“以北五環(huán)外的單價(jià)每平方米在4萬(wàn)元的某日光盤(pán)為例，現(xiàn)在二手房這兩個(gè)月的漲價(jià)幅度為10%左右，后期隨著新盤(pán)大都在遠(yuǎn)郊，四環(huán)以?xún)?nèi)二手房數(shù)量有限，預(yù)計(jì)二手房市場(chǎng)還會(huì)出現(xiàn)小幅上漲。”江波認(rèn)為。
以北京朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館北路8號(hào)地塊為例，該地塊被北京融創(chuàng)恒基地產(chǎn)有限公司以21億元，配建27.8萬(wàn)平方米醫(yī)院面積奪得。雖然溢價(jià)率僅為16%，但折合樓面單價(jià)卻達(dá)到了7.31萬(wàn)元/平方米，刷新了全國(guó)單價(jià)“地王”的紀(jì)錄。
分析人士認(rèn)為，按照7.31萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)計(jì)算，疊加建安、管理、稅費(fèi)、資金成本，項(xiàng)目成本高達(dá)10萬(wàn)元/平方米。“而如果剔除其中不可銷(xiāo)售的部分，入市的成本價(jià)將達(dá)到12萬(wàn)元/平方米以上，這一價(jià)格已經(jīng)全面超過(guò)北京在售的所有物業(yè)，而銷(xiāo)售價(jià)格必然要突破15萬(wàn)元/平方米。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉說(shuō)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從“國(guó)五條”出臺(tái)至今，北上廣深一線(xiàn)城市，陸續(xù)共誕生了13個(gè)“地王”，土地出讓金總額高達(dá)750億元。地王項(xiàng)目的入市一定程度上拉升了周邊樓盤(pán)的價(jià)格。
仍以上述地王為例，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解到，目前農(nóng)展館商圈的二手房均價(jià)在5萬(wàn)元/平方米左右，較地王出現(xiàn)之前有小微上漲。“地王出來(lái)以后，有些業(yè)主是提高了售價(jià)，從每平方米4.5萬(wàn)元提高到了4.8萬(wàn)元，但是這些戶(hù)型面積基本上都在70平方米以?xún)?nèi)，總體來(lái)說(shuō)，總價(jià)基本控制在400萬(wàn)元以?xún)?nèi)。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)置業(yè)經(jīng)紀(jì)介紹。
在他看來(lái)，以往的經(jīng)驗(yàn)是地王出現(xiàn)后，開(kāi)發(fā)商一系列配套設(shè)施，提升了整個(gè)區(qū)域價(jià)值，二手房的區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯，加大了漲價(jià)的基本條件。
對(duì)此，同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從其他樓盤(pán)定價(jià)的角度講，有可能由于地王樓盤(pán)的標(biāo)桿價(jià)格，其他樓盤(pán)在開(kāi)發(fā)及定價(jià)時(shí)會(huì)跟風(fēng)提價(jià)，或定位做高端樓盤(pán)。“因此地王樓盤(pán)的定價(jià)從長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，會(huì)導(dǎo)致板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格整體走高。”
政策被指失靈
從短期來(lái)看，相關(guān)部門(mén)有可能會(huì)采取階段性收緊的措施遏制地價(jià)的過(guò)快上漲，但想根本解決地價(jià)過(guò)快上漲的局面，應(yīng)該建立起土地市場(chǎng)的長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制。
二手房市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊升似乎并不意外。
中國(guó)指數(shù)研究院最新的數(shù)據(jù)顯示，通過(guò)對(duì)北京等十大城市主城區(qū)二手住宅活躍樣本的調(diào)查，2013年8月，十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價(jià)格為25245元/平方米，環(huán)比上月上漲1.20%， 10個(gè)城市全部上漲。
同比來(lái)看，十大城市主城區(qū)二手住宅平均價(jià)格上漲18.76%，10個(gè)城市同比均上漲。其中北京漲幅最大，達(dá)23.91%。
政策調(diào)控措施對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲的效果并不明顯。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的8月房?jī)r(jià)指數(shù)，指數(shù)同比漲幅超過(guò)10%的城市已經(jīng)達(dá)到了10個(gè)（北京、上海、廣州、、南京、沈陽(yáng)、福州、長(zhǎng)沙。這10個(gè)城市目前來(lái)看，完成年內(nèi)的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)可以說(shuō)非常困難。
在此背景下，對(duì)日漸升溫的重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)，政府調(diào)控政策是繼續(xù)微調(diào)放松還是轉(zhuǎn)向從嚴(yán)？當(dāng)前地王頻出是否會(huì)影響土地市場(chǎng)的走勢(shì)？
張宏偉認(rèn)為，從短期來(lái)看，相關(guān)部門(mén)有可能會(huì)采取階段性收緊的措施遏制地價(jià)的過(guò)快上漲，但是這只能說(shuō)是治標(biāo)不治本的措施，要想根本解決地價(jià)過(guò)快上漲的局面，應(yīng)該建立起土地市場(chǎng)的長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制，穩(wěn)定土地市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲的預(yù)期。
2011年，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始實(shí)施限購(gòu)、限貸政策，一度導(dǎo)致市場(chǎng)需求被壓抑，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了第一次上漲趨勢(shì)，部分地方政府因?yàn)闃鞘姓{(diào)控導(dǎo)致的土地財(cái)政收緊，2012年出現(xiàn)部分調(diào)控措施放松的現(xiàn)象。
2013年三月份出臺(tái)了“國(guó)五條”，但是從目前市場(chǎng)情況看，“國(guó)五條”力度減弱，大部分樓市依然延續(xù)之前的市場(chǎng)走勢(shì)，雖然漲幅放緩，但上漲趨勢(shì)未變，房?jī)r(jià)依然慣性上漲。