人民網(wǎng)北京11月2日電 （記者許維娜）福建福州，保障性租賃住房已開工18183套，完成年度目標(biāo)任務(wù)79%；浙江寧波，今年計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房5萬套（間），截至目前已完成4.06萬套（間）……進(jìn)入三季度以來，全國(guó)各地保障性租賃住房籌建邁入攻堅(jiān)階段，迎來了量與質(zhì)的雙進(jìn)階。

“十四五”期間，我國(guó)計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870萬套（間）。記者日前從ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院獲悉，該院對(duì)外發(fā)布的《邏輯換軌與策略重鑄：2023中國(guó)住房租賃市場(chǎng)資產(chǎn)管理洞察報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”），闡述在不動(dòng)產(chǎn)金融邏輯框架下，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)及啟示。

“不僅是籌建速度加快，更值得關(guān)注的是保障性租賃住房公募REITs跑通、規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，為市場(chǎng)注入了新的活力。”趙然認(rèn)為，保障性租賃住房公募REITs的重要性越發(fā)凸顯，以及保障性租賃住房從開發(fā)邏輯向不動(dòng)產(chǎn)金融邏輯轉(zhuǎn)變的必要性。他強(qiáng)調(diào)，這種轉(zhuǎn)變將有助于為新市民和青年人提供更多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，同時(shí)也將為住房租賃行業(yè)注入新的活力。

報(bào)告指出，現(xiàn)行住房租賃市場(chǎng)主體多持“開發(fā)邏輯”，即以資產(chǎn)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)為中心的短周期交易。而保障性租賃住房公募REITs，則可以幫助住房租賃市場(chǎng)主體回收部分資金、降低融資成本，進(jìn)而擴(kuò)募、再投資，形成穩(wěn)健、長(zhǎng)周期的循環(huán)。

趙然解釋稱：“我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展歷史較短，多數(shù)市場(chǎng)主體持有的仍然是單體盈利、獲利售出的‘開發(fā)邏輯’。而在不動(dòng)產(chǎn)金融邏輯的框架下，培育孵化租賃住房項(xiàng)目，通過REITs等創(chuàng)新金融工具實(shí)現(xiàn)資金回收，再循環(huán)滾動(dòng)投資、擴(kuò)大租賃住房和管理規(guī)模，最終建立一個(gè)完整的租賃住房資產(chǎn)管理閉環(huán)，將變得越來越重要。”

相應(yīng)地，市場(chǎng)主體所需要具備的能力組合也在發(fā)生變化。對(duì)于住房租賃行業(yè)的投資機(jī)構(gòu)而言，報(bào)告認(rèn)為，其資產(chǎn)管理能力不僅直接關(guān)聯(lián)到短期的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，在更深層次也是實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期投資戰(zhàn)略和持續(xù)提升資產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵。

報(bào)告指出，相較于開發(fā)邏輯框架，不動(dòng)產(chǎn)金融邏輯更強(qiáng)調(diào)對(duì)資產(chǎn)“全生命周期”的管理，即涉及底層資產(chǎn)識(shí)別、建筑效率管理、運(yùn)營(yíng)效率管理等更加復(fù)雜的范疇。趙然表示：“投資機(jī)構(gòu)需要一直提醒自身，住房租賃是微利行業(yè)，利潤(rùn)是‘摳’出來的。必須看得更全、更長(zhǎng)、更細(xì)，以收益率倒推擇址、定位、建筑能效等等動(dòng)態(tài)因素。”

對(duì)品牌運(yùn)營(yíng)商來說，則需要更加注重凈利潤(rùn)最大化和品牌價(jià)值塑造。報(bào)告表示，在租賃住房資產(chǎn)管理的全生命周期中，品牌運(yùn)營(yíng)商的業(yè)務(wù)邊界清晰，即不斷地降本增效，一方面創(chuàng)新業(yè)務(wù)提升溢價(jià)上線，另一方面精細(xì)化運(yùn)營(yíng)控制成本下線。

“以租賃式社區(qū)為例，商業(yè)配套的運(yùn)營(yíng)和生活服務(wù)的供給是品牌運(yùn)營(yíng)商提升營(yíng)收的有效途徑。”趙然還表示，隨著人們租住時(shí)間的增加，租住逐漸成為主流生活方式。因此，“品牌運(yùn)營(yíng)商應(yīng)將自己定位為居住生活的提案者，而不僅僅是提供居住空間的角色。”