一面是“關門大吉”的小業主 一面是擴張瘋狂的大房企 商業地產矛盾前行

　　社區級商業 園區級商業 地區級商業 哪個適合投資———

　　眼下的商業地產市場，呈現出兩種相互矛盾的景象。

　　一面是因租金飛漲難以維系導致的大量退店風波，很難想象星巴克這樣經營有方的商家都被擠出CBD；而另一方面，卻是大量的開發商進軍商業地產，2009年，大興幾乎還沒有什么成規模的商業中心。而今，多家商業中心已在大興開業落戶，在建項目也超百萬平方米。目前還幾乎無任何配套的臺湖板塊，僅從去年至今，出讓的商業地塊已經超過30萬平方米。

　　據仲量聯行報告統計，今年中國新增購物中心總數將創新高，在20個城市將有約150個新購物中心開業，僅就北京而言，今年下半年就將有十余家購物中心籌劃開業。面對商業地產的數量井噴，租戶卻無法承擔日益高漲的租金，大品牌也在收縮擴張計劃。這種扭曲的市場現象會不會讓那些品牌開發商轉向的商業地產“藍海”，面臨新的危機。

　　難以支撐高租金 退店潮頻現

　　琢磨著開間快餐店的楊先生，近期不斷走訪北京繁華商圈，期待租到一間面積合適、租金適當的鋪面。然而，差不多一個月了，楊先生考察了東四環、北三環，甚至通州、天通苑等多個板塊，但是始終沒有找到合適的鋪面。

　　“待租的鋪面不少，可是核算成本后，總覺得不靠譜。按照我的計算，如果生意不溫不火的話，勉強可以抹平租金、人員、水電等固定成本；一旦生意不如預期，每天只要一開業就意味著賠錢，因為租金高導致我虧本的可能太大了。”楊先生說。事實上，越抬越高的商鋪租金，不僅僅使像楊先生這樣的“小本兒”生意人犯愁，不少大品牌企業也被租金折磨得以關店告終。

　　慈云寺橋東南角住邦2000的一層，偌大的TOTO衛浴品牌店已經有近半年無人打理，除了TOTO店頭還在，店門早已緊鎖，陳列設施破敗地被灰塵覆蓋。令人奇怪的是，TOTO衛浴關店如此之久，該鋪面卻始終無人問津。

　　“租金高啊，TOTO關門據說就是因為租金的原因。連這種一線品牌都受不了，可見在這里的成本壓力多大。哪有那么多受得起高租金的店面啊，要不也不會閑置這么長時間。”生活在旁邊遠洋天地小區的張先生推測。

　　據了解，東四環慈云寺橋住邦2000這一片商業，除了幾大銀行活得不錯以外，即使是滿足周邊白領就餐需求的快餐店也像走馬燈一樣成了“流水席”。“前一陣剛開業的面館，味道還不錯，可是幾天沒去竟然已經關門歇業了，我記得每天中午吃飯的人挺多的呀。簡直邪了。”一位在遠洋國際中心上班的白領表示。

　　根據周邊租戶反映，這一片商鋪的轉手率一直居高不下。“商戶們試幾天，扛不住就都趁早轉讓了。都說商業地產‘金角銀邊’，但是在住邦2000，即使是所謂的‘金角’也在不斷易主。歸根到底還是租金成本太高了，很多都是維持贏利。”一位住邦2000樓下的商戶說。

　　業內人士表示，租金的高低反映了一個商圈商業價值的大小。但是高租金下，商戶感受到的只有成本壓力，租金上漲已經成為了眾多商戶最大的心理壁壘，由租金造成的退店、關店已經不是個例。旗下擁有ONLY、VEROMODA、JACKJONES等多個時尚品牌的綾致時裝，近兩年來也在收縮其在一線城市的開店計劃，主要原因就是一線城市不斷上漲的租金。據仲量聯行統計，第二季度北京奢侈品銷售繼續放緩，奢侈品品牌繼續收縮在華的擴張計劃，北京商業地產市場高端品牌的新增租賃需求極其有限。

　　難商業地產增速超過住宅 郊區化態勢明顯

　　租戶紛紛退場，而“東家”卻還在不斷擴張。如今，在北京的幾個郊區新城，隨處可見大面積的圍擋，預告這里即將是一個大型綜合的商業中心。幾乎在每個新盤的介紹中，都可以看見項目規劃建設多少萬平方米的大型商業配套、已確定簽約某某主力店等字眼。