作者：馬一凡
中國1472個縣城、394個縣級市共計容納了2.5億常住人口，縣城樓市是一個無法忽視的萬億級市場。
盡管房地產(chǎn)市場下行過程中，低能級的三四線城市及縣城承受了更多壓力，但是一系列數(shù)據(jù)顯示，“頭部縣城”的房價依然堅挺。第一財經(jīng)記者梳理多個平臺數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至今年6月，房價破2萬元/平方米的縣城數(shù)量達(dá)到8個，均價破萬元的縣城數(shù)量達(dá)到117個，房價前十名縣城中，過半縣城房價同比上漲。
今年5月，國家層面出臺《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》，這意味著縣城建設(shè)又一輪大發(fā)展即將展開。克而瑞研究中心高級研究總監(jiān)馬千里表示，環(huán)一線城市的衛(wèi)星縣城、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)深厚的富裕縣城以及城鎮(zhèn)化發(fā)展仍有較大提升空間的縣城將迎來房地產(chǎn)市場發(fā)展機(jī)遇。
多個縣城房價延續(xù)大漲態(tài)勢
2021年5月，”縣城房價急劇上漲“突然成為輿論熱點。當(dāng)時新華社發(fā)文批縣城樓市”虛火過旺“，全國100余個縣商品房均價過萬元，一些普通小縣城房價接近每平方米2萬元。
時隔一年多，河南的縣城樓盤搞”大蒜、小麥換房“營銷，廣西玉林的公務(wù)員在節(jié)假日還要進(jìn)村推銷房子，縣城樓市難道已經(jīng)涼了？
第一財經(jīng)梳理中國房價行情網(wǎng)(中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦)等平臺數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，多數(shù)“頭部縣城”的房價上漲態(tài)勢未變。
截至2022年7月，10個房價最高縣城中，有過半數(shù)縣城房價同比上漲。根據(jù)中國房價行情網(wǎng)，永康、溫嶺、昆山、樂清、桐鄉(xiāng)、德清這6個縣房價高于去年同期，陵水、義烏、萬寧、江山4個縣則同比下跌。
由于統(tǒng)計口徑的差異，房地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)搜索與查詢工具“聚匯數(shù)據(jù)”則顯示，截至今年6月，房價前十縣城中，有8縣房價同比上漲，僅排名第一和第二的陵水和義烏房價下跌。
盡管兩個數(shù)據(jù)平臺存在差異，但匯總來說，前十縣城中房價上漲的數(shù)量壓過了下跌的數(shù)量，而且個別縣城的漲幅還不小。
比如：金華永康房價均價達(dá)24679元/平方米，同比上漲15.05%；臺州溫嶺均價為24275元/平方米，同比上漲9.70%；蘇州昆山均價達(dá)23446元/平方米，同比上漲10.07%；溫州樂清為21516元/平方米，同比漲幅達(dá)7.25%；湖州德清房價均價達(dá)18416元/平方米，同比漲11.51%。
此外，雖然海南陵水房價下跌，但是截至目前仍有33376元/平方米，同比跌幅僅為1.2%，陵水縣仍然是我國唯一一個房價破三萬的縣城。房價前十縣城中，僅有浙江義烏跌幅最大，同比跌了8.14%，目前房價為25690元/平方米。
截至今年6月，房價破2萬元/平方米的縣城數(shù)量達(dá)到8個，均價破萬元的縣城數(shù)量達(dá)到117個，上述兩個數(shù)據(jù)均超越去年同期的6個與103個。
即便是之前因“小麥換房”而聞名的河南商丘民權(quán)縣，其房價近一年也并未下跌。根據(jù)中國房價行情網(wǎng)，民權(quán)縣近一個月住宅均價為5333元/平方米，同比上漲6.09%。安居客顯示民權(quán)縣目前的住宅均價為5105元/平方米，跟中國房價行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)接近。此外，安居客網(wǎng)站顯示，民權(quán)2018年時房價僅為3647元/平方米，此后一路漲至2021年的4626元/平方米，而最近一年房價又漲了10.35%。
新型城鎮(zhèn)化為縣城帶來機(jī)遇
縣城的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)似乎成了一個隱秘的角落。在統(tǒng)計局每月發(fā)布的70城房價報告中沒有縣城的身影，而諸多研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的百城房地產(chǎn)報告中，也鮮少錄入縣城數(shù)據(jù)，以易居研究院的“百城”數(shù)據(jù)統(tǒng)計為例，其中包括4個一線城市、32個二線城市、64個三四線城市，其中絕大多數(shù)都是地級市，縣城及縣級市數(shù)量屈指可數(shù)。
而根據(jù)中國政府網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至2021年底，中國有1472個縣城，394個縣級市，常住人口合計達(dá)到2.5億人，縣及縣級市數(shù)量占縣級行政區(qū)劃數(shù)量的約65%，常住人口占全國城鎮(zhèn)常住人口的近30%。
由于地產(chǎn)行業(yè)極強(qiáng)的地域性和非標(biāo)性，縣城市場也是一個獨立的、特征鮮明的賽道。
去年國新辦發(fā)布的《中國的全面小康》白皮書指出，2016年至2020年，約一億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)落戶。這期間，縣城樓市發(fā)展迅速，最先研究并下沉到縣城市場的品牌房企一度吃足了紅利。
對于不少縣城的樓市來說，碧桂園的到來是一個標(biāo)志性事件。很多人以為碧桂園主要做三四線的生意，實際上碧桂園看中的是新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下的人口流動，因此從2016年-2020年，碧桂園迅速下沉，布局涵蓋了1334個縣/鎮(zhèn)區(qū)。
吃到上一輪縣城發(fā)展紅利的，還有溫州起家的黑馬房企中梁控股，該公司一位高管曾對第一財經(jīng)表示，2016年時公司判斷方向與趨勢，曾經(jīng)整整開了三天會討論，最后發(fā)現(xiàn)下沉三四線利好更大。
如今，一個類似2016年時縣城發(fā)展的重大機(jī)遇又?jǐn)[在了面前。
今年5月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》，其中提出，到2025年，以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)取得重要進(jìn)展，培育縣城特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、完善市政設(shè)施體系、強(qiáng)化公共服務(wù)供給、提升人居環(huán)境質(zhì)量、促進(jìn)縣鄉(xiāng)村功能銜接互補(bǔ)。
7月12日，發(fā)改委印發(fā)《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》，其中再次強(qiáng)調(diào)，將“推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)”，選擇一批條件好的縣城重點發(fā)展，推進(jìn)縣城產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施提質(zhì)增效、市政公用設(shè)施提檔升級、公共服務(wù)設(shè)施提標(biāo)擴(kuò)面、環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施提級擴(kuò)能、縣鄉(xiāng)村功能銜接互補(bǔ)。
對于這幾份文件，克而瑞研究中心高級研究總監(jiān)馬千里解讀認(rèn)為，目前我國一、二線大城市城鎮(zhèn)化率已達(dá)高位，城鎮(zhèn)化發(fā)展面臨降速，未來的人口流動中，縣城被提到更加重要的位置。馬千里表示，在“鄉(xiāng)-城流動”不變的情況下，人口流動范圍從跨省向省內(nèi)流動轉(zhuǎn)變。因此，加強(qiáng)縣域建設(shè)迫在眉睫。
中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任高國力也認(rèn)為：“具有較好資源稟賦、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、交通條件的縣城，能夠依托自身優(yōu)勢發(fā)展特色支柱產(chǎn)業(yè)，將是吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就地就近城鎮(zhèn)化的重要載體。”
不過，也有研究機(jī)構(gòu)并不完全看好縣城樓市的未來。中指院最近發(fā)布的《百城居民置業(yè)意愿調(diào)查報告》顯示，當(dāng)前我國城鎮(zhèn)化率已超63%，城鎮(zhèn)化增速逐步趨緩，人口大規(guī)模流入、聚集的一線、二線城市仍有較大居住需求，而能級較弱、人口收縮的三四線、縣城擁有一套以上住房的居民數(shù)量占比較高，未來新增居住需求相對較為有限。調(diào)查顯示，一線城市和縣城的置業(yè)意愿差距較大，近一個月一線城市購房人群的置業(yè)意愿上漲至65%，而縣城在基本放開限購、限貸，同時加大促銷、宣傳力度鼓勵購房的情況下，購房人群置業(yè)意愿則由17%升至30%。
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