一二手聯動、商業地產——大型中介尋求轉型過冬

　　可以預見，2012年中介行業面臨的形勢仍然嚴峻。能否安然過冬，事關生存。

　　房產中介的兩大業務主要是二手房交易和房屋租賃。二手房市場冷清，房屋租賃這兩年卻格外火爆，租金上漲、租賃業務量增加，讓租房成了不少中介門店和業務員的主要收入來源。

　　在北京，目前一套二手房的平均成交價格約為200萬元左右，中介一般收取各類服務費約2.5%，差不多能賺5萬元。一套房的平均租金價格約為3000元左右，即便全額收取一個月的租金作為中介費，做16筆租賃業務也才頂得上一筆買賣業務。實際上，盡管這兩年租賃業務有所增加，但相對二手房交易量下滑帶來的虧損，租賃收入只是杯水車薪。

　　為了增加租賃業務的收入，一些中介開始大力做“租賃代理”業務。中介以約定的價格從房主手中租房，再以市場價對外出租，通過分隔房間和市場租金的上漲賺取差價。由于相關法規明文規定房產中介禁止“吃差價”，租賃代理業務有打政策擦邊球的風險，幾家大型中介很少涉足。

　　“現在這種市場環境下，如果收入過度依賴傳統的二手房交易和租賃，風險肯定很高。”張大偉表示，中介行業借助一二手聯動、涉足商業地產代理等途徑尋求轉型，正逐漸成為行業的共識。

　　去年11月底，易居中國高調入股21世紀不動產，成為2011年中介行業內最大的一宗一二手“巨頭”股權整合案。易居中國董事長周忻告訴記者，入股21世紀不動產，正是希望發揮各自優勢，未來全面整合一二手房聯動模式。

　　據了解，目前在北京市場上市場份額靠前的幾家大型中介，都已經開始涉足一手房的銷售代理。

　　“一二手聯動對開發商和中介來說是雙贏。”偉業我愛我家副總經理胡景暉表示，主營二手房業務的中介企業所擁有的線下門店系統、二手房分銷渠道、門店業務員客戶資源和拓展能力，恰恰是當前開發商所看重的優勢。而中介企業也能借此增加業務量，并逐漸實現轉型。

　　除此之外，一位中介行業的業內人士告訴記者，當市場成交量低迷時，開發商愿意通過二手房中介代理銷售，也是一種隱性降價的方式。盡管前景不錯，但實踐中中介企業仍面臨利潤率低、代理費用結算周期較長等困難，轉型并非一朝一夕可以完成。

　　在二手住宅交易量減少的情況下，代理商業地產也成了中介轉型的一大方向。張大偉介紹，由于寫字樓等商業地產不限購，其租賃、交易近兩年都比較火爆，通過增加商鋪轉讓、寫字樓出租的業務量，也能在一定程度上彌補二手房交易量下滑的損失。

　　洗牌有利于市場規范，生存發展最終還是“靠天吃飯”

　　房地產市場的快速發展為中介行業提供了廣闊的發展空間。據中國房地產估價師與房地產經紀人學會有關專家介紹，目前我國從事房地產經紀活動的人員已經超過100萬人，機構有5萬余家。北京、上海、廣州、深圳等一線城市，二手房交易量已經超過新建商品房交易量，對房地產市場的發展起到越來越大的作用。

　　但房產中介行業也存在準入門檻較低、人員隊伍魚龍混雜、惡性競爭、不規范中介行為大量存在等問題，擾亂了房地產市場秩序。現在市場低迷，一批規模過小、行為不規范的中介企業在競爭中被淘汰，有利于提高行業集中度，使行業更加規范。

　　“這是一個大浪淘沙的過程，前兩年日子確實比較好過，不管你做得規不規范，服務好不好，都能賺錢。”張大偉介紹，目前在北京市場上倒閉的主要是小型中介、夫妻店，大型中介雖然規模有所收縮，但暫時還沒有生存壓力。這種洗牌過程雖然痛苦，但從長遠看對行業發展有好處。