未告知新房附近有墓地系不誠信行為
對話人
華東政法大學房地產(chǎn)政策法律研究所所長 楊勤法
中南財經(jīng)政法大學副教授 鄧曉靜
《法治日報》記者 王 陽
《法治日報》見習記者 白楚玄
記者：對于小區(qū)周圍存在墓地的情況，開發(fā)商是否應該事先告知購房者？開發(fā)商以墓地不屬于紅線內(nèi)為由不履行告知義務，對此您怎么看？
楊勤法：告知作為經(jīng)營者的義務，可以平衡合同各方的權(quán)利義務。告知義務涉及合同成立、履行及終止的整個過程。
開發(fā)商作為告知義務人，應該向作為購房者的消費者告知什么內(nèi)容？合同法和消費者權(quán)益保護法對告知內(nèi)容的規(guī)定各有側(cè)重。合同法在誠信原則基礎上對告知義務的內(nèi)容作了一般性規(guī)定，消費者權(quán)益保護法基于經(jīng)營者與消費者的信息不對稱，對告知的內(nèi)容規(guī)定得更為具體。消費者權(quán)益保護法第八條規(guī)定，消費者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務的真實情況的權(quán)利，該條第二款還作了具體的列舉。開發(fā)商對于其開發(fā)小區(qū)的周邊環(huán)境，比如存在墓地，是否屬于告知的義務內(nèi)容，并沒有法律具體規(guī)定。
房屋作為人類生存的基本物質(zhì)條件，其周邊環(huán)境對購房決策影響重大。如果小區(qū)周邊有殯儀館、墓地等，容易讓人與死亡等不吉利的訊息產(chǎn)生聯(lián)系，會對購房者的心理產(chǎn)生影響。這些因素對購房者是否購買該小區(qū)房屋，起到了重要的作用，開發(fā)商應該預先告知。從商業(yè)利益考慮，開發(fā)商偏向于宣傳有利條件而隱瞞不利因素，故從法律規(guī)制的角度，告知義務的內(nèi)容應該是對購房決策有重大影響的不利因素，開發(fā)商不應以不在紅線范圍內(nèi)為由不履行告知義務。
鄧曉靜：根據(jù)有關規(guī)定，我國的商品房通常由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行銷售或者委托房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)進行銷售。一般而言，從即將施行的《中華人民共和國民法典》第五百條第二項的條文表述來看，包括開發(fā)商在內(nèi)的商品房銷售主體有義務以直接明示的方式告知購房者房屋所屬小區(qū)四至的土地使用、建筑物及具體環(huán)境等情況。
我國現(xiàn)行的法律法規(guī)等規(guī)范性文件并未對小區(qū)與“墓地”之間必須保持的距離明確加以限定。《殯葬管理條例》只是明令禁止在耕地、林地；城市公園、風景名勝區(qū)和文物保護區(qū)；水庫及河流堤壩附近和水源保護區(qū)；鐵路、公路主干線兩側(cè)等地區(qū)建造墳墓。故而，“小區(qū)周圍”實際上是一個外延較為模糊的概念，銷售方和購房者從各自的立場、視角和利益出發(fā)，極易形成差異明顯的認識和理解。
房地產(chǎn)開發(fā)商或房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)以墓地不在紅線內(nèi)為由，認為己方無需履行“小區(qū)周圍”情況的告知義務的說法并不成立。此處所謂紅線，應該指的是用地紅線，標示的是開發(fā)商取得的土地使用權(quán)的用地范圍。開發(fā)建設小區(qū)的時候，通常需要退離紅線一定的距離，雖然各個地方的規(guī)劃部門對退離會有不同的規(guī)定，但大都在幾米的范圍之內(nèi)。紅線的范圍與小區(qū)的范圍是非常接近的，僅僅告知紅線內(nèi)的四至，意義并不大，而且購房者根本無從藉此知曉小區(qū)周圍的環(huán)境狀況。
記者：小區(qū)周圍有墓地，開發(fā)商沒有告知，是否違背公序良俗原則？
楊勤法：公序良俗是由公共秩序和善良風俗所組成的。善良風俗，是指由社會全體成員所普遍認許、遵循的道德準則，公序良俗原則在交易關系中，主要起到的是防止交易損害國家和公共利益的作用。民事活動違反了社會所普遍接受的道德準則，不僅可能會給當事人造成損害，也會對社會秩序造成一定的妨害。公序良俗原則作為強行法的補充，具有配合各種具體的強行法規(guī)則對民事活動起到調(diào)控的作用。依據(jù)民法總則第一百五十三條規(guī)定，“違背公序良俗的民事法律行為無效”，在此情形下，公序良俗實際上已經(jīng)具體化為法律規(guī)則，可以直接適用。
在判斷法律行為是否違反公序良俗時，主要以法律行為的內(nèi)容為依據(jù)，內(nèi)容主要包括合同標的違反公序良俗，或?qū)嵭泄蛄妓姿沟男袨闉閮?nèi)容以及阻止公序良俗所要求的行為為內(nèi)容。小區(qū)周邊的墓地確實容易使人與死亡產(chǎn)生聯(lián)系，但這并非是由于開發(fā)商建設的行為引起的。開發(fā)商不告知業(yè)主周邊存在墓地，這不屬于違背公序良俗的行為，而是一種不誠信的行為，違反了誠信原則。
鄧曉靜：在實踐中，公序與良俗這二者之間并不存在明顯的界限。何為“公序良俗”也很難確立通行的認定標準，往往需要從社會發(fā)展、時代思潮的變遷出發(fā)，結(jié)合行為主體的具體情狀、大眾的接受度等進行綜合判斷。作為民法基本原則的公序良俗原則，具有概括性、抽象性、導向性的特點，不宜過于頻繁地適用于具體問題的解決。
開發(fā)商未履行向購房者告知小區(qū)周圍存在墓地的義務，完全可依民法分則的具體條文規(guī)定來作出處理，即便適用具體規(guī)定存在一定的困難，依《中華人民共和國民法典》第五百條第三項及第一百四十二條的規(guī)定，也應該歸于對誠信原則而不是公序良俗原則的違背。
記者：如果小區(qū)周圍有墓地，那么小區(qū)房屋是否屬于兇宅？購房者該如何維權(quán)？
楊勤法：周圍有墓地的房子與民間所稱的兇宅不完全相同。民間所說的兇宅一般指該房屋內(nèi)有非正常死亡發(fā)生。
購買了小區(qū)周邊有墓地的購房者，可以根據(jù)民法、合同法、消費者權(quán)益保護法的途徑尋求救濟。由于小區(qū)周邊有墓地，給購房者造成的損失數(shù)額較難確定，故司法實踐中有適用消費者權(quán)益保護法的。消費者權(quán)益保護法對經(jīng)營者告知義務的要求高于合同法對告知義務的要求，對于開發(fā)商存在欺詐行為的，可以適用懲罰性賠償。經(jīng)營者未盡必要告知義務并不當然構(gòu)成欺詐，只有開發(fā)商有意隱瞞甚至購房者詢問時，開發(fā)商仍刻意隱瞞的，才可以考慮適用欺詐的規(guī)定。
鄧曉靜：小區(qū)周圍有墓地，并非是小區(qū)里的房屋本身出現(xiàn)了問題，而是周圍環(huán)境中存在一些令大多數(shù)人難以接受的因素。從這個意義上說，周圍有墓地的小區(qū)房屋不屬于普遍認識上所認可的所謂兇宅的情形。在我國香港特別行政區(qū)就有不少當?shù)鼐用褚蛳嘈棚L水之故，喜歡在具備一定條件的墓地周圍購置房產(chǎn)。可見，小區(qū)周圍存在墓地并非在所有的情況下都是購房者不能接受的條件。
買賣商品房，開發(fā)商與購房者之間必須依法簽署相關協(xié)議。為此，開發(fā)商就有義務對售賣的房屋及周圍情況做必要告知。若開發(fā)商未履行該項義務，而購房者又基于傳統(tǒng)習慣等對之不予認可與接受，可依民事法律行為的意思表示真實或者合同訂立的權(quán)利義務的要求來主張權(quán)利。就此發(fā)生爭議而引發(fā)訴訟，購房者可針對不同情況，訴請法院依據(jù)民事實體法的相關條款，判決開發(fā)商因?qū)嵤┢墼p、未履行合同義務而撤銷合同或者賠償損失，以此來維護自身的權(quán)利。