業(yè)內(nèi)人士也普遍認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”需要真正發(fā)達(dá)的資產(chǎn)證券化市場，以便于市場上各機(jī)構(gòu)能夠自由進(jìn)行資產(chǎn)的買賣，這樣的市場制度條件下，才會(huì)有足夠多的機(jī)構(gòu)愿意來承擔(dān)和分散資金占用、資產(chǎn)貶值的風(fēng)險(xiǎn)。
建議8
放寬以房養(yǎng)老準(zhǔn)入門檻
“住房反抵押貸款既屬于貸款業(yè)務(wù)，又包含了養(yǎng)老年金的功能，即兼具傳統(tǒng)意義上的銀行產(chǎn)品功能和保險(xiǎn)產(chǎn)品功能，因此，無論是銀行還是保險(xiǎn)公司，能否單獨(dú)經(jīng)營此類貸款業(yè)務(wù)？這個(gè)問題還需要有關(guān)監(jiān)管部門在市場準(zhǔn)入方面做出規(guī)定。”清華大學(xué)中國保險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理研究中心主任陳秉正表示，開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)，需要在準(zhǔn)入門檻上予以放開，以進(jìn)一步培育和促進(jìn)市場主體的增長和發(fā)展。
除了在金融領(lǐng)域的市場放開之外，某大型保險(xiǎn)公司壽險(xiǎn)部負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)“以房養(yǎng)老”執(zhí)行若干年之后，金融機(jī)構(gòu)勢必會(huì)面對如何處置大量留存房地產(chǎn)的問題，而在以前，金融機(jī)構(gòu)大多是以不良資產(chǎn)的方式去處理，因此需要監(jiān)管部門在資產(chǎn)處置上對金融機(jī)構(gòu)放開更多渠道。
建議9
金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控設(shè)計(jì)
按照國外已經(jīng)運(yùn)作成熟的“以房養(yǎng)老”經(jīng)驗(yàn)，一般而言，“以房養(yǎng)老”主要面臨著三類風(fēng)險(xiǎn)，而這三類風(fēng)險(xiǎn)幾乎是“以房養(yǎng)老”不可避開的。
一是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)價(jià)值的波動(dòng)是金融機(jī)構(gòu)和房主最為關(guān)心的一類風(fēng)險(xiǎn)，前者擔(dān)心房價(jià)下跌，后者擔(dān)心房價(jià)升值。尤其是在泡沫化比較嚴(yán)重的階段，以不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，存在較大風(fēng)險(xiǎn)。
二是利率風(fēng)險(xiǎn)。畢竟房產(chǎn)反向抵押是一種貸款產(chǎn)品，自身就存在利率風(fēng)險(xiǎn)，特別是反向抵押，這樣的貸款期限越長，金融機(jī)構(gòu)所面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)就越高。
三是長壽風(fēng)險(xiǎn)。雖然大多數(shù)情況下，保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)都可以通過大數(shù)法則進(jìn)行精算，對客戶的平均壽命進(jìn)行預(yù)測，但不排除醫(yī)學(xué)的突飛猛進(jìn)，造成人們平均壽命的快速延長，這可能會(huì)造成金融機(jī)構(gòu)要向借款人支付高于事前預(yù)計(jì)年金的風(fēng)險(xiǎn)。
面對上述三大風(fēng)險(xiǎn)，陳秉正認(rèn)為，在試點(diǎn)推行之前，參與以房養(yǎng)老試點(diǎn)的金融機(jī)構(gòu)要做好應(yīng)對這些風(fēng)險(xiǎn)的管控機(jī)制，加強(qiáng)對產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，尤其是對風(fēng)險(xiǎn)管控的設(shè)計(jì)。
建議10
給予金融機(jī)構(gòu)減免稅的鼓勵(lì)
陳秉正建議，給予參與以房養(yǎng)老的金融機(jī)構(gòu)適當(dāng)?shù)亩愂諆?yōu)惠，如營業(yè)稅、所得稅的減免等。
事實(shí)上，給養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供稅收優(yōu)惠的政策目前已經(jīng)執(zhí)行，只是大多數(shù)還集中在行政收費(fèi)層面?！蛾P(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中提出，對非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)免征有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)，對營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)減半征收有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)。但在市場較為關(guān)注的稅收層面，至今尚未實(shí)質(zhì)性的優(yōu)惠政策。
除此之外，陳秉正還認(rèn)為，如果老年人選擇“以房養(yǎng)老”，未來，對其免征房產(chǎn)稅等稅種值得深入研究。他建議，如果是老人的唯一住房參與反向抵押，那么國家就應(yīng)該對其免征房產(chǎn)稅，而如果是擁有幾套房，則應(yīng)該區(qū)別對待，以防止其通過“以房養(yǎng)老”避稅。（人民網(wǎng)）