“公司賬上有近2000萬的銷售款，兩周時間付不出500萬的工程款，工人堵門、商砼站威脅停供，這就是我們西安市的房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管辦法面臨的現(xiàn)實問題！”近日，關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管的問題再度引起業(yè)界的關(guān)注，之前為促進(jìn)市場健康發(fā)展而出臺的預(yù)售資金監(jiān)管辦法開始出現(xiàn)漏洞，簡化程序，提高效率勢在必行。

　　問題一  效率太低

　　有2000萬付不出500萬  “遠(yuǎn)水難救近火”

　　西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開始進(jìn)行商品房預(yù)售前，應(yīng)與已在西安市房管局辦理入網(wǎng)認(rèn)證的商業(yè)銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，并設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，實行“專戶歸集、?？顚Ｓ?、封閉管理”。

　　記者了解到，不少項目在進(jìn)行商品房預(yù)售時，把資金款項全部存入監(jiān)管賬戶，然而，公司緊急需要資金時，即使賬戶上有錢卻不能立即拿出來，才導(dǎo)致工程停工，工人堵門的事屢屢發(fā)生。

　　近日，某開發(fā)企業(yè)就遇到這樣的問題，其負(fù)責(zé)人告訴記者，自己公司賬上有近2000萬的資金，卻在兩周之內(nèi)拿不出500萬付工程款，導(dǎo)致工人堵門、商砼站威脅停供，公司無法正常運營。

　　西安市房管局工作人員告訴記者，受銀行監(jiān)管的預(yù)售資金，開發(fā)企業(yè)如果需要的話必須提前向銀行提出申請，銀行根據(jù)項目工程進(jìn)度等情況進(jìn)行考察，沒問題的話就會批準(zhǔn)。

　　然而，這個批準(zhǔn)時間到底需要多長，卻難以定奪。該公司負(fù)責(zé)人稱，自己提出申請兩周了，還未批復(fù)下來，而且自己此筆資金絕對不是挪作他用，只是付工程款。

　　對此，相關(guān)銀行工作人員表示，銀行收到申請后，還必須了解項目進(jìn)展情況，核實事情，然后才能作出批復(fù)，這需要一個過程。

　　正如西安市房管局產(chǎn)權(quán)市場處的工作人員形容：這是掐住了開發(fā)商的命門，給開發(fā)商上了緊箍咒。

　　事情在20天左右得到了解決，銀行最終批復(fù)放款。然而較低的辦事效率，使不少企業(yè)大喊無奈，他們表示，這樣的辦法增大了很多社會成本，間接又引起了新的問題，紛紛表示，能否從宏觀上進(jìn)行監(jiān)督監(jiān)管，太細(xì)微的事情都管著，真的讓企業(yè)“為難呀！”

　　問題二  監(jiān)測難到位

　　購房者未簽合同  企業(yè)“拆東墻補(bǔ)西墻”

　　據(jù)了解，當(dāng)初房管局出臺這樣的辦法措施，旨在減少爛尾樓或開發(fā)商卷款潛逃的事情，進(jìn)而維護(hù)購房者權(quán)益，最終促進(jìn)市場健康發(fā)展。如今，問題也暴露出來：一些購房者權(quán)益仍然得不到保障，開發(fā)商也開始大喊難受。

　　民生銀行工作人員告訴記者，銀行要監(jiān)管開發(fā)企業(yè)賬戶需走這樣一個流程，購房者與開發(fā)企業(yè)簽訂《商品房買賣合同》后，可要求開發(fā)企業(yè)為購房者提供在房管局已備案的資金監(jiān)管賬戶，然后持由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的賬戶回單在指定銀行，將首付款或全款交付至銀行監(jiān)管賬戶；最后將銀行已收款項的回執(zhí)單交回開發(fā)企業(yè)處，在合同中注明。

　　記者了解到，目前不少城改項目由于證件辦理周期較長，企業(yè)為了快速回籠資金，與客戶簽訂協(xié)議，進(jìn)而收取首付款。但預(yù)售資金監(jiān)管條款中規(guī)定，必須簽署了《商品房買賣合同》后，資金才能進(jìn)入監(jiān)管賬戶，那么在簽合同之前，這部分款就可以變成開發(fā)商的流動資金以備他用。

　　西安閻良國家航空高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地管委會新材料園總經(jīng)理范朝陽指出了這其中的問題所在，他說購房者沒有進(jìn)行網(wǎng)簽之前，開發(fā)商將首付款用來還工程款了，等到客戶來簽合同時，資金被用完了，無法進(jìn)入監(jiān)管賬戶，合同就簽不了，這樣購房者的權(quán)益就受到侵害，糾紛就會出現(xiàn)。