證券時報記者 張達
近期，多家房企召開了2022年中期業績發布會，證券時報記者對房企高管關于市場形勢、投資策略、收并購等熱點問題的回應進行了梳理。
多位房企高管認為，當前房地產市場已經筑底，市場信心逐步恢復，雖然短期市場依然承壓，但對中長期市場向好有信心。
談市場：短期承壓
中長期向好
在業績發布會上，當前市場形勢和未來市場預判是必問的問題，可見其受關注程度。
龍頭房企萬科在兩個月前就喊出“短期市場已經筑底，但恢復是緩慢溫和的過程”的判斷。在這次中期業績發布會上，萬科董事局主席郁亮仍然堅持這個觀點。他還表示，現在房地產行業來看，穩地價、穩房價、穩預期的三大調控目標，前兩個基本已經實現了，穩預期出現了比較大的挑戰，需要重建市場信心。
碧桂園集團總裁莫斌也認為，去年6月份市場下行到今天，已經進入了底部，而且是在底部盤整的時候，現在最重要的就是市場信心的恢復。他認為明年6月份市場應該恢復到健康發展的階段。
中海地產董事局主席顏建國和華潤置地副主席兼首席運營官張大為均認為，房地產市場短期來看依然是承壓的，不過中長期市場是向好的。
顏建國認為，房地產市場需求包括數億新市民的需求，包括中心城市的聚集效應與改善型需求，房屋折舊與新造的動態平衡。中國人口基數大、市場存量巨大，很多房子到了一定年限，需要改造新造，如果每年置換2%，都是一個規模巨大的量，未來房地產行業還是一個很龐大的行業，是一個可以長期堅持的行業。從美國房地產發展歷程可以看到，房地產發展高峰后會下降，但是下降沒有那么快，仍舊維持很龐大的量。
“當前的市場處于上下半場的轉換期，轉換期需要一段時間，包括行業出清，過程相當復雜，也是比較慘烈的。行業重整完了，進入下半場，市場里的玩家、行業利潤率都會進入一個相對穩定階段，進入另外一個平衡。經過轉換期以后，中國經濟發展韌勁、中國人口城市化率還在進一步上升，中心城市進一步聚集等，這些要素會進一步發揮作用。所以，對于中長期市場，我們是樂觀的，有信心的。”顏建國說。
談投資：量入為出
現金流第一
上半年，行業經歷深度調整，不少房企調整了投資策略，拿地金額大幅減少。對于下半年投資計劃，多位房企高管表示，將堅持量入為出、現金流第一的原則。
“我們從去年下半年開始就調整了投資策略和投資的強度，在布局上向著確定性的市場，即人口流入、市場能級較高、市場厚度較厚的方向調節。”碧桂園常務副總裁程光煜說，這是一個總的策略方向，下半年公司會根據現金情況，在保障公司經營和生產安全的前提下，有富余資金會拿來投資；同時也會根據機會出現的情況和能否把握這些機會來投資。
萬科上半年也減少了拿地，對此，萬科執行副總裁劉肖表示，萬科長期以來堅持量入為出，堅持倉位的合理，在此基礎上還要增加一條投資原則，即“要獲得特別好的項目”。在過往，萬科曾由于部分項目投資失誤，追高冒進導致開發業務盈利水平下降。他解釋，“特別好的項目”首先要求片區市場比較好，這是最重要的標準；其次要有把握為客戶提供好產品、好服務；第三，財務指標、經營指標、效率指標，尤其凈利潤、ROI(投資回報率)指標要比較出色。“做好投資，是提高毛利的重要因素。”他說。
華潤置地首席戰略官謝驥也表示，公司一貫堅持穩健投資策略，堅持量入為出、現金流第一的原則，根據現金流情況安排投資結構。
美的置業執行董事兼副總裁王全輝則表示，下半年在投資方面會更多考慮現有手上的土地資源以及合作項目的安全問題，在新增土地上投入精力會比較少，在合作項目會投入比較大，確保合作項目的安全、按時交付。
談并購：廣泛接觸
慎重做決策
在行業出清階段，不少房企希望通過出售優質資產回籠資金，項目收并購受到監管部門的支持，多家金融資產管理公司(AMC)也加入紓困房企之列。對于收并購計劃，多位高管表示，會廣泛接觸收并購機會，同時嚴謹慎重做預判和決策。
程光煜表示，今年上半年，碧桂園已經跟39家企業進行了收并購，其中有一些是未出險的企業，也有相當數量是出險企業，進行歸編分家安排后，已經完成了63個項目工作，涉及金額大概35億元。“目前我們對這類企業總體上比較多的做法，主要是在內部已經合作的項目降低風險，提升資產周轉效率。”他說，當然也不排除跟央企和AMC公司合作，進行一些有益的收并購，但是這部分多數還在洽談階段，真正實質落地的項目有限。
對于并購，顏建國表示，好項目是唯一的標準。中海仍然堅持選擇主流城市、主流地段，堅守投資回報刻度。對符合投資標準的項目，都會深入研究，全力抓住機會。
“當前市場下，并購的機會不少，同行有些在賣資產，有些賣股權，我們都有大量接觸，上半年也完成了幾單項目并購，并購金額超過100億元。未來幾個月，我們會保持積極姿態，全面撒網，希望有更好項目能夠進來。當然這取決于整體市場發展形勢，我們仍將堅持以收定支、以銷定投，在確保企業經營穩健的前提下進行并購投資。”顏建國說。
瑞安房地產行政總裁王穎則表示，房地產市場在整體調整過程中會出現很多收并購的機會，瑞安對于這類機會是保持積極謹慎的態度，收并購首先會去考慮它的項目類型是不是跟瑞安的發展區域及發展類型相對比較匹配，是不是能夠符合公司的投資標準，在符合投資標準情況下會積極考慮這樣的項目。