“八二憲法”第十條規定：城市土地國有，允許集體土地進入城鎮建設；明確規定集體土地轉為國有土地必須經過土地征收。這是不合理的，城市土地在哪里，哪些是城市土地？城市土地年年都在擴大，而且城市數量也是在增加的，1982年我國有240多個城市，現在有600多個城市，城市的擴張造成集體土地國有化，完全剝奪了集體土地所有權。現在的政策要求在城市規劃圈內的集體土地不準入市，因為要保證城市土地國有這個性質，從而造成城中村的集體土地就不能入市只能征收，城市的郊區、馬上就要變成城市的農村也不能入市，必須征收，征地價格又低，當然農民就不愿意了。

　　所以我建議，城市土地可以國有也可以集體所有，為什么在集體所有的土地上就不能建城市呢？城市的住宅用地、學校用地完全可以在集體土地上建。要集體土地入市第一個條件必須修法，明確集體土地、集體建設用地的所有權和使用權。第二條要明確集體土地入市的市場規則、怎么交易，把城市房地產管理法修改成城鄉房地產市場管理法。

　　南都：現在政府的擔心是什么呢？

　　鄭振源：政府擔心一放開集體入市就亂套了，村里頭農民都來建房了，就管不住了。其實這個問題是可以解決的，在建設城鄉統一的集體土地市場同時必須建立一套適應這個市場配置的調控措施。首先要加強規劃管理，但是規劃不是現在指標控制式的規劃，必須做成市場經濟式的公眾參與式的規劃。還可以通過收稅來調控土地管理，占用耕地要收取耕地占用稅，房子買多了要征房產稅。

　　允許集體土地入市最大的影響就是地方政府的賣地財政，現在地方政府提出許多宏大的城鎮化計劃，要建設多少個新區，就必須要搞征地拆遷，還有很多地方債務要靠土地出讓金來償還，這就逼地方政府靠征地賣地來籌集資金。所以搞新型城鎮化，財稅制度要改，避免地方政府對土地財政的依賴。

　　應該為“小產權房”正名

　　南都：你怎么看待小產權房的問題？

　　鄭振源：小產權房實際上是一個誘致性的制度變遷。土地制度變遷有兩種辦法，一個是上面強制性的，一個是地方自發合理的誘致性制度變遷。聯產承包制、國有土地批租等做法原先都是違法的，是地方先這么做了，后來土地管理法才肯定。禁止集體土地進入房地產市場，使城郊1985年來大量為農民工和外來人口建造的廉租房、廉價房成為違法的“小產權房”，遭到取締，這實際上減少了城市廉租、廉價房的供應，抬高國有土地上的房價，不利于解決農民工的住房問題。

　　小產權房實際上就是集體土地用來建商品房或廠房，用這個方法解決了許多外來人口的住房問題。但國家沒有承認小產權房，就是因為政府要壟斷土地供應，所以把它變成非法的。

　　南都：治理小產權房可以選取的政策路徑是什么？

　　鄭振源：按照中共十七大和物權法平等保護物權的原則，給予集體土地設定并處分建設用地使用權的權利，給予宅基地使用權人處分宅基地的權利，使“小產權房”合法化，去掉“小產權房”的惡名。對違背城鎮規劃侵占公共設施用地的加以拆建改造，但拆除房屋要給予成本價的補償；在城鎮范圍內建房的補交城市維護建設稅；對占用耕地的補交耕地使用稅；出讓轉讓集體土地房地產的補交契稅，并補交與國有土地同樣的土地增值稅，但沒有理由補交出讓金，因出讓金是建設用地使用權的租金，集體土地的建設用地使用權屬于農民集體，其出讓金應歸農民集體所得而沒有理由上交國家；農民出租、轉讓房屋的繳納個人所得稅。在交齊應交稅金后，準予登記，發給土地使用證和房產證，將所謂“小產權房”納入城鄉統一的房地產市場，作為國有土地保障房的有益補充。