案例分析

　　共有權人問題是二手房交易中的關鍵問題，房屋出售必須經共有權人同意，但房屋的共有權人單憑房地產權證上的名字是不足以判斷的。新《婚姻法》實施后，對離婚后的房產到底存不存在共有人這一問題變得更加復雜。

　　有這樣一個案例：陳女士在去年3月購買了一套總價100萬元的商品房，首付款30萬元，余款70萬元以銀行按揭貸款方式支付，房屋所有權證上的產權人只有陳女士一個人的名字。陳女士在去年10月與李先生結婚，婚后兩人共同償還銀行按揭款及利息。今年3月陳女士與李先生離婚，該房屋的產權應如何界定？新婚姻法頒布前，最高人民法院有關司法解釋規定，一方婚前個人所有的財產，婚后由雙方共同使用、經營、管理的，房屋和其他價值較大的生產資料經過8年，貴重的生活資料經過4年，可視為夫妻共同財產。而新婚姻法第18條規定，夫妻一方所有的財產，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產，但當事人另有約定的除外；另外還規定了，夫妻在婚姻關系存續期間所得的工資、獎金、生產經營收益、知識產權收益、繼承或贈與所得的財產（法律有其他規定的除外）、其他應當歸共同所有的財產都屬于夫妻雙方共同所有。也就是說，以前規定了只要婚后滿8年，原來屬于個人產權的房屋即轉為夫妻雙方共有。現在新規定為：只要婚前以個人名義購買的房屋，婚后仍屬于個人所有的財產。如果是婚后以個人名義購買的房屋，那么即使產證上只有一個人的名字，該房屋卻為夫妻雙方所共有。由此可以理解為，只要婚前購買的房屋，該產權證上是一個人的名字，如果沒有特別約定，那么婚后該房屋仍屬于該個人所有；婚后配偶的一方購買的房產，該產權證上是一個人的名字，如果沒有特別約定，那么該房產應屬配偶雙方共同所有。

　　如果婚前以個人名義買的房子，婚后卻共同還貸，房屋可能屬于夫妻共有。按照新婚姻法第17條的規定，夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎金；（二）生產、經營的收益；（三）知識產權的收益；（四）繼承或贈與所得的財產（法律有其他規定的除外）；（五）其他應當歸共同所有的財產。由此可見，房產的首付款及去年10月前陳女士結婚前所償還銀行部分的按揭款及計息應屬于陳女士的婚前財產，屬于個人所有，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。但婚后雙方為該房產支付的銀行按揭款及利息部分款項則屬于夫妻雙方共同財產，李先生仍可以對此部分房價款及利息主張部分權利（除非有特別約定）。

　　在實際操作中，可以將婚前婚后以個人名義購買的房產是否屬于夫妻共有財產歸結為以下幾種情形：（一）婚前以個人名義購買，并且已經支付全額房款；或者婚前以個人名義購買且婚前該房產已無抵押貸款，則該房產在婚后仍屬于個人財產。（二）婚前以個人名義并且利用按揭貸款購買，婚后共同還貸或以自己存款還貸，該房產婚后還貸部分屬于共有財產。（三）婚前以個人名義購買，在新《婚姻法》頒布實施（即2001 年4月28日）前已經結婚滿8年，則該房產屬于共有財產；如未滿8年，則仍屬個人財產。（四）婚后以個人名義購買，該房屋歸夫妻共同所有。（法律快車）