“帶租拍賣(mài)”未明確租金歸屬的，買(mǎi)受人能否要求原出租人返還預(yù)收的租金？近日，重慶市第四中級(jí)人民法院審結(jié)一起不當(dāng)?shù)美m紛案，法院二審維持一審判決，判決某物流公司返還買(mǎi)受人鄧某預(yù)收的租金14.8萬(wàn)余元。
2022年6月1日，某物流公司與易某簽訂《門(mén)市、倉(cāng)庫(kù)租賃合同》，約定某物流公司將其門(mén)市及倉(cāng)庫(kù)出租給易某使用，租賃期限自2022年6月1日起至2027年6月1日止。租金已繳納至2025年6月1日。
《門(mén)市、倉(cāng)庫(kù)租賃合同》簽訂后，法院因其他案件查封并拍賣(mài)某物流公司的案涉門(mén)市、倉(cāng)庫(kù)的土地及其建筑物。法院在司法處置過(guò)程中，對(duì)標(biāo)的物存在的租賃情況予以說(shuō)明、公示，在司法評(píng)估過(guò)程中以不考慮案涉土地及建筑的租賃權(quán)的影響為前提進(jìn)行估價(jià)。鄧某在拍賣(mài)中競(jìng)得前述土地和建筑物。2023年8月7日，法院作出裁定，前述土地使用權(quán)及附屬建筑物的所有權(quán)及其他權(quán)利歸買(mǎi)受人鄧某所有，權(quán)利自裁定送達(dá)鄧某時(shí)起轉(zhuǎn)移。鄧某于2023年8月9日簽收該裁定書(shū)。2023年9月12日，鄧某取得案涉土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)登記。
鄧某認(rèn)為，某物流公司預(yù)收案涉門(mén)市、倉(cāng)庫(kù)2023年8月9日之后的租金構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，遂以某物流公司為被告，易某為第三人訴至法院，請(qǐng)求判令某物流公司、易某返還租金157051.62元。
重慶市黔江區(qū)人民法院一審認(rèn)為，鄧某于2023年8月9日取得案涉房屋的所有權(quán)，理應(yīng)享有案涉房屋取得所有權(quán)之后收取租金的權(quán)益。某物流公司預(yù)收的2023年8月9日至2025年6月1日的租金屬于不當(dāng)?shù)美?，?yīng)當(dāng)依法予以返還。遂判決某物流公司返還鄧某2023年8月9日至2025年6月1日的租金148415.89元。
一審宣判后，某物流公司不服提起上訴。重慶四中院二審審理后認(rèn)為，拍賣(mài)公告中告知案涉房屋存在租賃情況，僅是明確標(biāo)的物為帶租房產(chǎn)，并未明確拍賣(mài)成交后的租金歸屬。在拍賣(mài)公告對(duì)租金歸屬無(wú)特別約定的前提下，買(mǎi)受人自取得拍賣(mài)物所有權(quán)時(shí)起享有租金收益權(quán)。綜上，二審法院判決駁回上訴，維持原判。
【法官說(shuō)法】
司法拍賣(mài)是人民法院經(jīng)常使用的一種執(zhí)行方式。帶租拍賣(mài)時(shí)，根據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則，拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)不因拍賣(mài)而消滅，租賃合同對(duì)買(mǎi)受人仍具有約束力，買(mǎi)受人對(duì)原租賃合同的權(quán)利義務(wù)概括承受，承繼原出租人的權(quán)利和義務(wù)。拍賣(mài)公告中明示拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上附屬租賃關(guān)系但未明確拍賣(mài)成交后的租金歸屬的，買(mǎi)受人自取得拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)時(shí)起，依法享有租金收益權(quán)。本案中，法院認(rèn)為拍賣(mài)公告僅告知案涉房屋存在租賃情況，未約定租金收益歸屬，買(mǎi)受人自取得拍賣(mài)物所有權(quán)時(shí)起享有租金收益權(quán)，在一定程度上破解“帶租拍賣(mài)”“以租抗執(zhí)”的執(zhí)行難題，有利于維護(hù)債權(quán)人的權(quán)益，保護(hù)買(mǎi)受人的利益。
來(lái)源：人民法院報(bào)