近一年來，房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道收窄，債務(wù)違約或展期的現(xiàn)象頻發(fā)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年8月，房企融資總額同比、環(huán)比均下降，沒有最新發(fā)行的海外債，部分房企的新增融資無法覆蓋到期債務(wù)規(guī)模。不過，8月，“中債全額擔(dān)保”首單花落龍湖，也是民營房企“全額擔(dān)保”中票第一單。

　　從長期來看，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，信貸政策寬松態(tài)勢延續(xù)，隨著降低貸款利率、專項借款、增信支持等方式不斷落地，有助于解決房地產(chǎn)市場合理融資需求。

　　8月房企非銀融資額環(huán)比下跌28.2%

　　8月，房企融資難問題仍然突出，這從機(jī)構(gòu)相關(guān)融資數(shù)據(jù)中可以略窺一斑。

　　據(jù)中指研究院監(jiān)測，今年1-8月，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為6339.1億元，同比下降55.7%。其中，8月，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為632.5億元，環(huán)比下跌28.2%，同比下降46.9%。

　　從融資結(jié)構(gòu)來看，8月，信用債規(guī)模占比44.5%，海外債占比0%，信托融資占比14.8%，ABS融資占比40.7%。其中，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資同比下降43.0%，環(huán)比下降45.2%；而其余融資渠道與之前月份相比變動幅度不大。對此，中指研究院分析人士表示，8月信用債融資未能延續(xù)之前4個月的相對平穩(wěn)走勢，打破了之前月均發(fā)行近500億元的良好局面。

　　與此同時，克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，8月，100家典型房企的融資量已連續(xù)5月環(huán)比減少。值得關(guān)注的是，8月沒有房企在境外發(fā)債融資，境外債券市場仍然持續(xù)低迷。

　　而房地產(chǎn)行業(yè)的境內(nèi)發(fā)債主體仍以國企、央企為主，國企、央企的融資優(yōu)勢明顯。據(jù)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計，8月，華潤置地融資額度較高，合計約30億元，平均融資利率3%。同時，8月保利發(fā)展在境內(nèi)發(fā)行了多筆公司債及中期票據(jù)，包括一筆公司債、一筆綠色中期票據(jù)等。

　　此外，包括萬科、龍湖在內(nèi)的部分民營房企經(jīng)營情況良好，其融資形勢也相對較好。其中，龍湖在8月底完成發(fā)行的一筆15億元中期票據(jù)，發(fā)行期限為3年，票面利率詢價區(qū)間為3.00%-4.30%，募集資金用于項目建設(shè)、購回或償還境外美元債等。這是為支持民營房企的合理融資需求，由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司全額擔(dān)保的首單民營房企債券，也被稱為民營房企“全額擔(dān)保”中票第一單，為以后的示范房企發(fā)債提供了參考樣本。

　　值得一提的是，8月，房企融資成本整體持續(xù)平穩(wěn)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，8月，百強(qiáng)房企融資成本為3.76%，環(huán)比上升0.08個點(diǎn)，同比下降0.92個百分點(diǎn)。但從具體房企來看，分化較為明顯。

　　信貸政策寬松態(tài)勢或?qū)⒀永m(xù)

　　“7-8月為信用債今年第二波償債高峰，但兩個月的發(fā)行到期比分別為63.1%、37.1%，新增融資無法覆蓋到期債務(wù)規(guī)模，行業(yè)仍存在風(fēng)險敞口。”中指研究院分析人士如是說。

　　從目前來看，房企債務(wù)違約仍然不斷出現(xiàn)。8月，龍光發(fā)布公告稱，暫停支付5筆境外美元優(yōu)先票據(jù)到期利息。9月，合景泰富發(fā)布公告稱，將對三筆境外美元債進(jìn)行交換要約和同意征求交易，以延長債務(wù)到期期限。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9月，房企有37筆債券到期，剔除已經(jīng)提前贖回的部分之后約為459億元，環(huán)比減少6.8%。從到期債券規(guī)模來看，單筆金額最高是綠城于2015年發(fā)行的公司債、華發(fā)于2017年發(fā)行的中期票據(jù)、首創(chuàng)于2019年發(fā)行的公司債以及華僑城于2022年初發(fā)行的超短期融資券，每筆到期債券規(guī)模都是20億元。

　　對于市場走勢，建誠晟業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人苑承建表示，8月下旬，包括財政部、央行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部委密集出臺舉措，通過推出降低貸款利率、專項借款、增信支持等方式，助力解決房地產(chǎn)市場合理融資需求。另外，隨著靈活的信貸政策逐漸落地，各地政策放松空間更大，房地產(chǎn)調(diào)控和信貸政策寬松態(tài)勢延續(xù)。此外，地方圍繞中央“保交樓”目標(biāo)，出臺各類舉措，將持續(xù)化解風(fēng)險，提振市場信心。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜也認(rèn)為，國常會接連釋放房地產(chǎn)積極信號，更加明確地體現(xiàn)了中央對房地產(chǎn)的態(tài)度，突出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要性。

　　在克而瑞分析人士看來，近期出臺的政策對于個別優(yōu)質(zhì)房企而言是很大的利好，而對于大部分房企而言政策的信號意義仍大于實(shí)際拉動作用。不過，未來示范民企名單仍有可能擴(kuò)大，政府或?qū)ξ刺峁┰鲂胖С值拿駹I房企提供更多救助。此外，有能力的房企還可關(guān)注公募REITs、綠色金融、保障性租賃住房相關(guān)領(lǐng)域的融資情況。

　　新京報記者 袁秀麗