■新華社圖片

    2014年即將過半，過去的這半年，炙手可熱的樓市出現了戲劇性的轉變：樓市交易慘淡，庫存卻節節攀升，為業績焦慮的開發商、代理行都在苦思促銷妙招……賣房人煩心，買房人也很苦惱，各種促銷風生水起，到底是要趕快出手還是再等等看？

    “漲價”、“日光”、“地王”仿佛就是昨天的事，不過轉眼間，“下跌”、“觀望”、“博弈”、“維權”等關鍵詞就紛紛登上了各家門戶網站的首頁，市場從紅臉到黑臉的轉變如此迅速，而在這部樓市大戲中，不同身份的主演、配角們的表情變化也是精彩紛呈、耐人尋味。

    ■本報地產評論員 劉莉 方力卓 朱凌琳

    ■第一幕戲

    小小案場上演“四國大戰”

    領銜主演：銷售顧問

    王猛進入房地產行業已有4年了，期間，他參與過金地自在城、保利香檳國際、萊蒙水榭春天等多家品牌樓盤的銷售，每次業績都是數一數二，因而年紀輕輕就被人稱為“猛哥”。王猛現在在河西一家樓盤做銷售，作為資深的一線銷售人員，王猛對于樓市的冷暖變化也最有體會。

    “和許多樓盤一樣，今年項目也做了不少拓客的活動，進科技園、去明基醫院外展，買房送油卡等等，以前很少有這樣的活動，優惠更別提了。”不僅如此，王猛說案場的代理公司也由去年的2家變成4家，小小的案場上演起“四國大戰”，還有末位淘汰制，深感“壓力山大”。

    市場不好，項目的銷售業績也沒往常那么牛了。雖然5月底的一次開盤，該項目推出的355套房源曾1小時去化一半，攬金4億，但要知道放在去年，它可是托關系都一房難求的神盤。“去年1個月至少能賣到100套以上，今年月成交能有50-60套就不錯了。”這樣的行情下，原本賺得盆滿缽滿的銷售員薪酬也相應縮水了一半，不過見慣樓市沉浮的王猛也看得開，“就當做是對自己的一種鍛煉吧”。

    ■第二幕戲

    以前坐等客戶上門 現在頻繁出擊

    領銜主演：房產策劃

    河西某樓盤的房產策劃向筆者大吐苦水，“今年的客戶相比去年要計較得多。”該房產策劃人員表示，不像去年很多時候都是客戶在搶房子，今年很多客戶都會有各種借口不買，比如有的客戶覺得時機不對啊，有的客戶會說自己手上現在沒有足夠的現金等等。

    這個時候營銷策劃就會針對客戶的不同情況做解決方案。“比如有些客戶說自己手頭資金不足，我們就推出了一成首付的活動，比如有些客戶說時機不對，那我們可能就會創造時機，推出限時限價的活動等等。”該策劃人員表示，因為市場競爭激烈，在營銷上也會更多傾聽客戶的聲音，順應客戶的變化，幫助客戶解決問題。

    另一家商業項目的房產策劃人員則表示，以前是等著客戶上門，現在則是房產策劃想著怎么帶領銷售人員走出去，包括策劃各種各樣的拓客活動，把產品主動推出去。“之前做活動多是在售樓處做大型活動，造造聲勢，大概一個月只有一兩次的樣子。現在幾乎每兩天就要做一次活動，唱歌跳舞發禮品之類的。”該房產策劃人員告訴筆者，他們近期還做了一個項目的小沙盤，經常把這個小沙盤搬到社區和商場去巡展。

    當然，這種時候對銷售人員的要求有所提高，要力爭服務好每一個到場客戶，“因為每一個客戶都很珍貴”，該房產策劃表示，現在售樓處幾乎每兩三天都要做一次培訓，“沒客戶的時候就培訓售樓員。”

    ■第三幕戲

    一天6個樓盤 輪番電話“轟炸”

    領銜主演：開發商

    劉川的買房計劃原本定在今年4月，由于資金沒到位，拖延了一個月，沒想到這一等，市場行情完全逆轉了。“原本周末去中介，看房的人很多。隔了1個月之后去，門店冷冷清清的，中介見我又回頭看房，特驚喜。回來后，當天至少打了5-6個電話催我下定。”

    同時劉川也發現，1個月的時間，原本扶搖直上的新房價格也出現了松動，“之前在板橋的一家樓盤看盤，基本沒什么優惠可談，后來銷售員打了好幾通電話給我，稱售樓處有個神秘大優惠，讓我一定去看看。”

    現在，劉川經常會收到各大售樓處的促銷電話和短信，一成首付、半價搶房、買房送寶馬等等。最多的一個周日，劉川甚至接到了6家樓盤的電話，江寧、江北、仙林的盤都有，讓他不堪其擾，“我估計是房子不動了，開發商著急了。”

    最近聽說城東有樓盤甚至開出了“8”字頭，價格一下子回到5年前，劉川買房更淡定了，“接下來估計降價的樓盤越來越多，再等等，有合適的就出手，打算在年前完成買房。”

    ■第四幕戲

    月入過萬的好日子遠去了

    領銜主演：二手房中介

    王玉全是中原地產奧體新安江街店的一名經紀人，盡管目前的二手房市場不太景氣，但王玉全每天仍然忙得不可開交，只不過這次換成了賣新房。王玉全所在的中原地產一直都有新房銷售業務，但近兩個月來，門店新房的銷售比重卻從先前的10%-20%上升到60%-70%，大有反超二手房之勢。

    這個月，王玉全已著手了兩套新房的銷售，“現在奧體不少新房促銷力度大，選擇多，價格又有優勢，相比之下，二手房很多不滿5年，總價高稅負重，加上貸款難，客戶存在觀望心理。很多客戶看不到合適的二手房，我們就推薦去新房看看。”

    能說會道的王玉全算是門店的銷售“明星”，但很多初入中介的新人就沒這么幸運了。“去年市場好，隨便賣賣都能月薪過萬，但現在新人過來，很長時間只能拿到2000元的底薪，干不了多久就離職了，人員流動非常頻繁。”

    ■第五幕戲

    車多人少 “黑的”也打價格戰

    領銜主演：黑車司機

    從地鐵2號線底站的出口一出來，就能看到不少馬自達、面包車甚至小轎車停在路邊，看到有人出來，本來或閑聊或低頭看手機的車主們立刻一窩蜂地圍上來，熱情地招呼你去坐他的車，王健也連忙掐掉手里的煙，擠上前去。

    王健專門在地鐵站附近做載客生意的時間不算長，大概一年多。王健說，因為附近有好幾家樓盤在售，所以坐他車的不少都是看房人，還有去遠一些的句容看房的。

    “去年我剛做這行的時候，跑一趟仙林湖15元，要是去句容，至少20元起步。”因為去年看房人多，連工作日都不間斷，要是周末的時候，更是忙得不可開交，王健說，別看自己干的是藍領的活，一個月的收入“那可比坐辦公室的白領都多”。

    王健坦言，今年的生意不如去年火了，有的時候等一天都帶不到什么人，因為車多人少，現在連他們都打起了“價格戰”，面包車賣出了公交車的價，每人只要兩塊錢，開轎車的王健收入也相應減少了。

    不過讓他開心的是，最近幾周，去仙林湖看房的人又慢慢多起來了，“聽說是開發商降價了”。

    ·評論

    你看，你看 樓市的臉

    又到了年中盤點的時候，但對于一貫“高歌猛進”的房地產市場而言，今年上半年的各項指標看上去并不美。

    僅就南京而言，網上房地產的統計數據顯示，截至6月24日，南京樓市上半年賣房30386套，同比去年大跌26.5%。與此同時，南京樓市的庫存量，從年初的35552套，到6月24日的41684套，猛增了17.2%。

    再看南京房價，365地產家居網對今年上半年南京97家主力在售樓盤的調查顯示，有48家樓盤價格出現了上漲，還有4家樓盤價格下跌，而去年122家主力在售樓盤中，有82家上漲，占比近7成，而且從漲幅上看，開發商也都“克制”了很多，以微漲居多。

    各項數據無一不在印證，樓市正在“變臉”。多數專家都認為，這樣的調整和變化是符合市場規律的，清華大學房地產研究所所長劉洪玉就表示，去年那么高的漲幅和成交量是不可能持續的，“哪有那么多韭菜可割？”

    市場步入調整期已經是不爭的事實，而且與往年因為政策因素導致的市場蕭條不同，這一次的調整是在政府沒有任何加碼調控狀況下市場自發的反應，是市場的調控之手在發揮作用，正因為此，本輪調整周期和調整深度可能較以往更長。

    王石在萬科B轉H股上市儀式后甚至稱，房地產市場調整期可能會持續2-4年，甚至更長時間。

    下半年的樓市會否“入冬”，讓我們拭目以待。