驗(yàn)收完畢簽字確認(rèn)以后,就要去房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶,這時(shí),按照契稅標(biāo)準(zhǔn),你要繳納1.5萬(wàn)元至2.25萬(wàn)元的契稅。
至此,你至少要準(zhǔn)備6萬(wàn)元,才不至于臨時(shí)湊錢交納各種費(fèi)用。
買二手房,麻煩多一點(diǎn)
相比較一手房,二手房牽涉的繳費(fèi)環(huán)節(jié)更復(fù)雜,風(fēng)險(xiǎn)也更多。買套150萬(wàn)元的二手房,打算首付50萬(wàn)元,你要準(zhǔn)備的錢比買一手房更多,在拿到房子的鑰匙之前你至少需要準(zhǔn)備59萬(wàn)元,如果約定所有稅費(fèi)和中介傭金都由你支付,這筆錢大約在65萬(wàn)元以上。
考慮到銀行審批貸款時(shí)參考的評(píng)估價(jià)可能低于成交價(jià)5%至10%,所以再多準(zhǔn)備10萬(wàn)元也很有必要。你要準(zhǔn)備75萬(wàn)元以上,才能保證全程順利。
第一份：3萬(wàn)元
去向：意向金
初步選定房屋,支付購(gòu)買意向金。這時(shí)中介機(jī)構(gòu)開始在買賣雙方之間協(xié)調(diào)出價(jià)和還價(jià),如果雙方對(duì)價(jià)格和其他成交條件達(dá)成一致,就簽訂房屋買賣區(qū)間協(xié)議,表示雙方對(duì)交易流程、價(jià)格、責(zé)任義務(wù)等達(dá)成了一致,并且具備約束力。
第二份：7萬(wàn)元
去向：大定金
如果你手頭資金足夠,你最好準(zhǔn)備好房屋總價(jià)的5%至10%作定金,分兩筆支付。以150萬(wàn)元總價(jià)為例,通常定金在10萬(wàn)元。
第一筆3萬(wàn)元,在上一個(gè)環(huán)節(jié)中已經(jīng)作為意向金支付了,在雙方確定交易時(shí)轉(zhuǎn)為定金,這個(gè)數(shù)額的定金一般被稱為小定。如果是難得一見的性價(jià)比很高的房子,最好在簽訂完區(qū)間協(xié)議后的3至7天內(nèi),再加付7萬(wàn)元的定金,這個(gè)就被稱做大定金。
性價(jià)比高的好房子會(huì)有幾組客戶同時(shí)和賣家談判,如果你的定金數(shù)額小,其他人只要加價(jià)高于你的定金數(shù)額,賣家寧愿賠你定金也要改賣給別人的事情常有發(fā)生。如果你付了10萬(wàn)元定金,賣家違約除了10萬(wàn)元退給你,還要再賠付10萬(wàn)元給你,除非有人出價(jià)高出你十幾萬(wàn)元,否則賣家不可能違約,十幾萬(wàn)元明顯超出了150萬(wàn)元二手住宅的普遍溢價(jià)空間。所以,大定金基本上可以保證這個(gè)房子不會(huì)被人半路搶去。
第三份：40萬(wàn)元
去向：首付款、中介傭金的一部分
居間協(xié)議簽訂后的7至14天內(nèi),要簽訂正式的二手房買賣合同,支付首付款。你同樣要在交付定金以后就開始準(zhǔn)備各種證明和材料,盡量在簽訂合同后盡快向銀行申請(qǐng)貸款。
簽合同的時(shí)候,前面的10萬(wàn)元定金直接轉(zhuǎn)為首付款的一部分,你要做的就是再付一筆錢。但是首付款通常不會(huì)一下付齊,而是暫時(shí)扣下2萬(wàn)元作為交房尾款,防止賣家欠繳物業(yè)管理費(fèi)、水電煤氣費(fèi)等費(fèi)用算到你頭上。這個(gè)環(huán)節(jié)需要再付38萬(wàn)元。
簽訂區(qū)間協(xié)議和二手房屋買賣合同時(shí),有經(jīng)驗(yàn)的中介人員會(huì)在各個(gè)步驟完成的時(shí)間節(jié)點(diǎn),留足寬松的時(shí)限,這樣即使審批環(huán)節(jié)出狀況,也有時(shí)間處理。
各地對(duì)二手房中介的傭金比例規(guī)定都不同,上海是向買賣雙方各收房屋總價(jià)款的1%,但實(shí)際情況卻是,全部傭金由買方承擔(dān)幾乎成了目前業(yè)內(nèi)默認(rèn)的規(guī)則。這種情況在北京沒那么普遍,但是北京的二手房中介收取的單筆傭金多在房屋總價(jià)款的2%以上,最高2.7%。
而且,為了起到互相約束的作用,規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),中介傭金最好分兩次支付,簽訂合同當(dāng)天付一半,等到最后交房時(shí)再付剩下的一半。
你可能要再補(bǔ)首付款
銀行對(duì)這房子的評(píng)估價(jià)低于合同價(jià),會(huì)參照評(píng)估價(jià)發(fā)放貸款,之前付的首付款就不夠了,你還要再準(zhǔn)備10萬(wàn)元補(bǔ)上這個(gè)缺口,這筆錢補(bǔ)上,產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)才能正常辦理。
第四份：3萬(wàn)元至11萬(wàn)元
去向：交易稅費(fèi)
簽訂合同以后,中介業(yè)務(wù)人員會(huì)憑購(gòu)房合同在交易中心備案,申請(qǐng)貸款。交易中心確認(rèn)你是否被限購(gòu)的審查大約需要5個(gè)工作日,貸款審批流程需要10至20個(gè)工作日。審查通過、貸款獲批后就是繳稅了。