幾經調整后的悠唐廣場盡管人氣已經有所起色，但仍有未租出去的商鋪。在其附近的豐聯廣場，除了空鋪增多，商場內的人氣也極為冷淡。

　　豐聯廣場并非特例。隨著新型購物中心的興起，傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)正飽嘗經營業(yè)績急劇下滑的沖擊，其中不乏黃金地段的百貨商場。

　　中國百貨商業(yè)協會副秘書長范艷茹在接受記者采訪時稱，百貨業(yè)態(tài)今年整體營業(yè)額下降幅度達30%-45%。少數商場僅實現個位數的增長。范艷茹認為，在國家整體經濟形勢不好，以及商業(yè)地產供應量過大、電商的沖擊之下，百貨商場營業(yè)額下降是大趨勢。

　　RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬認為，百貨公司的贏利能力決定了其相對不高的租金承受力，雖然近幾年亦有顯著漲幅，但與業(yè)主對租金增長的預期相比仍存在一定差距。中國民眾的消費個性化需求越來越強，對同質化商業(yè)場所的接受度越來越低，百貨的壓力將日漸加重。

　　不過，范艷茹認為，百貨業(yè)態(tài)經營狀況不好，并不意味著新型購物中心運營狀況好。她在總量過剩的背景下，購物中心整體盈利狀況也并不樂觀。

　　中國房地產業(yè)協會商業(yè)與旅游地產專業(yè)委員會秘書長蔡云在新浪樂居與本報地產版舉辦的“商業(yè)地產產品線差異比較研究沙龍”上表示，一方面，購物中心不斷入市，總量過剩，一些新誕生的購物中心招商成難題;而另一方面，核心商圈的商業(yè)物業(yè)卻供不應求，租金高居不下。在供需矛盾的背后，凸顯出我國商業(yè)地產的結構性失衡。

　　數據顯示，自2008年以來，我國商業(yè)地產投資一直保持15%以上的增速，特別是2011年住宅領域限購、限貸政策實施后，商業(yè)地產增速達到30%。隨著開發(fā)商紛紛殺入，短短幾年的光景，原本還處于“市場空白”的商業(yè)地產領域，短兵相見殺聲四起。

　　排名前20名的開發(fā)商近幾年都在大手筆地進入商業(yè)地產，動輒舉資百億、千億。數據顯示，2013年北京、上海等七大城市，新推購物中心將達2034萬平方米，是2012年開業(yè)量的2.9倍，遠遠大于零售商開店速度和國內零售額增長速度。而后續(xù)大規(guī)模供應仍在持續(xù)，上述七大城市未來5年購物中心面積將至少翻一番達到8700萬平方米。

　　傳統(tǒng)開發(fā)商視商業(yè)地產為戰(zhàn)略轉型的橋頭堡，而其他行業(yè)也想搶一杯羹。想要爭食的不僅僅有紅星美凱龍、娃哈哈，還有雨潤控股、蘇寧、長虹、東方希望、新希望、京東商城等，來自家居、食品、零售商業(yè)、建材、農業(yè)甚至互聯網等多個行業(yè)的企業(yè)，近年均已或正在搶入商業(yè)地產。

　　北京頂秀置業(yè)董事長劉新虎感嘆說，商業(yè)地產資本泡沫膨脹速度、同質化競爭程度，令人觸目驚心。天津友誼路新業(yè)廣場總經理趙亨句表示，國內商業(yè)地產還普遍存在集團要求規(guī)模化、可復制化，而項目運營商業(yè)地產必須要做創(chuàng)新，這兩者之間就產生了矛盾，甚至可能會導致品牌同質化。

　　中國商業(yè)地產聯盟秘書長王永平表示，開發(fā)商轉型的姿態(tài)各不同，有主動轉型、被動轉型、盲目轉型、心動轉型等。主動轉型是看到了城市化商業(yè)發(fā)展帶來的機遇;被動轉型像萬科，不做都不行;有人看萬達王健林是首富，認為商業(yè)地產是致富的手段，于是盲動轉型;還有一種是心動，不是戰(zhàn)略性進入。

　　王永平認為，中國開發(fā)商發(fā)明的城市綜合體，掩蓋了商業(yè)地產存在的很多問題和風險。但業(yè)內人士仍然感受到商業(yè)地產運營的風險難度。“"一鋪養(yǎng)三代"的時代已經不復返了。”漢博商業(yè)投資管理有限公司副總裁李亞明表示，如今的商業(yè)地產領域，“過剩”與“飽和”已成為不爭的事實。人們只看到萬達的風光無限，卻忽視了一些曾雄心勃勃的大鱷已遍體鱗傷。

　　在此背景下，一些近年新建的商業(yè)街，努力尋求差異化發(fā)展之路。如位于北京懷柔的頂秀美泉小鎮(zhèn)，建成了近5萬平方米的歐洲風情商業(yè)街，形成了集吃、住、娛、購功能為一體的高端商務服務區(qū)，不僅吸引了大量散客來此休閑度假，也曾吸引多國使館及商會來此舉辦會議和交流活動。劉新虎認為，“特色商業(yè)街規(guī)劃不僅要遵循市場規(guī)律，避免人為造市和重復建設，還要在經營業(yè)態(tài)、業(yè)種等方面優(yōu)化組合，才能突破目前商業(yè)地產同質化競爭嚴重的困局，實現投資者、經營者和持有者共贏。”（中原地產）