作者：馬一凡

　　16天后，福建省會福州的第一個“現房銷售”地塊就將開拍。

　　很多年來購房者被樓盤貨不對板所困擾，期待著買房能夠“所見即所得”，這一次，福州的探索會成功嗎？

　　我國現行的商品房預售制度已實行了整整28年，近年來，東部沿海多地都曾提出或探索試點現房銷售，比如杭州、蘇州等，但目前都偃旗息鼓。

　　IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，商品房預售制這套體系已形成一種巨大的慣性和利益捆綁，重回現房銷售制度困難重重，貿然取消商品房預售制將引發行業格局的劇烈調整和大量壞賬的爆發，但當下樓市供需格局已經發生根本性變化，商品房預售制到了不得不調整的時刻，漸進推開現房銷售勢在必行。

　　小縣城試點

　　近日福州市永泰縣掛出一幅“商業+住宅”性質的建設用地，定于8月5日上午拍賣。這塊地價格不高，起拍價僅4000萬元，起始樓面價只有1106元/平方米，溢價率最高不得超20%。

　　但一個不起眼的縣城地塊卻意義重大，因為這是福州首宗要求“現房銷售”的涉宅土地。

　　該宗地出讓要求中明確，規劃房屋竣工驗收之后，競得人方可申請房屋銷售手續，取得“現房銷售許可證”之后，購房業主自取得房屋不動產權證之日起未滿五年的，不得上市交易轉讓，也不得辦理轉讓公證等手續。

　　實際上，從2015年起，福建省就開始研究現房銷售相關課題。到了2018年4月，福建省住建廳曾出臺《關于加強精準調控穩定房地產市場的通知》，其中“優化土地供應管理”章節提到：福州、廈門兩市試點在土地出讓中逐步提高商品房預售條件，直至現房銷售。

　　如今，現房銷售終于從福州的一個下轄縣開始試點，不過，這塊地最終能否順利出讓還是一個未知數。

　　永泰縣縣城規模并不大，常住人口僅28萬余，從近幾次當地土拍情況來說，拿地房企多為福建本土小型開發商，比如今年4月，福建品潤地產以底價1.05億元成功競得永泰城峰鎮一幅商住用地，成交樓面價1629元/平方米。去年9月，福州盛佳源貿易有限公司以底價3.3億元競得永泰城峰鎮劉岐村地塊。以過往經驗看，中小型房企對“現房銷售”的積極性并不高。

　　未竟的探索

　　除福州外，已有數個東部沿海地區城市率先探索現房銷售試點，但多已偃旗息鼓。

　　2016年，由于土地市場過熱，蘇州曾出臺《關于進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》，對土拍設定了“市場指導價”，如果房企競價過猛，最終成交價超過了指導價的10%，就要在工程竣工驗收后方可申請預售許可。這被視為蘇州版的“現房銷售”探索，該政策出臺后的第二年，即2017年，蘇州誕生了39個需要現房銷售的地塊，其中6個都是區域地王。

　　這批高價拿地的開發商很快發現自己被套牢了，甚至有樓盤是2016年拿地的，但時隔6年才開盤。2020年，火熱的蘇州樓市走入下行期，有開發商因為算不過賬，便開始操作“精裝變毛坯”“強推裝修包”等擦邊球動作。

　　疊加疫情等因素的影響，2020年蘇州一紙通知放松了房企預售的條件，也取消已執行了42個月的強制性現房銷售政策。

　　隔壁省的省會杭州2016-2017年時，土地市場也跟蘇州一樣火爆，為了抑制土拍熱度，杭州短暫實行過溢價率過高就轉為現房銷售的制度，一共誕生了20個項目，但僅試行了幾個月便廢除了這項規則。

　　2021年土地出讓方式變了，杭州成為試點集中供地的22城之一，杭州便打算重新試點現房銷售。

　　去年8月，杭州發布當年度第二批集中供地公告，首次提出希望試水10宗“競品質”現房銷售地塊，由杭州下轄的行政區各派出一個代表地塊，有意向的開發商可以先提供建設方案，方案通過后開始競地價，樓盤通過驗收后才能進行現房銷售。

　　因為擔心開發商不愿意配合現房銷售，杭州還特地作出讓利——普通商品房地塊溢價率上限為15%，現房銷售地塊溢價率最高只能到5%。

　　最終結果是這10宗地塊全部流拍，沒有一家開發商愿意參與拿地。

　　2017年時，廣東省在《實施珠三角規劃綱要2017年重點工作任務》中，也曾提出鼓勵推行現房銷售制度，逐步取消預售制，后來便無下文。

　　目前唯一實現全省商品住房均現房銷售的省份是海南，不過海南有其特殊性，其經驗很難被復制。

　　2020年3月，海南出臺《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，規定新出讓土地建設的商品住房要現房銷售。這項新規出臺的特殊背景是：海南正在大力打造自由貿易港，經濟增長由主要依靠投資拉動轉向依靠消費拉動。自2018年實行房地產全域限購后，海南大幅降低經濟對房地產的依賴，房地產投資占GDP的比重從2017年的46%降至2019年25%。

　　以海口為例，去年全年供應的95宗土地里，市場化商品住房建設用地只剩下3宗，其余涉宅用地則用于安居房、租賃房、回遷安置房等，這導致許多市場化拿地房企已經徹底撤出海南。

　　華泰證券認為，高周轉類房企對這樣的土地投資缺乏興趣，且短時間內把海南的做法拓展到其他區域并不現實。

　　為何困難重重

　　我國現行的商品房預售制度起始于1994年，至今已實行了整整28年。全社會關于取消期房預售的討論，也已經延續了十多年。

　　2005年8月，央行曾在《2004年中國房地產金融報告》提出“建議取消現行房屋預售制度”，但時隔9天當時的建設部就表態“國家近期不會取消商品房預售制度”。隨后，新華社發表評論認為，是否取消商品房預售制，是牽一發而動全身的大事。

　　為何這一制度能運行長達28年，這期間多地探索取消預售制卻無法成功？

　　談及根本原因，IPG中國區首席經濟學家柏文喜對第一財經表示：“商品房預售制度支持了房企的高周轉模式和當前的房地產市場規模，涉及投資、建設、就業、稅收、土地出讓金等多個方面，如果實行現房銷售，必然會大大壓縮房地產行業的財務杠桿和行業規模，引發行業格局的劇烈調整和大量壞賬的爆發，這是各利益相關方無法接受的。”

　　上海中原地產首席分析師盧文曦認為，商品房預售制對房地產行業大規模發展起到了支持作用，“上世紀90年代商品房市場化以后，如果沒有預售制，那同樣的錢，開發商只能花三年時間做一個項目，單個項目中還要沉淀大量資金，所以預售制實際上支撐了大量的商品房市場供應”。

　　柏文喜表示，當下房地產行業供需格局已經發生根本性變化，又因預售資金監管失效引發了不少問題，到了不得不取消商品房預售制的時候。但是預售制這套體系已經實行了28年，已形成一種巨大的行業慣性和利益捆綁，重回現房銷售制度困難重重。

　　“一旦改預售制為現房銷售，會導致房地產行業規模收縮，直接影響樓市供給總量，引發行業稅費和土地出讓金收入巨減，甚至會帶來GDP的收縮。”柏文喜說道。

　　盧文曦也表示，如果現在大規模實行現房銷售，會導致樓市供應量收縮，影響固定資產投資和地方土地出讓金收入，帶來的市場波動風險較大，“所以現房銷售不是一蹴而就的”。

　　柏文喜認為，現房銷售必須漸進推開，現階段可以學習中國香港和其他國家的預售制，將銀行按揭貸款的發放后置于房屋交付這個節點前后，房企主要依靠自身向銀行貸款去完成開發建設，就不會出現大規模的項目爛尾情況了，對涉房領域的沖擊會更小一些。