海南省三亞市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)日前通過(guò)《加強(qiáng)三亞市商品房戶型管理的決定》，規(guī)定三亞市域范圍內(nèi)的居住類項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)建筑面積應(yīng)達(dá)到80平方米（含公攤）以上。這意味著80平方米以下的小戶型商品房將告別三亞市房地產(chǎn)市場(chǎng)。三亞市為何出臺(tái)此項(xiàng)規(guī)定，這一規(guī)定能否推動(dòng)三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型？
因看重海南的旅游招牌，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商蜂擁而至三亞。據(jù)記者了解，目前三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)二手存量房高達(dá)130萬(wàn)平方米，其中小戶型占多數(shù)。而在售新房中，小戶型商品房也高達(dá)200萬(wàn)至300萬(wàn)平方米，整體處于供過(guò)于求的狀態(tài)。
“停建80平方米以下小戶型商品房的原因是，三亞現(xiàn)售的商品性住宅以度假型產(chǎn)品為主，八成以上均被島外居民購(gòu)買，用于投資、養(yǎng)老等。三亞土地資源有限，而房地產(chǎn)市場(chǎng)需求主要來(lái)自外地，且多數(shù)為投資、度假產(chǎn)品。要保持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，就要對(duì)其進(jìn)行引導(dǎo)。”三亞市市長(zhǎng)王勇表示，三亞正從土地供應(yīng)入手調(diào)整和改善房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，今后供地將向產(chǎn)業(yè)型地產(chǎn)傾斜，要從重投資向重消費(fèi)過(guò)渡。
海南大學(xué)中國(guó)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論研究所所長(zhǎng)王毅武接受《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，政府出臺(tái)新政的目的是，通過(guò)調(diào)整戶型面積提高購(gòu)房門檻，進(jìn)一步降低純商品性住房開(kāi)發(fā)比例，實(shí)現(xiàn)三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)由居住地產(chǎn)向旅游地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。但能否轉(zhuǎn)型成功，還要進(jìn)一步觀察。
“海南目前的空置房很多，降低普通商品住房開(kāi)發(fā)比例會(huì)激發(fā)市場(chǎng)活力，調(diào)動(dòng)這些‘沉睡’的空置房再次投入市場(chǎng)。”王毅武說(shuō)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，必須要把高端旅游房地產(chǎn)和民生保障房地產(chǎn)分開(kāi)，保障房解決本地居民居住問(wèn)題，旅游房地產(chǎn)解決游客問(wèn)題。保障房并不在新政限制范圍內(nèi)，這也說(shuō)明了三亞正在走高端旅游房地產(chǎn)路子。
“三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)急需改革是事實(shí)，但要實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，僅靠限制戶型面積來(lái)實(shí)現(xiàn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。”王毅武認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控首先要考慮市場(chǎng)的需求，其次要明確政府、企業(yè)、市場(chǎng)之間的關(guān)系，既不要越位也不要錯(cuò)位。三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型升級(jí)要靠政府引導(dǎo)，建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)準(zhǔn)入門檻和“黑名單”制度，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)開(kāi)發(fā)旅游、商業(yè)、創(chuàng)新創(chuàng)意、文體教育、康復(fù)療養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)型地產(chǎn)。
對(duì)于戶型面積的控制，王毅武認(rèn)為，政府應(yīng)制定更為彈性的政策，如合理控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中小戶型的建設(shè)比例，從控制國(guó)有土地出讓結(jié)構(gòu)上調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)等。