專家認為，公租房的租金成本優勢應該通過延長出租年限來逐步體現。“我們的測算表明，當出租年限高于30年時，達到盈虧平衡的租金要求就明顯降低。政府應該創造條件鼓勵一部分非營利性社會資本去長期持有和運營公租房項目。”陳杰說。

　　在保障性住房大規模建設時期，需要同步推進法律體系建設，避免留下隱患

　　經過十多年的探索，尤其是近5年的大規模建設，我國以廉租房、經適房、公租房為主要形式，“低端有保障，中端有支持”的住房保障政策框架日趨清晰。在總結巨大成就的同時，國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣認為，不應回避的一個事實是，保障房亟待立法支持。

　　采訪中，相關專家和基層干部表示，面對高房價背景下越來越大的保障壓力，必須實現保障房規劃、建設、分配、管理等方面的規范化，確保保障房民生保障功能的最大化。既要明確各級政府在推進住房保障工程中的責任，又要規范以往保障房分配、運營、流轉環節中存在的種種混亂局面。

　　多環節面臨無法可依

　　記者在江蘇、甘肅、江西、北京等多地采訪了解到，各地在近幾年的大規模保障房建設中，出臺了一系列地方配套政策，初步形成了各具特色的保障房地方政策體系。但是另一方面，由于缺少國家層面的保障房法律，各地政策目標偏差大，一些需要強力推進的領域也缺少法律的有力支撐。

　　一是各地對“住有所居”理解不同，指標考核缺失。江蘇省住建廳副廳長彭向峰表示，“住有所居”究竟是指有房住，還是擁有產權住房，是當前一大爭議。有的地方已停建經適房，有的地方仍以建產權房為主，有的地方采取“先租后售”的做法，還有的地方用貨幣化補貼。各地雖然大規模建設保障房，但是沒有一個指標考核體系。而對于經適房存廢的爭論，讓地方左右為難。

　　二是銀行業將保障房項目等同于商品房項目。業內人士反映，當前銀行業對保障房的資金支持還停留在口頭上，央行、銀監會的相關支持文件幾乎是“一紙空文”。保障房項目貸款利息高、規模小，缺少法律的強力推進。

　　三是分配環節信息采集難和違規成本低。常州市房管局局長孫勇說，公平分配是保障房的生命線，但是分配環節還沒有法律定義。比如保障房申請，現在申請戶的收入信息主要還是來自民政部門的工資記錄，缺少公安、稅收、工商、社保、金融、證券等部門的信息聯動，房管部門不可能獲取這些信息。

　　孫勇舉例說，今年常州采取社會化籌措房源的辦法，廉租房申請戶一下子減少了500多戶。原因在于，很多申請戶聽說是社會上的舊房源，就放棄了申請。由此可見申請者“水分”很大。這與虛假申報、轉租牟利、惡意占用等行為，缺少法律處罰直接相關。

　　四是保障房小區后續管理與服務隨意性大。有的小區物業費長期收不齊，社會化的物業管理公司不愿意來，導致小區管理混亂。有的地方重建設、輕管理，建好后就甩手給了街道，街道沒有固定資金投入，影響到保障對象的生活質量。

　　國外住房保障法律值得借鑒

　　國務院發展研究中心市場所房地產研究室副主任劉衛民介紹，上個世紀，伴隨著工業化和城市化的快速發展，美國、英國、法國、韓國等20多個國家先后頒布了住房總體綱領和基本制度設計的《住宅法》，涉及住房開發、土地使用、交易租賃、中低收入住房保障等單項住宅法規更是數不勝數。

　　劉衛民說，各國都將保證公民“居住權”作為住房立法第一要義和核心目標。例如，德國在《民法》中規定，保障公民的基本居住條件，是政府職能的基本體現。法國在《可抗辯居住權法案》中，承諾基本實現人人有房住，如果困難群體住房申請得不到滿足，則可向行政法院提起訴訟。