□深圳市房地產(chǎn)研究中心 李宇嘉
近期一份來自西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的研究報(bào)告引起爭(zhēng)議。該報(bào)告指出，目前我國(guó)的住房空置率高達(dá)22.4%。這個(gè)異常顯眼的數(shù)據(jù)對(duì)于當(dāng)下樓市來說意義非凡。當(dāng)下樓市最缺乏的就是數(shù)據(jù)，甚至是連房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)、住房自有率和房?jī)r(jià)收入比這些基本的指標(biāo)，數(shù)據(jù)披露上都沒有統(tǒng)一可靠的參照。來自學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)的這個(gè)數(shù)據(jù)，盡管準(zhǔn)確程度仍需商榷，但作為目前如此重要但空白的領(lǐng)域，這一數(shù)據(jù)具有極大的參考意義。
高空置率意味著三個(gè)問題：資源(住房和金融)浪費(fèi)、金融風(fēng)險(xiǎn)突出、樓市大周期下行加速。據(jù)中金公司統(tǒng)計(jì)，我國(guó)城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)從2008年的0.74套上升到2013年的1.0-1.1套，意味著我國(guó)完全告別住房短缺。另外，各機(jī)構(gòu)披露的我國(guó)城鎮(zhèn)戶籍人口住房自有率在90%左右，也能佐證這一觀點(diǎn)。
近幾年，城鎮(zhèn)年均新增住房供應(yīng)在1200萬(wàn)套，包括700萬(wàn)套左右的商品住房，以及500萬(wàn)套保障性住房以及其他住房(小產(chǎn)權(quán)房、軍產(chǎn)房等)。而城鎮(zhèn)年均新增人口2000萬(wàn)，大約在700萬(wàn)戶左右，再考慮到城區(qū)拆遷需求，似乎新增住房供應(yīng)與新增需求基本平衡。但事實(shí)上，若扣除不具有購(gòu)房能力的700-1000萬(wàn)農(nóng)民工、城鎮(zhèn)范圍擴(kuò)大的原農(nóng)民有房戶，近年來年均新增有效需求套數(shù)遠(yuǎn)低于1200萬(wàn)套。
因此，過去幾年我國(guó)住房供給大于住房需求是一個(gè)確定的事實(shí)。根據(jù)瑞銀的統(tǒng)計(jì)，過去10年超出自住需求范疇而銷售的住房在5000萬(wàn)套左右，基本上滿足原戶籍有房戶的改善性需求和投資需求。這是導(dǎo)致住房空置率在近幾年攀升的主要原因。筆者在很多三四線城市調(diào)研發(fā)現(xiàn)，這里的戶籍人口很多都擁有兩套以上住房，而當(dāng)?shù)刈赓U市場(chǎng)又不發(fā)達(dá)，住房空置在這些城市是常見的現(xiàn)象，空城、鬼城也大多誕生在這些城市。這與西南財(cái)經(jīng)大學(xué)披露的三線城市空置率最高(23.2%)是一致的。另外，大城市作為資源、產(chǎn)業(yè)集中高地，就業(yè)機(jī)會(huì)多，生活豐富且多樣，自然是高收入群體、高學(xué)歷群體集中的地方，這部分人群多買幾套房是正常的現(xiàn)象，一部分用于市場(chǎng)出租，也有很多人不依賴租金，空置也是正常的。
過去10年，住房供應(yīng)在城市空間上表現(xiàn)為從中心城區(qū)向外圍擴(kuò)展。越是城市中心區(qū)的住房，交通、教育和醫(yī)療等公共配套越完善；外圍則由于住房供應(yīng)先行，公共配套建設(shè)滯后，培育至成熟也需要時(shí)間。因此，空置率高自然就意味著住房及公共配套資源的極大浪費(fèi)。特別是，過去幾年，投資需求往往會(huì)選擇房?jī)r(jià)上漲潛力大、配套完善、易出手的優(yōu)質(zhì)區(qū)域來購(gòu)房，公共資源浪費(fèi)很明顯。
另外，住房貸款無法通過貸款證券化或出售流動(dòng)起來，存量個(gè)人房貸資金無法盤活。去年以來，住房貸款供應(yīng)越來越緊張，空置住房若占用貸款資源，則必然擠占自住型住房對(duì)貸款資源的需求，住房金融資源浪費(fèi)嚴(yán)重。
由于我國(guó)個(gè)人住房貸款杠桿率比較低，基本上不存在零首付情況，再加上我國(guó)居民沒有“棄房違約”的傳統(tǒng)，因此微觀住房金融風(fēng)險(xiǎn)比較低。但是，高空置率意味著全社會(huì)的資金大量投向了房地產(chǎn)，宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。特別是，以物業(yè)抵押來獲得貸款(包括土地儲(chǔ)備貸款、房企開發(fā)貸款、個(gè)人住房抵押貸款、物業(yè)抵押消費(fèi)及創(chuàng)業(yè)貸款等)是銀行貸款發(fā)放基本規(guī)律，這部分貸款占銀行存量貸款的40%-50%。可以推斷，在空置率居高不下的情況下，2013年住房在建面積是住房竣工面積的6倍，后續(xù)供應(yīng)還會(huì)源源不斷地增加，可能會(huì)導(dǎo)致未來房?jī)r(jià)和地價(jià)循環(huán)下跌。抵押物價(jià)值下跌，銀行就要追加壞賬撥備，樓市對(duì)宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)的沖擊就可能會(huì)顯現(xiàn)。
如果存量住房空置率過高是現(xiàn)實(shí)，對(duì)于后續(xù)有效需求規(guī)模的估計(jì)要謹(jǐn)慎。在高空置率下，無論是改善需求空間，還是拆遷需求空間，抑或城鎮(zhèn)化創(chuàng)造的新增需求空間，都不能高估。高空置率一旦成立，意味著我國(guó)樓市大周期下行的通道已經(jīng)打開，而行業(yè)周期下行的速度可能還會(huì)超出預(yù)期。
如何解決高空置率折射出的樓市三大問題？首先，加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和住房信息聯(lián)網(wǎng)，在此基礎(chǔ)上推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革進(jìn)程，根據(jù)公共資源占用多寡，全面開征針對(duì)存量住房的房產(chǎn)稅，倒逼空置住房入市，或者出售或者出租，降低住房空置造成的資源浪費(fèi)和公共資源無效占用；其次，加快推進(jìn)存量住房抵押貸款證券化工作，引入國(guó)內(nèi)和國(guó)外、社會(huì)和市場(chǎng)等各類投資者，分散集中在商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，盡快建立地方政府“自主發(fā)債—自主償還”的投融資機(jī)制，降低對(duì)于土地財(cái)政的依賴，從源頭上降低銀行風(fēng)險(xiǎn)集中度和政府隱性擔(dān)保對(duì)于全社會(huì)資金的吸附；最后，加快推進(jìn)戶籍制度、城市公共服務(wù)各區(qū)域均等化、社會(huì)保障覆蓋非戶籍人口等方面的改革，以改革紅利來創(chuàng)造新增有效住房需求。