近期有關(guān)樓市政策的調(diào)整出臺后，多地即進(jìn)入細(xì)則密集發(fā)布時間。4月以來，已有浙江、珠海、遼寧、深圳、上海、南京等多個地方對此前公積金政策作出相應(yīng)調(diào)整：降低公積金貸款比例或者提高公積金貸款額度，釋放出明顯的鼓勵剛需入市信號。
相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入4月以來，雖受清明小長假影響，但多地商品住宅成交量同比出現(xiàn)不同幅度上漲，與去年同期相比出現(xiàn)明顯反彈。但值得關(guān)注的是，成交量的增長并未帶動成交價格出現(xiàn)明顯上漲。分析人士認(rèn)為，樓市新政出臺后，個別城市樓價有望企穩(wěn)回升，但整體來看，“量增價穩(wěn)”或?qū)⒊蔀闃鞘行鲁B(tài)。
公積金新政密集推出4月11日，人民銀行南京分行發(fā)布通知，對于購買二套房申請貸款的，南京、蘇州兩市的最低首付比例分別由70%、60%統(tǒng)一降至45%，其他11個地市的最低首付比例由60%降至40%。此前的4月10日，南京出臺的一則關(guān)于公積金租房的相關(guān)政策繼續(xù)引發(fā)市場對近期政策調(diào)整的關(guān)注。南京公布的《關(guān)于進(jìn)一步放寬提取住房公積金支付房租條件的通知》中規(guī)定，只要職工連續(xù)足額繳存住房公積金滿3個月，本人及配偶在本市行政區(qū)域內(nèi)無自有住房且租賃住房的，可提取夫妻雙方住房公積金，用于支付當(dāng)年房屋租賃費(fèi)用。
細(xì)數(shù)歷年來的樓市調(diào)控政策調(diào)整，中央政策大方向確定后，各地均會出現(xiàn)地方細(xì)則的密集發(fā)布期。4月3日，浙江省和杭州市率先調(diào)整公積金貸款購房政策。調(diào)整后的政策顯示，貸款政策方面，放寬貸款申請條件，由連續(xù)足額繳存住房公積金12個月以上調(diào)整為6個月(含)以上；提高最高貸款額度，職工及配偶共同申請貸款的，最高額度由80萬元提高到100萬元；降低貸款首付比例，首套普通自住房最低首付款比例為20%，對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)公積金貸款，再次申請住房公積金貸款購房，最低首付比例為30%。
一線城市中，深圳宣布實行新的公積金政策：住房公積金繳存職工家庭使用住房公積金貸款購買首套普通自住住房的，首付款比例為20%；擁有1套住房并已結(jié)清住房公積金貸款的住房公積金繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房的，首付款比例為30%。
上海4月9日推出的新政策規(guī)定：購買首套房及二套普通住宅，個人和家庭公積金貸款上限分別上調(diào)至50萬元、100萬元。繳存補(bǔ)充公積金的，各自額度可再分別增加10萬元、20萬元。由此，單戶家庭公積金貸款最多可達(dá)120萬元。同時，上海還進(jìn)一步放寬了提取公積金支付房租的條件。
而根據(jù)中國證券報記者了解，早在3月份，北京和廣州兩地就已經(jīng)對公積金貸款購房的首付比例和貸款資格作出相應(yīng)調(diào)整，這就意味著，截至目前，北京、上海、廣州和深圳四大一線城市已經(jīng)全部調(diào)整原有的公積金貸款購房政策。除此之外，包括珠海、株洲、遼寧、福建等地均推出了公積金新政。
多地樓市聞“風(fēng)”而動
借新政“東風(fēng)”加速推盤，幾乎已經(jīng)成為開發(fā)商共識。清明節(jié)小長假后的周末，深圳又迎來推盤小高潮，個別售樓處現(xiàn)場甚至再現(xiàn)購房者通宵排隊買房的情景。雖然截至發(fā)稿前，并未有各地最新一周的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，但根據(jù)中國證券報記者的了解，全國多地樓市都一改去年的萎靡不振，購房者熱情得到了極大提振。
統(tǒng)計顯示，3月30日至4月5日的一周時間內(nèi)，北京商品住宅共成交2359套，面積22.06萬平方米，同比上漲159.65%；上海商品住宅成交3616套，面積36.63萬平方米，同比上漲16.4%；廣州商品住宅成交1771套，面積20.59萬平方米，同比上漲71.13%；深圳商品住宅成交891套，面積8.65萬平方米，同比上漲42.01%。除上述一線城市之外，其他主要城市成交量均出現(xiàn)不同幅度上漲，其中杭州在該周的商品住宅成交面積同比增幅甚至超過100%。
根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，該周其監(jiān)測的38個城市商品住宅成交面積與去年同期相比整體上漲19.5%，其中29個城市同比上漲。分城市來看，全線城市同比則均呈現(xiàn)上漲，其中一線城市同比漲幅最大，為51.4%，三線城市次之，同比上漲41.2%。
但成交量的火熱未能抑制樓市價格疲軟走勢。以廣州為例，“330新政”出臺后的首周，廣州成交均價則回落至14208元/平方米，環(huán)比跌4%。其中中心六區(qū)環(huán)比跌13%至20218元/平方米；外圍五郊區(qū)環(huán)比上漲3%至11226元/平方米。此外，新政出臺后，廣州市場也并未出現(xiàn)樓盤大幅漲價的情況。
深圳方面，4月第一周，商品房成交均價的環(huán)比上漲幅度僅為0.35%，北京和上海的情況大抵如此。除一線城市之外，其他二三線城市也并未出臺成交價格明顯上漲，如蘇州在新政發(fā)布還出現(xiàn)成交均價的連續(xù)下跌。
相關(guān)分析認(rèn)為，過多的庫存積壓決定了賣方不會輕易提高售價，從目前的局勢來看，定位剛需的樓盤成交明顯占據(jù)主流，這也決定了樓價短期內(nèi)不會出現(xiàn)明顯上揚(yáng)。
有分析指出，由于一二線城市總價較高，公積金貸款數(shù)額有限，導(dǎo)致新政影響也較小，但對房屋總價相對較低的三四線城市的剛性需求或有較大刺激作用。隨著需求受政策激勵的集中入市，各地房價或有上揚(yáng)機(jī)會，一二線城市反彈幅度將明顯高于受困于高庫存的三四線城市。
漸入量增價穩(wěn)新常態(tài)
從各地出臺的公積金新政來看，盡管降低公積金貸款首付比例或者提高公積金貸款額度成為大勢所趨，但多數(shù)政策均對房屋面積或者用途作出相應(yīng)的硬性規(guī)定，由此可見，對剛需入市的支持態(tài)度明顯。
雖然在“330新政”出臺后，各主要城市的庫存壓力均有所緩解，但壓力卻未得到根本解除。數(shù)據(jù)顯示，截至4月5日，北京、上海、廣州和深圳四大一線城市的可售住宅面積仍分別維持在1051.09萬平方米、1243.41萬平方米、955.83萬平方米和349.28萬平方米。二三線城市方面，南京、蘇州等地的可售面積也分別達(dá)到676.15萬平方米和784.71平方米。其中，上海等地的庫存量還有所增加，去庫存形勢不容樂觀。
對此，相關(guān)分析認(rèn)為，在政策推動和庫存壓力仍存的形勢下，價格合理、戶型面積在90平米左右的剛需產(chǎn)品將在未來一段時間內(nèi)占據(jù)市場成交主力，由此可見在成交價格上不會出現(xiàn)明顯上漲。
政策放松能提升和維持目前房地產(chǎn)市場的流動性，但不能改變?nèi)珖康禺a(chǎn)的下行趨勢，而且不同區(qū)域受益程度可能不一樣，流動性好、購買力強(qiáng)的一線城市和部分二線城市的存量房和新房市場可能都會活躍，流動性好、購買力一般的城市可能只有存量房的活躍，大部分三四線城市可能對政策反應(yīng)不明顯。
海通證券研報指出，2014年以來，不論在信貸政策還是產(chǎn)業(yè)政策層面均出現(xiàn)不同程度利好。目前在供給層面，開發(fā)商積極去庫存，主動調(diào)價迎合消費(fèi)市場已是不爭事實；在需求層面，限購、限貸已陸續(xù)打開，政府本次再度從金融支持和稅收減免角度支持房地產(chǎn)需求釋放。行業(yè)在政策不斷利好的帶領(lǐng)下，已經(jīng)逐步從政策拐點邁入去庫存拐點。從行業(yè)銷售看，市場已開始出現(xiàn)部分復(fù)蘇，尤其是一線城市節(jié)奏較為明顯。
也有分析人士認(rèn)為，在幾輪政策放松的推動下，預(yù)計今年樓市既不會出現(xiàn)2014年的低迷狀況，也不會出現(xiàn)量價齊漲的局面，最有可能的是政策引導(dǎo)剛需入市，帶動成交量上漲，整體價格仍維持在一定的水平，難有較大的波動。在各地?fù)碛懈嗟恼{(diào)控自主權(quán)和行政手段逐步推出的背景下，房地產(chǎn)市場有望迎來量增價穩(wěn)的新常態(tài)。