁日漸近。“上市即將滿1年的9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中，從數(shù)據(jù)上看，部分基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs即將解禁的份額占比較高，解除限售對基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場價格也許會有一定的沖擊，部分戰(zhàn)略配售投資者或存在兌現(xiàn)收益立即離場的情況。”馬驥指出，戰(zhàn)配解禁可能會對基礎(chǔ)設(shè)施REITs的價格造成短期的波動。

　　廣東證監(jiān)局提示廣大投資者，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是長期配置資產(chǎn)，不應(yīng)因短期波動而投機追漲。具體的入市時機不能僅通過二級市場的價格進行判斷，更應(yīng)該深入研究基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)的經(jīng)營情況以及影響經(jīng)營情況的因素。

　　考慮到普通投資者難以對所有產(chǎn)品的估值測算和商業(yè)邏輯都有專業(yè)的理解，馬驥建議選擇相對熟悉的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，并結(jié)合基金公司等專業(yè)理財機構(gòu)的建議理性投資。另外，要考慮底層資產(chǎn)收益與運營管理機構(gòu)的關(guān)聯(lián)度。選擇收益相對更少依賴于運營管理機構(gòu)的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs時，建議更關(guān)注于資產(chǎn)服務(wù)區(qū)域的經(jīng)濟和政策，而在選擇資產(chǎn)收益更多依賴運營管理機構(gòu)的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs時，除了關(guān)心區(qū)域經(jīng)濟和政策，還需考慮運營管理機構(gòu)的實力。