民營房企借雞忙下蛋 外資房企養著母雞慢慢孵

　　調控聲中，開發商和剛需者同臺唱戲，熱熱鬧鬧地過完了“五一”。昨天，本報EMBA大講堂請來了廣東地產界最貼近市場的教授——胡剛和最具有思辨性的實踐者——趙卓文。不知在他們眼中，“五一”樓市是真熱還是虛熱？樓價是真降還是虛漲？房企的各種營銷手段背后實質又是什么？兩位嘉賓告訴記者，在房地產調控中，開發商對后市已經出現分化，而資本特征和開發經驗決定了房企中的民企更喜歡快進快出，趕緊下蛋，而港資企業喜歡慢慢開發，坐等土地升值。

　　撰文/記者 蔣悅飛

　　攝影/記者 王維宣

　　本期嘉賓

　　胡剛：暨南大學管理學院教授、中國城市規劃學會會員

　　趙卓文：廣東省房協理事 廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理

　　開發商策略：

　　從“丑女先行”到“靚女先嫁”

　　趙卓文：第一季度全國房地產市場比較低迷，從廣東地區看，一手房銷售下降接近了20%，廣州傳統中心區，1~3月每個月銷售量30多萬平方米，比2008年經濟危機的量差不多。而現在市場呈現出幾個特點：

　　第一，市場全面進入供大于求的階段。首先是需求在下降。即使沒有房地產的調控政策等措施出臺，整體的消費力也在下降。廣州一手房的銷售在2009年是900多萬平方米，在2010年下降到650萬平方米，在2011年是570萬平方米，今年我預測能夠達到500萬平方米就非常好了。因為樓價上升到一定的階段，一般的剛性需求，或者是改善型需求是受到抑制，珠三角其他城市包括深圳、佛山、東莞、中山、珠海、惠州等城市一手房的銷售也在下降。

　　另一方面供應在增加，特別是2009年、2010年金融危機帶來的反彈，開發商大量開工、儲備新的土地資源，2012年出售的項目基本都是在2009年、2010年開工的。“五一”左右廣州接近60多個樓盤有新貨推出，供貨量非常大。這種情況我覺得會一直延續到2012年年底、甚至到2013年，市場迎來了近幾年很少見的供大于求的階段。

　　廣州樓市無割肉銷售現象

　　第三，原來有一些開發商比較惜售，2011年的計劃是“丑女先行”，把不好的先賣出去，到了今年“五一”，開發商先賣好的產品，“靚女先嫁”，認為現在出貨比抓在手里更好。所以我們看到“五一”樓市開發商的促銷打折非常普遍。不過，到目前為止，廣州所有的樓盤目前打折力度比較有限，沒有一個是割肉銷售的。底線在哪里？從成本測算看，廣州的地價水平每年有20%~30%的上升幅度，如果是2009年拿的土地資源，到現在這兩年的土地升值，把地價換算為房價，房價有10%~20%下降才觸及成本價，而到目前為止廣州的樓盤基本還沒有8折促銷。所以整體看樓市“五一”好像回暖了，但是這種回暖是缺乏持續性的。

　　胡剛：政策一方面強調房地產宏觀調控不放松，另一方面，國民經濟的發展要轉到內需，主要是靠城市化。城市化和房地產調控有一定的矛盾。將來限購會退出，但是政府對住宅政策不可能像前面幾年那樣放開。

　　促銷：

　　五一促銷讓利幅度平均在5%以內

　　主持人：開發商現在搞活動很多是真金白銀，比如亞運城[最新消息 價格 戶型 點評]將星期八小鎮搬到了售樓處，雅居樂[簡介 最新動態]搞一些動漫節，而保利[簡介 最新動態]更是大手筆，送車、送環球游、搞集體婚禮……開發商是真急著把房子賣出去？

　　趙卓文：房地產開發商年初非常著急，整體看，對政策的預期有分歧，市場發展方向不明朗，貨幣縮緊，所以促銷和打折力度比較大。我覺得“五一”期間開發商的降價促銷的幅度比預期有差距，開發商在讓利，但讓價幅度并不算特別大。送裝修、送家電等等都是促銷，但是沒有不付出代價的促銷。開發商或者直接降價，或者通過裝修等間接給予買家優惠，最后可以折算出樓價的讓利，但是這種讓利并不是很大，平均看基本在5%以內。