反向按揭的優(yōu)勢(shì)與限制

　　反向按揭是一種針對(duì)老年人的貸款，一種社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的創(chuàng)新工具。它能夠應(yīng)對(duì)人口老齡化，緩解國(guó)家養(yǎng)老壓力，同時(shí)還能促進(jìn)銀行、房地產(chǎn)、保險(xiǎn)、中介等金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)發(fā)展，是一個(gè)能帶來多贏效果的新的金融產(chǎn)品。

　　1、分散政府養(yǎng)老保障的壓力

　　保障制度健全的國(guó)家一般把養(yǎng)老分為三個(gè)層次：社會(huì)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、企業(yè)補(bǔ)充養(yǎng)老險(xiǎn)和個(gè)人儲(chǔ)蓄計(jì)劃，由于三個(gè)層次缺一不可，被形象地稱為“三條腿的板凳”?；攫B(yǎng)老保險(xiǎn)是由國(guó)家立法強(qiáng)制實(shí)施的一種社會(huì)保障制度，旨在保障員工退休后的基本生活需求。而反向按揭作為個(gè)人自主養(yǎng)老的新選擇，可以在一定程度上補(bǔ)充社會(huì)養(yǎng)老的不足，帶有明顯的補(bǔ)充養(yǎng)老保障性質(zhì)。

　　2、提升老年人晚年生活品質(zhì)

　　通過申請(qǐng)反向按揭，能幫助擁有住房的老年人融通資金，使老年人有了額外的固定收入，不再為醫(yī)療保健和生活費(fèi)用發(fā)愁。有了這筆錢，他們可以重新裝修房子，把居住環(huán)境弄得更加舒適；他們還可以改變生活方式，比如出外度假、旅游，享受更幸福、更愉快的晚年生活；再有，反向按揭增強(qiáng)了老年人的經(jīng)濟(jì)能力，可能推動(dòng)“銀發(fā)”市場(chǎng)的消費(fèi)。

　　3、開拓銀行保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)領(lǐng)域

　　開展反向按揭業(yè)務(wù)，銀行可以收取高于一般貸款的利息，加上全球老齡化趨勢(shì)的推動(dòng)，各國(guó)對(duì)這種貸款的需求總量很大，因此將為銀行開辟一個(gè)規(guī)模很大并且全新的效益增長(zhǎng)點(diǎn)。對(duì)于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，由于推出住房反向抵押貸款的銀行都會(huì)要求對(duì)房屋的毀損滅失等進(jìn)行保險(xiǎn)以避免風(fēng)險(xiǎn)，因此也將意味著新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域的出現(xiàn)。

　　反向按揭適用也有邊界，并非所有人的所有房屋都適合反向按揭。以美國(guó)的反向按揭為例，在申請(qǐng)反向按揭前，至少應(yīng)當(dāng)考慮到以下幾個(gè)方面的因素：

　　1、房屋地理位置

　　由于放貸機(jī)構(gòu)必須考慮到抵押房屋的后續(xù)處置問題，所以房屋地理位置越是優(yōu)越，反向按揭額度越高。比如，愛荷華州一套30萬(wàn)美元住房可以獲得10萬(wàn)美元的信用額度，而在紐約長(zhǎng)島郊區(qū)，則可獲17 .8萬(wàn)美元的信用額度。

　　2、老人年齡

　　年齡越大，得到的現(xiàn)金越多，因?yàn)橘J款期限可能會(huì)短一些。比如在克里夫蘭，如果一名75歲的老人擁有一套價(jià)值25萬(wàn)美元的住房(假設(shè)房款已全部付清)，他/她每月可以獲得917美元，或者是14萬(wàn)美元的信用額度；70歲的人每月只能獲得791元，信用額度為13萬(wàn)美元；而80歲的人則每月可獲1099美元，信用額度為15.2萬(wàn)美元。

　　3、不清楚自己能住多長(zhǎng)時(shí)間的老年人不適合采用反向按揭。

　　一般來說，反向按揭有較高的手續(xù)費(fèi)，所以并不適合短期貸款。比如一筆20萬(wàn)美元的貸款，手續(xù)費(fèi)可能高達(dá)一萬(wàn)美元。高額手續(xù)費(fèi)以及可能調(diào)高的利率，都會(huì)增加這種貸款的成本。

　　4、剛退休不適合采用

　　對(duì)年輕的退休人員來說(剛剛60多歲)，反向按揭并不是最好的選擇。因?yàn)樵侥贻p，可以申請(qǐng)到的貸款金額越少。如果剛剛退休就申請(qǐng)反向按揭貸款，等到七八十歲時(shí)，這筆錢可能不足以支付各種費(fèi)用。

　　“反向按揭”不同模式

　　美國(guó)模式

　　美國(guó)住房反向抵押貸款產(chǎn)品主要有三種：聯(lián)邦住房管理局的“房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款”，聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)提供的“住房保留項(xiàng)目”和財(cái)務(wù)自由高級(jí)基金公司提供的“財(cái)務(wù)獨(dú)立計(jì)劃”，這三種產(chǎn)品幾乎占據(jù)了當(dāng)今美國(guó)住房反向抵押貸款市場(chǎng)的所有份額。

　　1、房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款。房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款由美國(guó)住房和社區(qū)發(fā)展委員會(huì)的下屬機(jī)構(gòu)美國(guó)聯(lián)邦住房管理局開發(fā)，于1989年進(jìn)入市場(chǎng)。房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款有終身年金支付、固定期限年金支付、信用額度、終身年金支付和信用額度組合、固定期限年金支付和信用額度組合五種支付方式。在終身年金或固定期限年金支付方式下，每月年金支付額根據(jù)支付方式、借款人年齡、貸款利率和住房?jī)r(jià)值確定。